Αγορά κατοικίας: Σε ποιες περιοχές ανεβαίνουν τα ενοίκια, τι ψάχνουν οι αγοραστές και πού στρέφεται το ενδιαφέρον από το εξωτερικό

Η αγορά ακινήτων εμφανίζει έντονη κινητικότητα για κατοικίες, με τη στεγαστική πίστη να αυξάνεται και τη ζήτηση από χώρες του εξωτερικού να ενισχύεται, όπως προκύπτει από τα δεδομένα επιχειρήσεων του κλάδου. Την ίδια στιγμή, οι έρευνες αποτυπώνουν αποκλίσεις μεταξύ περιοχών και επιπέδων τιμών, ενώ στα χαμηλότερου κόστους σπίτια καταγράφεται η μεγαλύτερη απόσταση ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση. Υπό αυτές τις συνθήκες, η αποτελεσματικότερη χρήση του υφιστάμενου αποθέματος, η ανακαίνιση παλαιών κατοικιών και νέοι τρόποι συμμετοχής στην ιδιοκτησία διευρύνουν τις επιλογές στον διάλογο για στέγαση και επένδυση σε ακίνητα.

Οι τιμές ενοικίασης στις περιοχές της χώρας

Αύξηση 3,8% στα ενοίκια πανελλαδικά το 2026 καταγράφει έρευνα της REMAX Ελλάς, η οποία στηρίζεται σε μισθώσεις που πραγματοποιήθηκαν μέσω του δικτύου της σε 124 περιοχές. Στην Αττική η άνοδος φτάνει το 4,3%, στη Θεσσαλονίκη το 3% και στην υπόλοιπη Ελλάδα το 4%. Η ζήτηση για ακίνητα καλής ποιότητας εξακολουθεί να είναι ισχυρή. Η εταιρεία αποδίδει μέρος της μεταβολής των τιμών και στην αναβάθμιση υποδομών και συνθηκών ζωής, όπως οι βελτιωμένες μετακινήσεις, η λειτουργία σταθμών μετρό, αλλά και η δημιουργία χώρων πρασίνου και στάθμευσης.

Η έρευνα εντοπίζει πάνω από 30 περιοχές όπου το μέσο μίσθωμα φτάνει τουλάχιστον τα 10 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Το Κολωνάκι, η Παλιά Παραλία Θεσσαλονίκης και η Σαντορίνη καταλαμβάνουν τις πρώτες θέσεις, στα 14 ευρώ το τ.μ. Οι ακριβότερες περιοχές, πάντως, δεν παρουσιάζουν απαραίτητα και τις μεγαλύτερες αυξήσεις: τόσο στο Κολωνάκι όσο και στην Παλιά Παραλία τα μισθώματα δεν μεταβλήθηκαν.

Οι μεγαλύτερες αυξήσεις σε ετήσια βάση σημειώνονται στη Νέα Ηρακλείτσα Καβάλας κατά 16,7%, στα Πετράλωνα κατά 15,6%, καθώς και στην Κυψέλη και τη Θέρμη Θεσσαλονίκης κατά 14,3%. Στην Αττική, την υψηλότερη μέση αύξηση καταγράφουν τα Δυτικά Προάστια, με 5,7% και μέσο ενοίκιο 7,4 ευρώ ανά τ.μ., όταν στα Νότια Προάστια ανέρχεται σε 11,1 ευρώ και στα Βόρεια σε 10,3 ευρώ. Στην υπόλοιπη χώρα, η Πάρος εμφανίζει πτώση κατά 8,3%.

Η ζήτηση για κατοικίες ανά τιμή και περιοχή

Η ανισορροπία ανάμεσα σε προσφορά και ζήτηση αποτυπώνεται στα στοιχεία του Spitogatos για τους πρώτους οκτώ μήνες του 2026. Στην ανάλυση αντιπαραβάλλονται τα μοναδικά διαθέσιμα ακίνητα με τις μοναδικές αναζητήσεις και τα μοναδικά leads, δηλαδή τις ενδείξεις πιο άμεσης εκδήλωσης ενδιαφέροντος. Στα Βόρεια Προάστια της Αττικής, κάθε διαθέσιμη κατοικία με μίσθωμα έως 600 ευρώ συγκεντρώνει 21,1 leads και 281,7 αναζητήσεις. Για ενοίκια άνω των 1.500 ευρώ, η πίεση περιορίζεται έως και 42 φορές. Η Ελευσίνα, το Μαρούσι, το Ηράκλειο, η Παλλήνη και το Χαλάνδρι είναι μεταξύ των περιοχών όπου η πίεση στα οικονομικά ενοίκια είναι εντονότερη.

Παρόμοια είναι η εικόνα και εκτός Αττικής. Στα Δωδεκάνησα, για κατοικίες της κατηγορίας κάτω από 600 ευρώ, αναλογούν 22,4 leads και 196,4 αναζητήσεις για κάθε ακίνητο. Στην αγορά πώλησης, η ζήτηση επικεντρώνεται σε κατοικίες αξίας έως 250.000 ευρώ, ενώ για ποσά άνω των 550.000 ευρώ η ένταση του ενδιαφέροντος έναντι του διαθέσιμου αποθέματος είναι μικρότερη. Ο COO του Spitogatos, Δημήτρης Τσατίρης, ξεχωρίζει δύο κατευθύνσεις για την καλύτερη ισορροπία: την αποδοτικότερη αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος και την ευρύτερη πρόσβαση σε χρηματοδότηση. Σε εκδήλωση της εταιρείας αναδείχθηκαν επίσης οι δυνατότητες αναβάθμισης μικρών και παλαιών ακινήτων, καθώς και η ανάδειξη κατοικιών που μένουν «κλειστές».

Με βάση τα στοιχεία της IMS-FC που παρουσιάστηκαν, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων στο οκτάμηνο διαμορφώθηκαν σε 1,8 δισ. ευρώ, αυξημένες κατά 34,9% έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2025, ενώ τα προγράμματα «Σπίτι μου» σημείωσαν αύξηση 54,6%. Τα περιθώρια για περαιτέρω άνοδο παραμένουν σημαντικά, καθώς στεγαστικό δάνειο χρησιμοποιείται μόλις στο 23% των αγοραπωλησιών στην Ελλάδα, έναντι 45% στην Ευρώπη.

Αύξηση του ενδιαφέροντος από το εξωτερικό για κατοικίες

Αύξηση 60,3% στη διεθνή ζήτηση σε σύγκριση με το 2020 καταγράφει το Spitogatos. Το ενδιαφέρον που προέρχεται από το εξωτερικό αντιπροσωπεύει το 20,3% της συνολικής ζήτησης, με τις ΗΠΑ, τη Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο να βρίσκονται στις πρώτες θέσεις. Οι πέντε από τις δέκα περιοχές με τη μεγαλύτερη δημοφιλία βρίσκονται εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης: η Χαλκιδική, οι Κυκλάδες, η Καβάλα, η Μεσσηνία και τα Δωδεκάνησα.

Στην αγορά εξοχικής κατοικίας, παράλληλα, τα ευρήματα ανάλυσης της Elxis για τα έτη 2024-2026 καταγράφουν ότι από κράτη εκτός Ε.Ε. προερχόταν το 44% των δυνητικών αγοραστών που επικοινώνησαν με την εταιρεία. Ωστόσο, στις συναλλαγές που ολοκληρώθηκαν, το μερίδιό τους διαμορφώθηκε στο 20%. Ο διευθύνων σύμβουλος της Elxis, Γιώργος Γαβριηλίδης, προσδιορίζει ως κυριότερες αγορές εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης τη Μεγάλη Βρετανία και τις ΗΠΑ, επισημαίνοντας παράλληλα την αυξανόμενη παρουσία της Αυστραλίας. Με διαθέσιμο ποσό που υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ εμφανίζεται το 38% των ενδιαφερομένων από τρίτες χώρες, όταν το αντίστοιχο ποσοστό μεταξύ όσων προέρχονται από την Ε.Ε. ανέρχεται σε 24%. Τα νησιά του Ιονίου επιλέγει το 24% των Βρετανών αγοραστών. Αντίθετα, όσοι προέρχονται από τις ΗΠΑ και τον Καναδά κατευθύνονται πρωτίστως προς την Κρήτη, σε ποσοστό 28%, και προς την ηπειρωτική χώρα, σε ποσοστό 25%. Για το Αιγαίο εκδηλώνεται ενδιαφέρον 19% τόσο από Βρετανούς όσο και από Αμερικανούς.

Το μοντέλο της οργανωμένης συνιδιοκτησίας εξοχικών

Μια εναλλακτική λύση για την απόκτηση πρόσβασης σε ακίνητα μεγάλης αξίας προτείνει η Owners, η οποία δραστηριοποιείται στην ελληνική αγορά της συνιδιοκτησίας εξοχικών κατοικιών. Ο αγοραστής αποκτά εταιρικά μερίδια σε εταιρεία ειδικού σκοπού, στην κυριότητα της οποίας βρίσκεται το ακίνητο, εξασφαλίζοντας δικαίωμα χρήσης και, ανάλογα με τον τρόπο διαχείρισης, συμμετοχή στην αξιοποίησή του. Το μοντέλο προβλέπει μέχρι έξι συνιδιοκτήτες, με κάθε μερίδιο να αντιστοιχεί στο ένα έκτο και να παρέχει έως 56 διανυκτερεύσεις τον χρόνο. Ένας επενδυτής έχει τη δυνατότητα να αγοράσει ποσοστό έως και 50% του ακινήτου. Ο προγραμματισμός της χρήσης πραγματοποιείται με ψηφιακή εφαρμογή, ενώ για τις περιόδους κατά τις οποίες η κατοικία παραμένει διαθέσιμη προβλέπεται και βραχυχρόνια μίσθωση. Τη λειτουργία και τη συντήρηση του ακινήτου αναλαμβάνει επαγγελματική διαχείριση. Ο διευθύνων σύμβουλος Κώστας Παππάς αποδίδει την ανάπτυξη αυτού του μοντέλου στην άνοδο των αξιών και στο αυξημένο χρηματοδοτικό κόστος, υπογραμμίζοντας ότι για την εφαρμογή του απαιτούνται νομική δομή, τεχνολογική υποδομή και οργανωμένη διαχείριση.

Ευέλικτες ιδιοκτησίες για τις νέες στεγαστικές ανάγκες

Στον πυρήνα της προσέγγισης του ιδρυτή και διευθύνοντος συμβούλου της ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, Ιωσήφ Αραμπατζή, για πιο ευέλικτα ακίνητα βρίσκονται δύο βασικοί άξονες: η αποδοτικότερη εκμετάλλευση του ήδη διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος και η πρόβλεψη για μελλοντική συνένωση ή κατάτμηση των ιδιοκτησιών.

Ο ίδιος επισημαίνει ότι η κατασκευή έχει γίνει αισθητά ακριβότερη, το κόστος της γης έχει ανέβει και η προσθήκη νέων κατοικιών στο απόθεμα συναντά πλέον μεγαλύτερες δυσκολίες. Παράλληλα, η στεγαστική ζήτηση εξακολουθεί να κινείται σε υψηλά επίπεδα, όμως σημαντικό τμήμα της αγοράς δεν βρίσκει εύκολα ακίνητα συμβατά με τις πραγματικές ανάγκες και τις οικονομικές του δυνατότητες. Κατά την άποψή του, η λύση δεν περιορίζεται στην ανέγερση περισσότερων κατοικιών. Απαιτείται να αξιοποιηθούν αποτελεσματικότερα τα υπάρχοντα κτίρια και, συγχρόνως, τα ακίνητα που κατασκευάζονται σήμερα να σχεδιάζονται με τρόπο που θα διασφαλίζει ότι θα παραμείνουν χρήσιμα και λειτουργικά στο μέλλον.

Την ανάγκη αυτή ο κ. Αραμπατζής τη συσχετίζει με τον διάλογο γύρω από την ανανέωση του θεσμικού πλαισίου για την ιδιοκτησία. Όπως σημειώνει, η καινούργια νομοθετική πρωτοβουλία επιδιώκει να υπερβεί τους περιορισμούς κανόνων που θεσπίστηκαν πριν από σχεδόν έναν αιώνα. Στο πλαίσιο αυτό, διευκολύνεται η κατάτμηση ή η ενοποίηση ιδιοκτησιών και μειώνονται τα προσκόμματα που δημιουργούν παλαιοί κανονισμοί, καθώς και η υποχρέωση εξασφάλισης συναίνεσης από τους συνιδιοκτήτες.

Για να περιγράψει το ζήτημα, αναφέρεται στη μεταβολή των οικογενειακών αναγκών: όταν τα παιδιά μεγαλώσουν, ενδέχεται να απαιτηθεί η μετατροπή ενός μεγάλου διαμερίσματος σε δύο μικρότερα, ενώ σε άλλη περίπτωση μπορεί να χρειάζεται η ενοποίηση δύο μικρών ιδιοκτησιών σε μία. Κατά τον ίδιο, τέτοιου είδους αλλαγές είναι πιθανό να εμποδίζονται από τη σύσταση και τον κανονισμό της πολυκατοικίας, περιορίζοντας τελικά τη χρησιμότητα ενός περιουσιακού στοιχείου.

Όπως διευκρινίζει, από το 2020 η ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ έχει ενσωματώσει στα ακίνητα που αναπτύσσει την «εξελιγμένη σύσταση πολυκατοικίας». Με αυτή την επιλογή, ήδη κατά τη σύσταση των ιδιοκτησιών προβλέπεται ότι στο μέλλον θα μπορούν είτε να διαχωριστούν είτε να συνενωθούν. Όπως αναφέρει, επιδίωξη είναι να διαθέτει ο ιδιοκτήτης τη δυνατότητα προσαρμογής της περιουσίας του σε νέα δεδομένα, δίχως να εξαρτάται από αποφάσεις που βρίσκονται έξω από τον έλεγχό του.

Σύμφωνα με την εκτίμησή του, ο εκσυγχρονισμός και η μεγαλύτερη ευελιξία του ιδιοκτησιακού πλαισίου μπορούν να αναδείξουν ανεκμετάλλευτες δυνατότητες των υφιστάμενων κτιρίων και να αλλάξουν την οπτική με την οποία αντιμετωπίζονται τα ακίνητα που σχεδιάζονται σήμερα. Όπως τονίζει, για την αποτίμηση της αξίας τους δεν αρκούν τα τετραγωνικά μέτρα, η ενεργειακή επίδοση και η κατασκευαστική ποιότητα, αλλά πρέπει να συνυπολογίζονται και οι μελλοντικές επιλογές που διατηρούν διαθέσιμες. «Τα κτίρια μένουν για δεκαετίες. Οι ζωές μέσα σε αυτά αλλάζουν. Η πραγματική υπεραξία είναι να έχουμε προβλέψει και τα δύο», αναφέρει.

Στη συνολική εικόνα, τα δεδομένα σκιαγραφούν μια αγορά ακινήτων όπου η ζήτηση παραμένει ισχυρή, με αισθητές όμως αποκλίσεις ανάλογα με την περιοχή, το εύρος τιμών και την κατηγορία του ακινήτου. Οι μεταβολές στα μισθώματα, η χρηματοδότηση για στέγη, η ζήτηση από αγοραστές του εξωτερικού και η αποδοτικότερη αξιοποίηση των υπαρχόντων κτιρίων συγκροτούν το πλαίσιο μέσα στο οποίο διαμορφώνονται οι επόμενες κινήσεις στην αγορά κατοικίας.