Η στεγαστική κρίση και η δυσκολία εύρεσης προσιτής κατοικίας συγκαταλέγονται στα σοβαρότερα προβλήματα για τα ελληνικά νοικοκυριά. Το ακριβό κόστος στέγασης, τα αυξημένα ενοίκια και οι οικονομικές προϋποθέσεις για την αγορά ιδιόκτητης κατοικίας καθιστούν αναγκαία την εξεύρεση λύσεων, τόσο για τους πολίτες όσο και για την αγορά ακινήτων.
Σε αυτές τις συνθήκες, καθίσταται ιδιαίτερα σημαντική η αξιοποίηση των ακινήτων που ήδη υπάρχουν.
Σημαντικό ζήτημα για την αγορά αποτελεί, ωστόσο, η διαχείριση ακινήτων που έχουν προσημείωση υποθήκης ή κατάσχεση, καθώς και όσων μένουν εκτός συναλλαγών εξαιτίας οφειλών. Πολλοί ιδιοκτήτες διστάζουν να πουλήσουν ακίνητο στο οποίο έχει εγγραφεί προσημείωση ή έχει επιβληθεί κατάσχεση. Συχνά πιστεύουν ότι ένα τέτοιο βάρος δυσχεραίνει υπερβολικά τη μεταβίβαση ή αποθαρρύνει τους ενδιαφερόμενους αγοραστές. Αυτή η πεποίθηση ενδέχεται να καθυστερήσει την πώληση ή να οδηγήσει ακόμη και στην οριστική απόσυρση του ακινήτου από την αγορά, χωρίς να έχουν διερευνηθεί έγκαιρα οι νομικές επιλογές.
Με αυτόν τον τρόπο σχηματίζεται ένας φαύλος κύκλος: ο ιδιοκτήτης πιστεύει πως η προσημείωση ή η κατάσχεση δεν επιτρέπει την πώληση και, γι’ αυτό, δεν προχωρά στη διάθεση του ακινήτου στην αγορά.
Έτσι, στερείται τη δυνατότητα να αξιοποιήσει την περιουσία του για να εξοφλήσει ή να ρυθμίσει τις οφειλές του, με αποτέλεσμα να συνεχίζει να βρίσκεται παγιδευμένος στα «κόκκινα» δάνεια και το ακίνητο να μένει χωρίς αξιοποίηση.
Αυτό δεν σημαίνει πως η πώληση κάθε ακινήτου με βάρη είναι απλή ή ότι το τίμημα επαρκεί πάντα για την κάλυψη των οφειλών. Τονίζεται, όμως, πόσο σημαντική είναι η έγκαιρη νομική αξιολόγηση, προκειμένου να διαπιστωθεί αν μπορεί να γίνει η μεταβίβαση με οργανωμένο και ασφαλή τρόπο.
Ένα ερώτημα που επανέρχεται είναι το εξής: Μπορεί να γίνει πώληση ακινήτου με προσημείωση;
Η προσημείωση υποθήκης δεν εμποδίζει από μόνη της την αγοραπωλησία. Σε αρκετές περιπτώσεις, μπορεί να προβλεφθεί ότι μέρος του τιμήματος θα δοθεί για την κάλυψη της απαίτησης της τράπεζας ή άλλου πιστωτή και στη συνέχεια να ακολουθήσει η νόμιμη εξάλειψη του βάρους. Για να γίνει αυτό, πρέπει προηγουμένως να υπάρξει συνεννόηση με τον αρμόδιο πιστωτή, να προσδιοριστεί το απαιτούμενο ποσό και να συμφωνηθούν οι όροι και τα βήματα για την εξάλειψη της προσημείωσης.
Καθοριστικός είναι ο συντονισμός με τις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων. Ο ιδιοκτήτης χρειάζεται να ξέρει τους όρους υπό τους οποίους μπορεί να αποπληρωθεί η απαίτηση, ενώ ο αγοραστής οφείλει να διασφαλίσει ότι η πληρωμή του τιμήματος θα συνοδεύεται από τις απαραίτητες νόμιμες ενέργειες για την άρση του βάρους.
Η συμφωνία πώλησης από μόνη της δεν επαρκεί. Απαιτείται συγκεκριμένη προετοιμασία, με σαφή καθορισμό του ποσού που θα δοθεί, του αποδέκτη του και της διαδικασίας για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης και την εξάλειψη της προσημείωσης.
Η κατάσχεση καθιστά τον έλεγχο πιο σύνθετο
Η αντιμετώπιση μιας κατάσχεσης διαφέρει και είναι συχνά πιο περίπλοκη, αφού σχετίζεται με αναγκαστική εκτέλεση. Οι επιπτώσεις της και οι όροι υπό τους οποίους μπορεί να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση χρειάζεται να εξετάζονται ξεχωριστά, με βάση τα πραγματικά δεδομένα της υπόθεσης.
Χρειάζεται αντίστοιχη προσοχή και όταν τα βάρη αφορούν οφειλές προς το Δημόσιο ή τον e-ΕΦΚΑ, καθώς μπορεί να προβλέπονται ειδικές διαδικασίες και να είναι απαραίτητες συγκεκριμένες ενέργειες ή εγκρίσεις.
Πριν προχωρήσουν σε σημαντική οικονομική δέσμευση, τόσο ο ιδιοκτήτης όσο και ο υποψήφιος αγοραστής πρέπει να έχουν ξεκάθαρη εικόνα για τη νομική κατάσταση του ακινήτου. Η συμβουλή εξειδικευμένου νομικού είναι αναγκαία, ώστε να αποφευχθούν αδιέξοδα.
Καθώς η κατοικία αποτελεί σήμερα μείζον κοινωνικό και οικονομικό ζήτημα, η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας απαιτεί ενημέρωση, διαφάνεια και ασφάλεια δικαίου. Ένα ακίνητο με προσημείωση ή κατάσχεση δεν είναι ούτε αυτομάτως απαγορευμένη επιλογή ούτε μια ευκαιρία χωρίς δυσκολίες. Κάθε υπόθεση χρειάζεται ξεχωριστό έλεγχο και τον ανάλογο σχεδιασμό, με στόχο την προστασία των συμφερόντων όλων των πλευρών.
Η έμπειρη νομική ομάδα της δικηγορικής εταιρίας ΑΝΝΑ Α. ΚΟΡΑΚΗ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ, σε συνεργασία με το δίκτυο εξειδικευμένων συνεργατών μας (μηχανικούς, συμβολαιογράφους, εκτιμητές, μεσίτες), διαθέτει βαθιά γνώση του Τραπεζικού και Αστικού Δικαίου, καθώς και πολυετή εμπειρία σε υποθέσεις ρυθμίσεων οφειλών και αγοραπωλησίας ακινήτων με προσημειώσεις και κατασχέσεις. Ως εκ τούτου, μπορεί να αποτελέσει πολύτιμο σύμβουλο για όσους επιθυμούν να διερευνήσουν την αγορά ακινήτων με υφιστάμενα βάρη, με σκοπό τη διασφάλιση των συμφερόντων τους και τη μείωση των κινδύνων που ενέχει μια τέτοια επιλογή.
Για περισσότερες πληροφορίες, επισκεφθείτε το korakilaw.gr ή καλέστε στο 210 8250008.
