Prodea: Στόχος τα 1,2 δισ. ευρώ για το χαρτοφυλάκιο μεσογειακής πολυτέλειας – Στην Κύπρο το 44% των δωματίων

Η στροφή της Prodea στη μεσογειακή πολυτέλεια αποτυπώνεται στη Λευκωσία, όπου το κτίριο στο οποίο λειτουργούσε επί σχεδόν έξι δεκαετίες το Hilton άνοιξε ξανά για τους επισκέπτες ως The Landmark. Περίπου μία ώρα νοτιότερα, στη Λεμεσό, το Parklane εμφανίζει, κατά τη διοίκησή του, κύκλο εργασιών υψηλότερο ακόμη και από εκείνον των ακριβότερων ελληνικών ξενοδοχείων. Παρότι απευθύνονται σε διαφορετικό κοινό και έχουν ξεχωριστή ιστορία, τα δύο ακίνητα εντάσσονται στον ίδιο σχεδιασμό.

Τον σχεδιασμό υλοποιεί η Prodea Investments, μία από τις μεγαλύτερες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, η οποία επαναπροσδιορίζει την πορεία της. Πουλά γραφεία και κατευθύνει κεφάλαια στην αγορά και ανακαίνιση πολυτελών ξενοδοχείων στη Μεσόγειο. Η σημαντικότερη αλλαγή είναι ότι δεν αναθέτει πλέον τη λειτουργία τους σε διεθνείς αλυσίδες, αλλά την αναλαμβάνει η ίδια μέσω της θυγατρικής MHV Mediterranean Hospitality Venture.

Το πλάνο ανέπτυξαν στην Κύπρο ο διευθύνων σύμβουλος της Prodea, Αριστοτέλης Καρυτινός, και ο CEO της MHV, Αχιλλέας Δωροθέου. Τελικός προορισμός είναι η δημιουργία χαρτοφυλακίου που θα αποτιμάται σε περισσότερα από 1,2 δισ. ευρώ. Η βαρύτητα της Κύπρου είναι ευδιάκριτη, καθώς Landmark και Parklane διαθέτουν μαζί 557 από τα συνολικά 1.253 δωμάτια του ομίλου, ποσοστό που πλησιάζει το 44%.

Τα οικονομικά μεγέθη του ξενοδοχειακού χαρτοφυλακίου

Η MHV συστάθηκε το 2021, έχοντας ως σαφή αποστολή την ενίσχυση της κερδοφορίας των ξενοδοχειακών μονάδων της Prodea. Έπειτα από πέντε χρόνια, το προσωπικό της υπερβαίνει τους 1.000 εργαζομένους, ενώ διαχειρίζεται εννέα ξενοδοχεία σε Κύπρο, Ελλάδα και Ιταλία. Η συνολική δυναμικότητά τους ανέρχεται σε 1.253 δωμάτια και σουίτες.

Η σημερινή αποτίμηση των συγκεκριμένων ξενοδοχείων διαμορφώνεται κοντά στα 671 εκατ. ευρώ. Όπως ανέφερε ο κ. Καρυτινός, επιδίωξη είναι η αξία αυτή να διπλασιαστεί σχεδόν, ξεπερνώντας τα 1,2 δισ. ευρώ σε ορίζοντα τριών έως πέντε ετών. Μέχρι τότε προβλέπεται να έχουν περατωθεί οι ανακαινίσεις και κάθε μονάδα να έχει φτάσει σε πλήρη λειτουργική απόδοση. Για την επίτευξη του στόχου, ο όμιλος σχεδιάζει πρόσθετες επενδύσεις περίπου 252 εκατ. ευρώ σε έργα.

Ως προς τις οικονομικές επιδόσεις, οι εκτιμήσεις της εταιρείας τοποθετούν τα ετήσια λειτουργικά κέρδη των ξενοδοχείων (EBITDA) πάνω από τα 79 εκατ. ευρώ. Παράλληλα, η μέση χρέωση ανά δωμάτιο υπολογίζεται περίπου στα 500 ευρώ ανά διανυκτέρευση.

Παράλληλα με τις ξενοδοχειακές μονάδες ανεγείρονται πύργοι πολυτελών κατοικιών, οι οποίοι θα ξεπερνούν συνολικά τα 18.000 τ.μ. Το κόστος ανάπτυξής τους υπολογίζεται σε 94 εκατ. ευρώ, ενώ μετά την αποπεράτωσή τους η αξία τους προβλέπεται να ανέλθει στα 207,5 εκατ. ευρώ. Η μέση τιμή πώλησης υπερβαίνει τα 11.400 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Πού κατευθύνονται οι δαπάνες για πολυτελή ταξίδια

Όπως επισήμανε ο κ. Καρυτινός, ο κλάδος της πολυτέλειας παρουσιάζει τον ταχύτερο ρυθμό ανάπτυξης στον τουρισμό, ενώ επιδεικνύει και μεγαλύτερη ανθεκτικότητα απέναντι στις κρίσεις.

Τα δεδομένα της εταιρείας αναδεικνύουν τον υψηλό βαθμό συγκέντρωσης της συγκεκριμένης αγοράς. Οι άνθρωποι υψηλής καθαρής περιουσίας (HNWIs) αντιστοιχούν μόνο στο 0,3% του πληθυσμού παγκοσμίως, δηλαδή σε 3 ανά 1.000 άτομα. Παρ’ όλα αυτά, καλύπτουν το 36% της συνολικής ταξιδιωτικής δαπάνης και σχεδόν το 70% των χρημάτων που κατευθύνονται στα πολυτελή ταξίδια. Το μέγεθος αυτής της αγοράς υπερέβη το 1,5 τρισ. ευρώ το 2025.

Αντίστοιχη άνοδο καταγράφει και η διαθέσιμη προσφορά. Ο παγκόσμιος αριθμός πολυτελών δωματίων εκτιμάται ότι θα αγγίξει το 1,7 εκατ. μέχρι το 2033. Ταχύτερη είναι η επέκταση του ultra luxury, δηλαδή της ανώτερης βαθμίδας της αγοράς, η οποία μέσα σε τέσσερις δεκαετίες ενισχύθηκε κατά 450% και σήμερα περιλαμβάνει περίπου 197.000 δωμάτια.

Η κινητικότητα των μεγάλων επενδυτών έχει ήδη γίνει ορατή. Από το 2020 και μετά, η παγκόσμια αξία των συναλλαγών που αφορούν πολυτελή ξενοδοχεία υπερβαίνει τα 10 δισ. ευρώ. Στην πρώτη γραμμή των αγοραστών βρίσκονται οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), μαζί με τα κρατικά επενδυτικά ταμεία.

Για την Prodea, οι δυνατότητες ανάπτυξης βρίσκονται κυρίως στην Ελλάδα και τη Νότια Ιταλία, δύο αγορές που εξακολουθούν να υστερούν έναντι της υπόλοιπης ευρωπαϊκής αγοράς.

Η μετάβαση της Prodea από ιδιοκτήτη σε διαχειριστή

Το συνηθισμένο μοντέλο στην ξενοδοχειακή αγορά προβλέπει ότι ο κάτοχος του ακινήτου παραχωρεί τη λειτουργία σε έναν διεθνή όμιλο, ο οποίος προσφέρει το εμπορικό σήμα και αναλαμβάνει τη διαχείριση με αντάλλαγμα αμοιβή. Η Prodea ακολουθεί άλλη στρατηγική. Κατά τον κ. Καρυτινό, όταν η λειτουργία δίνεται σε τρίτους, μειώνεται η δυνατότητα ελέγχου της ποιότητας των παρεχόμενων υπηρεσιών, ιδιαίτερα στην πολυτελή φιλοξενία. Από οικονομική σκοπιά, αυτό συνεπάγεται ότι η εταιρεία «αφήνει πολλά λεφτά στο τραπέζι».

Γι’ αυτό προβλέπεται να περάσουν στην MHV όλα τα ξενοδοχεία του ομίλου. Η θυγατρική θα έχει την ευθύνη της καθημερινής λειτουργίας, καλύπτοντας το προσωπικό, την οικονομική διαχείριση, τις πωλήσεις και τη διάθεση των κατοικιών. Στην Prodea παραμένει ο επενδυτικός ρόλος, δηλαδή η επιλογή των ακινήτων, η εξεύρεση χρηματοδότησης και η εκτέλεση των έργων. Τα εμπορικά σήματα των Marriott και Accor παραμένουν, προσφέροντας πρόσβαση στη διεθνή πελατεία, ενώ η επιχειρησιακή λειτουργία ανατίθεται στην MHV.

Τη διοίκηση της MHV έχει ο Αχιλλέας Δωροθέου, ο οποίος διαθέτει εμπειρία άνω των 30 ετών από τα Ikos Resorts, το Costa Navarino και τα Amathus Hotels. Όπως αναφέρει, από ένα μόλις ξενοδοχείο το 2021, η εταιρεία έχει πλέον σε λειτουργία τέσσερα, ενώ ο στόχος για το χαρτοφυλάκιο είναι να ανέλθει στα 12. Η δραστηριότητά της στοχεύει σε ταξιδιώτες με πολύ υψηλή περιουσία. Για αυτό το κοινό, ο κ. Δωροθέου υπογράμμισε ότι καθοριστικό στοιχείο είναι η προσωπική εξυπηρέτηση: «Η τεχνητή νοημοσύνη δεν μπορεί να αντικαταστήσει ένα χαμόγελο και μια καλημέρα από τον ξενοδόχο».

Την ίδια ώρα, η Prodea βρίσκεται στο τελικό στάδιο πώλησης γραφειακών ακινήτων συνολικής αξίας περίπου 450 εκατ. ευρώ, με τις περισσότερες συναλλαγές να αφορούν την Ιταλία και την Κύπρο, διοχετεύοντας τα κεφάλαια στον κλάδο της φιλοξενίας.

The Landmark Nicosia: επένδυση 230 εκατ. ευρώ για το τοπόσημο της Λευκωσίας

Όταν άνοιξε στη Λευκωσία το 1967, το Hilton Cyprus αποτέλεσε το πρώτο ξενοδοχείο πέντε αστέρων στην Κύπρο και ήταν πρωτοβουλία του πρώτου Προέδρου της Κυπριακής Δημοκρατίας. Επί σχεδόν 60 χρόνια υπήρξε σημείο συνάντησης για διπλωμάτες, πολιτικούς και επιχειρηματίες, αλλά και πυρήνας της κοινωνικής ζωής της πρωτεύουσας. Πλέον, έπειτα από επένδυση 230 εκατ. ευρώ, έχει μετεξελιχθεί σε The Landmark Nicosia, Autograph Collection, με δύο νέους πύργους δίπλα του: έναν για κατοικίες και έναν για γραφεία.

Η υποδοχή του The Landmark Nicosia έχει διαμορφωθεί ως ιδιωτική γκαλερί και δεν αποκαλύπτει την παλαιότητα του κτιρίου. Ο γενικός διευθυντής Νίκολα Ζαμπόνι συνδέει αυτή την εικόνα με την αρχιτεκτονική σύλληψη, η οποία ήταν πρωτοποριακή για την εποχή της.

Ο κ. Δωροθέου τοποθετεί το Landmark μεταξύ των τριών κορυφαίων ξενοδοχείων της Κύπρου, παραλληλίζοντάς το με το Conrad Athens The Ilisian και τη Μεγάλη Βρετανία. Πρόκειται, όπως σημειώνει, για μονάδα διεθνών προδιαγραφών που εξυπηρετεί επαγγελματίες, διατηρώντας παράλληλα τον ρόλο ιστορικού σημείου για την κοινωνική ζωή της Λευκωσίας.

Αποτελεί το πρώτο κυπριακό ξενοδοχείο που εντάχθηκε στην Autograph Collection της Marriott, μια συλλογή η οποία προβάλλει τη μοναδική ταυτότητα κάθε ακινήτου. Περιλαμβάνει:

• 283 δωμάτια και σουίτες
• κεντρική αίθουσα για εκδηλώσεις 1.075 τ.μ., με δυνατότητα διαχωρισμού σε τρία μέρη
• κήπους έκτασης μεγαλύτερης από 10.000 τ.μ.
• τρεις πισίνες, spa, καθώς και γήπεδα τένις και padel

Η εστίαση συνιστά τη σημαντικότερη διαφοροποίηση από την προηγούμενη περίοδο. Το ιαπωνικό Sumosan έκανε την πρώτη του εμφάνιση στην Κύπρο, το ιστορικό Orangery επανήλθε, ενώ το Vetrina ενώνει εστιατόριο, κάβα και delicatessen. Με το bar, το cigar lounge, την γκαλερί τέχνης και τις μπουτίκ να συμπληρώνουν τις υπηρεσίες, η μονάδα απευθύνεται τόσο στους φιλοξενούμενους όσο και στους κατοίκους της Λευκωσίας.

Σε εξέλιξη βρίσκεται η ολοκλήρωση δύο πύργων που βρίσκονται δίπλα στο ξενοδοχείο. Ο οικιστικός πύργος θα έχει 54 διαμερίσματα και 3 Sky Villas, καθεμία με ιδιωτική πισίνα. Η παράδοσή του προβλέπεται για το δεύτερο τρίμηνο του 2027, ενώ έχουν ήδη πουληθεί 33 διαμερίσματα και η εταιρεία αναφέρει αποδόσεις από μισθώσεις 4% έως 6%. Ο γραφειακός πύργος διαθέτει 16 ορόφους, πιστοποίηση βιωσιμότητας LEED Gold και λειτουργεί ήδη στους επτά, με την EY και τη Murex μεταξύ των μισθωτών. Η πλήρης ολοκλήρωσή του τοποθετείται στον Φεβρουάριο του 2027.

Όσοι κατοικούν ή εργάζονται στους δύο πύργους αποτελούν μόνιμη πελατειακή βάση για το ξενοδοχείο. Αντίστροφα, η παρουσία του ξενοδοχείου ενισχύει την αξία τόσο των κατοικιών όσο και των γραφειακών χώρων.

Parklane: το resort της Λεμεσού με πολλαπλές ροές εσόδων

Το Parklane στη Λεμεσό είναι το πλέον ώριμο ακίνητο του χαρτοφυλακίου και ανήκει στη The Luxury Collection της Marriott. Καταλαμβάνει 100 στρέμματα δίπλα σε αμμώδη ακτή μήκους 300 μέτρων και βρίσκεται μεταξύ των αεροδρομίων της Λάρνακας και της Πάφου. Αποτελεί το μοναδικό πεντάστερο resort διεθνούς αλυσίδας στην Κύπρο.

Σύμφωνα με τον κ. Δωροθέου, ο κύκλος εργασιών του υπερβαίνει εκείνον της Μεγάλης Βρετανίας, του Conrad Athens The Ilisian και του Costa Navarino. Με δυναμικότητα 274 δωματίων, σουιτών και βιλών, απασχολεί περίπου 700 άτομα, δηλαδή δυόμισι εργαζόμενους ανά δωμάτιο, αναλογία που αποτυπώνει το επίπεδο των παρεχόμενων υπηρεσιών.

Το resort περιλαμβάνει spa θαλασσοθεραπείας 3.000 τ.μ., το μοναδικό στην Κύπρο, καθώς και παιδικό club ίσης επιφάνειας, ένα από τα μεγαλύτερα της Ευρώπης. Με τα Nammos και La Petite Maison, η Λεμεσός υποδέχεται δύο διεθνώς αναγνωρισμένα γαστρονομικά brands. Στο Retail Village στεγάζονται μπουτίκ των Dior, Loro Piana, Loewe, Celine και Bottega Veneta. Τα μισθώματα των καταστημάτων ξεπερνούν τα 2 εκατ. ευρώ ετησίως, προσφέροντας έσοδα ανεξάρτητα από την πληρότητα της ξενοδοχειακής μονάδας.

Ο υφιστάμενος πύργος κατοικιών του resort έχει ήδη διατεθεί στο σύνολό του. Η έναρξη του δεύτερου πύργου τοποθετείται στους επόμενους 12 έως 18 μήνες και θα περιλαμβάνει 37 διαμερίσματα, με το brand της The Luxury Collection και δυνατότητα χρήσης των ξενοδοχειακών υπηρεσιών. Η τιμή τους εκτιμάται σε 18.000 έως 20.000 ευρώ το τ.μ., δηλαδή σχεδόν στο διπλάσιο από τον μέσο όρο του ομίλου. Ο ίδιος πύργος θα στεγάσει επίσης ένα κέντρο πολυτελούς εμπορίου. Αυτό είναι το μοντέλο των branded residences, όπου η ξενοδοχειακή επωνυμία ενισχύει την αξία ανά τετραγωνικό μέτρο.

Από τις Κυκλάδες έως τους Δολομίτες

Εκτός από τις δύο ναυαρχίδες στην Κύπρο, τα άλλα επτά ξενοδοχεία του χαρτοφυλακίου κατανέμονται μεταξύ Ελλάδας και Ιταλίας. Η πλειονότητά τους βρίσκεται ακόμη σε αναπτυξιακή φάση και η εξέλιξή τους θα καθορίσει σε σημαντικό βαθμό την επίτευξη του στόχου των 1,2 δισ. ευρώ από τον όμιλο.

Στην Cortina d’Ampezzo, στην περιοχή των Δολομιτών, το Bellevue Hotel προγραμματίζεται να ανοίξει στο τέταρτο τρίμηνο του 2027 ως μονάδα υπερπολυτελείας με 80 δωμάτια και σουίτες. Θα ενταχθεί στο νέο brand Emblems Collection της Accor, ενώ στους χώρους του θα λειτουργούν δύο εστιατόρια Nammos.

Το Porto Paros Resort στις Κυκλάδες βρίσκεται ουσιαστικά σε διαδικασία πλήρους ανακατασκευής, προβλέποντας περίπου 140 δωμάτια και μέτωπο θάλασσας άνω των 800 μέτρων. Οι αδειοδοτήσεις έχουν φτάσει στο τελικό τους στάδιο, με την έναρξη των εργασιών να αναμένεται στις αρχές του 2027. Η παράδοση του έργου υπολογίζεται για το 2029 ή το 2030.

Στη Μήλο, οι εργασίες για την επέκταση του Domes White Coast έχουν διακοπεί, μετά την αναστολή που επιβλήθηκε. Ο κ. Καρυτινός ανέφερε ότι ο όμιλος έχει «νομιμότατη άδεια», η έκδοση της οποίας διήρκεσε ενάμιση χρόνο, τονίζοντας παράλληλα πως το νέο χωροταξικό δεν είναι δυνατόν να ακυρώνει άδειες που έχουν εκδοθεί ήδη. Οι αποφάσεις αναμένονται από τον όμιλο έως το τέλος Δεκεμβρίου.

Στο Πόρτο Χέλι βρίσκεται σε εξέλιξη η ανακαίνιση και επέκταση του πρώην Nikki Beach. Από το 2027, η μονάδα θα λειτουργήσει ως Aliis Resort Porto Heli, με το brand MGallery της Accor. Στην Αθήνα, το Moxy στην Ομόνοια είναι σε λειτουργία από το 2022. Τα boutique ξενοδοχεία Domes Mitropoleos και Ergon House έχουν εκμισθωθεί σε Έλληνες ξενοδόχους, αποδίδοντας ετησίως ενοίκια άνω των 2,5 εκατ. ευρώ.

Η συγκεκριμένη σύνθεση του χαρτοφυλακίου έχει επιλεγεί συνειδητά. Από τη μία πλευρά, τα luxury resorts αναμένεται να ενισχύσουν την αποτίμησή του και, από την άλλη, τα ξενοδοχεία πόλης και οι εκμισθωμένες μονάδες παρέχουν έως τότε σταθερές εισροές εσόδων.

Τα πρώτα δείγματα απόδοσης του σχεδιασμού αναμένονται το 2027. Τη χρονιά εκείνη περατώνονται οι δύο πύργοι του Landmark, ξεκινά η λειτουργία του Bellevue στην Cortina, το Aliis εντάσσεται στο σήμα της MGallery και αρχίζουν τα έργα στην Πάρο. Η πορεία αυτών των έργων θα δείξει εάν το μοντέλο που εφαρμόστηκε στην Κύπρο μπορεί να έχει αποτελέσματα και στην υπόλοιπη Μεσόγειο.