Οι φθηνότερες γειτονιές του κέντρου και της δυτικής Αθήνας, όπως τα Πατήσια, τα Σεπόλια, η Ακαδημία Πλάτωνος, το Μεταξουργείο, ο Κεραμεικός και ο Βοτανικός, μπαίνουν φέτος στο επίκεντρο αγοραστών και επενδυτών, καθώς οι τιμές παραμένουν αισθητά χαμηλότερες από τα ακριβά βόρεια και νότια προάστια. Άλλοι αναζητούν οικονομική πρώτη κατοικία και άλλοι παλιά διαμερίσματα ή κτίρια για ανακαίνιση, με τις αναπλάσεις, τη ζήτηση για μισθώσεις και τις αλλαγές στη Golden Visa να ενισχύουν τη δυναμική αυτών των περιοχών.
Πιο αναλυτικά
Την ώρα που οι τιμές κατοικίας στα νότια και τα βόρεια προάστια έχουν απομακρυνθεί από τις οικονομικές δυνατότητες σημαντικού μέρους των υποψήφιων αγοραστών, γειτονιές του κέντρου και της δυτικής Αθήνας αποκτούν διαφορετικό ρόλο στον χάρτη του real estate.
Πατήσια, Σεπόλια, Ακαδημία Πλάτωνος, Μεταξουργείο, Κεραμεικός και Βοτανικός προσελκύουν διαφορετικές κατηγορίες αγοραστών: από νέα ζευγάρια που ψάχνουν οικονομικότερη πρώτη κατοικία μέχρι Έλληνες και ξένους επενδυτές που αγοράζουν παλαιά διαμερίσματα για ανακαίνιση και εκμετάλλευση.
Το βασικό πλεονέκτημα είναι ότι οι τιμές εξακολουθούν να βρίσκονται αισθητά χαμηλότερα από τις ακριβότερες περιοχές της Αττικής, παρά τις σημαντικές αυξήσεις των τελευταίων ετών.
Σύμφωνα με market report της Engel & Völkers Ελλάδας, σε Ομόνοια, Κεραμεικό, Μεταξουργείο, Βοτανικό, Ακαδημία Πλάτωνος, Σεπόλια και Άγιο Παντελεήμονα η μέση τιμή πώλησης κινείται μεταξύ 1.200 και 2.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στα Κάτω Πατήσια το εύρος ξεκινά περίπου από τα 950 ευρώ και φθάνει τα 1.800 ευρώ ανά τ.μ. ή και υψηλότερα, ενώ πολύ μεγαλύτερη είναι η ψαλίδα στα Άνω Πατήσια, όπου οι τιμές κινούνται από 400 έως 2.500 ευρώ ανά τ.μ., ανάλογα με την κατάσταση και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου.
Εντελώς διαφορετική είναι η εικόνα στα νεόδμητα των Άνω Πατησίων, όπου οι μέσες τιμές ανεβαίνουν στα 3.200-4.500 ευρώ ανά τετραγωνικό.
Οι περιοχές που ποντάρουν στις αναπλάσεις
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον συγκεντρώνει ο άξονας Κεραμεικού – Μεταξουργείου – Βοτανικού. Η Διπλή Ανάπλαση και η δημιουργία του νέου γηπέδου του Παναθηναϊκού, σε συνδυασμό με τους νέους χώρους πρασίνου και την πρόσβαση στο μετρό, δημιουργούν προσδοκίες για περαιτέρω αναβάθμιση της ευρύτερης περιοχής.
Αυτό έχει ήδη κινητοποιήσει διαφορετικού τύπου επενδυτές. Κατασκευαστές και θεσμικά χαρτοφυλάκια αναζητούν ολόκληρα κτίρια, παλαιές βιοτεχνίες και οικόπεδα, με στόχο τη δημιουργία κατοικιών τύπου loft, serviced apartments ή σύγχρονων συγκροτημάτων γραφείων.
Στο Μεταξουργείο, η Πλατεία Αυδή έχει αναδειχθεί σε έναν από τους βασικούς πόλους της περιοχής, προσελκύοντας ψηφιακούς νομάδες και όσους αναζητούν περισσότερο αστικό τρόπο ζωής, με εστιατόρια και χώρους διασκέδασης σε κοντινή απόσταση.
Διαφορετική κατεύθυνση ακολουθεί η Ακαδημία Πλάτωνος. Η σχεδιαζόμενη ανάπλαση του πάρκου και η δημιουργία μουσείου ενισχύουν τις προσδοκίες για την περιοχή, η οποία εξακολουθεί να διατηρεί έντονα χαρακτηριστικά παραδοσιακής αθηναϊκής γειτονιάς.
Παράλληλα, οι παλαιές μονοκατοικίες με στοιχεία της μεταπολεμικής αρχιτεκτονικής προσελκύουν επενδυτικό αλλά και καλλιτεχνικό ενδιαφέρον.
Τι αγοράζουν οι επενδυτές
Στα Πατήσια, την Κυψέλη, την Πλατεία Αμερικής και τον Άγιο Παντελεήμονα κυριαρχεί ένα διαφορετικό επενδυτικό μοντέλο.
Έλληνες και ξένοι αγοραστές αναζητούν κυρίως μικρά διαμερίσματα από 30 έως 60 τ.μ., συνήθως στον πρώτο έως τον τρίτο όροφο και σε πολυκατοικίες που κατασκευάστηκαν μεταξύ 1960 και 1980.
Η χαμηλότερη τιμή αγοράς αφήνει περιθώριο για ανακαίνιση και στη συνέχεια μίσθωση του ακινήτου σε φοιτητές, νέους επαγγελματίες ή ψηφιακούς νομάδες.
Πρόκειται ουσιαστικά για το μοντέλο «αγοράζω παλιό – ανακαινίζω – νοικιάζω», το οποίο έχει αποκτήσει σημαντική παρουσία σε αρκετές περιοχές του κέντρου.
Στην ίδια κατεύθυνση κινείται και το Build-to-Rent. Παλαιότερα διαμερίσματα αγοράζονται και μετατρέπονται σε σύγχρονες μικρές κατοικίες ή χώρους φοιτητικής στέγασης, ιδιαίτερα στα Πατήσια και στην Πλατεία Αμερικής.
Πού ψάχνουν σπίτι τα νέα ζευγάρια
Σεπόλια, Ακαδημία Πλάτωνος και Άνω Πατήσια εμφανίζονται περισσότερο στις αναζητήσεις όσων ενδιαφέρονται για ιδιοκατοίκηση.
Τα νέα ζευγάρια στρέφονται κυρίως σε κατοικίες 70-95 τ.μ., νεότερης κατασκευής ή πλήρως ανακαινισμένες, βάζοντας ψηλά στις απαιτήσεις τους την ύπαρξη ασανσέρ και θέσης στάθμευσης.
Η επιλογή αυτών των περιοχών δεν είναι τυχαία. Οι τιμές παραμένουν χαμηλότερες σε σύγκριση με πολλές περιοχές των βορείων και νοτίων προαστίων, υπάρχει πρόσβαση στο μετρό και παράλληλα διατηρείται σε σημαντικό βαθμό η αίσθηση της γειτονιάς.
Στα Σεπόλια, ο Λόφος Σκουζέ συγκεντρώνει το ενδιαφέρον ντόπιων αγοραστών λόγω της μεγαλύτερης ησυχίας και της θέας, ενώ στα Άνω Πατήσια η περιοχή του Αγίου Ανδρέα αποτελεί μία από τις βασικές επιλογές για μεσοαστικά νοικοκυριά.
Το μεγάλο «στοκ» των δεκαετιών του ’60 και του ’70
Το μεγάλο μειονέκτημα, αλλά ταυτόχρονα και η επενδυτική ευκαιρία αυτών των περιοχών, είναι η ηλικία των ακινήτων.
Περίπου το 70%-80% του οικιστικού αποθέματος βρίσκεται σε πολυκατοικίες των δεκαετιών του 1960 και του 1970. Αυτό σημαίνει χαμηλή ενεργειακή απόδοση για μεγάλο αριθμό κατοικιών, αλλά και μεγάλη αγορά για ανακαινίσεις.
Η ζήτηση στρέφεται έτσι όλο και περισσότερο προς σπίτια που έχουν ήδη αναβαθμιστεί ενεργειακά ή μπορούν να αγοραστούν σε χαμηλότερη τιμή και να ανακαινιστούν.
Η εικόνα είναι διαφορετική σε Κεραμεικό, Μεταξουργείο και Βοτανικό, όπου παλαιά βιοτεχνικά και επαγγελματικά ακίνητα αλλάζουν σταδιακά χρήση και μετατρέπονται σε κατοικίες ή άλλες σύγχρονες αναπτύξεις.
Airbnb και Golden Visa αλλάζουν τις κινήσεις
Νέα δεδομένα δημιουργούν και οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Μέρος των ιδιοκτητών και επενδυτών στρέφεται πλέον από το Airbnb σε μισθώσεις μεγαλύτερης διάρκειας, ιδιαίτερα σε Κεραμεικό και Μεταξουργείο.
Στόχος είναι κυρίως οι ψηφιακοί νομάδες και τα στελέχη επιχειρήσεων που χρειάζονται επιπλωμένη κατοικία για διάστημα μερικών μηνών.
Την ίδια στιγμή, οι αλλαγές στην Golden Visa έχουν μετακινήσει το ενδιαφέρον των ξένων αγοραστών προς ειδικές κατηγορίες ακινήτων.
Με το βασικό όριο επένδυσης στο κέντρο της Αθήνας να έχει ανέβει στις 800.000 ευρώ, μεγαλύτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν περιπτώσεις όπου εξακολουθεί να ισχύει το χαμηλότερο όριο των 250.000 ευρώ, όπως διατηρητέα ακίνητα προς αποκατάσταση ή κτίρια που μετατρέπονται από επαγγελματική σε οικιστική χρήση.
Έτσι, ένα μεγάλο τμήμα της Αθήνας που μέχρι πριν από λίγα χρόνια βρισκόταν χαμηλότερα στις επιλογές αγοραστών και επενδυτών αποκτά σταδιακά διαφορετική δυναμική. Το στοίχημα πλέον είναι κατά πόσο οι αναπλάσεις και οι ιδιωτικές επενδύσεις θα μεταφραστούν σε πραγματική αναβάθμιση των γειτονιών, χωρίς οι τιμές να ακολουθήσουν την πορεία που έχει ήδη κάνει απαγορευτική την αγορά κατοικίας σε άλλες περιοχές της Αττικής.
