Αττική: Τι προσφέρει 1 εκατ. ευρώ στην αγορά ακινήτων – Μινιμαλιστικό νεόδμητο στη Ριβιέρα ή 450 τ.μ. στην Εκάλη;

Το 1 εκατομμύριο ευρώ παραμένει το βασικό ψυχολογικό όριο για όσους αναζητούν ακίνητο υψηλών προδιαγραφών στην Αττική. Το τι μπορεί να αγοράσει κανείς με αυτό το ποσό, όμως, αλλάζει σημαντικά ανάλογα με την περιοχή, την παλαιότητα της κατασκευής και την κατηγορία του ακινήτου.

Η αγορά πολυτελών κατοικιών διαμορφώνεται σε δύο διακριτές ταχύτητες, σημειώνει η Κορίνα Σαΐα, Διευθύνουσα Σύμβουλος της Premier Realty.

Οι διαθέσιμες επιλογές χωρίζονται ανάμεσα στα νεόδμητα ακίνητα υψηλής ενεργειακής κλάσης με μικρότερη επιφάνεια και στις παλαιότερες κατοικίες, που εξασφαλίζουν έως και υπερδιπλάσια ωφέλιμα τετραγωνικά.

Τα παρακάτω στοιχεία περιλαμβάνονται σε ενημερωτικό σημείωμα:

Νεόδμητα (2020 και μετά): Περιορισμένοι χώροι με σύγχρονη τεχνολογία Στα Βόρεια Προάστια, το διαθέσιμο ποσό, από 900.000 έως 1.100.000 ευρώ, αφορά σχεδόν αποκλειστικά διαμερίσματα και οροφοδιαμερίσματα:

Κηφισιά (Κέντρο, Κεφαλάρι, Πολιτεία): Στα νεόδμητα ακίνητα οι επιφάνειες ξεκινούν από 111 και φτάνουν τα 167 τ.μ., ενώ η διάμεση τιμή είναι 140 τ.μ. Οι περισσότερες διαθέσιμες επιλογές εντοπίζονται στην Πολιτεία, με εμβαδά 119-177 τ.μ., την ώρα που στο Κεφαλάρι η προσφορά παραμένει περιορισμένη.

Στη Φιλοθέη και το Παλαιό Ψυχικό, η ελάχιστη διαθέσιμη γη σε συνδυασμό με τους πολύ χαμηλούς συντελεστές δόμησης περιορίζει τα νεόδμητα διαμερίσματα στα 100 τ.μ. Η εικόνα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα είναι διαφορετική, αναφέρει η κ. Σαΐα, καθώς η εντονότερη οικοδομική δραστηριότητα και η αυξημένη προσφορά νέων κατοικιών δίνουν επιλογές σε διαμερίσματα και μεζονέτες. Το μέγεθος εξαρτάται αισθητά από το ακριβές σημείο και την απόσταση από τη θάλασσα:

• Στην ‘Ανω Βούλα τα διαμερίσματα έχουν επιφάνεια 120-172 τ.μ. και διάμεσο μέγεθος 137 τ.μ., ενώ οι μεζονέτες κυμαίνονται από 114 έως 206 τ.μ., με διάμεση επιφάνεια 161 τ.μ.
• Στην Κάτω Βούλα, τα διαμερίσματα εκτείνονται από 92 έως 123 τ.μ. και έχουν διάμεσο τα 105 τ.μ. Για τις μεζονέτες, το εύρος είναι 116-133 τ.μ. και η διάμεση επιφάνεια 124 τ.μ.
• Στην ‘Ανω Γλυφάδα, οι επιφάνειες των διαμερισμάτων είναι 120-158 τ.μ., με διάμεσο τα 135 τ.μ., ενώ στις μεζονέτες κυμαίνονται από 130 έως 170 τ.μ. και η διάμεση τιμή φτάνει τα 140 τ.μ.
• Στην Κάτω Γλυφάδα τα διαμερίσματα καλύπτουν 90-150 τ.μ., με διάμεση επιφάνεια 118 τ.μ., ενώ οι μεζονέτες κυμαίνονται από 112 έως 161 τ.μ., με διάμεσο τα 135 τ.μ. Στις παραθαλάσσιες περιοχές της Κάτω Βούλας και της Κάτω Γλυφάδας, το «premium» της εγγύτητας στο νερό οδηγεί τις επιφάνειες των νεόδμητων ακόμη και κάτω από τα 100 τ.μ. Τα ακίνητα αυτά προσελκύουν περισσότερο διεθνείς επενδυτές που επιδιώκουν υπεραξία από την τοποθεσία. Αντίθετα, στα υψηλότερα σημεία, οι οικογένειες που θέλουν λειτουργικούς εξωτερικούς χώρους επιλέγουν συχνότερα μεζονέτα.

Κατασκευές 2000-2019: Μεγαλύτερα σπίτια και περισσότερες μεζονέτες Για όσους βάζουν σε πρώτη προτεραιότητα την άνεση και την ιδιωτικότητα, οι κατοικίες που κατασκευάστηκαν από το 2000 έως το 2019 προσφέρουν εντελώς διαφορετικές δυνατότητες. Η μεζονέτα είναι ο πιο συνηθισμένος τύπος ακινήτου σε αυτή την κατηγορία, συχνά σε συγκρότημα όπου υπάρχει αποκλειστική χρήση κήπου ή πισίνας:

• Εκάλη: Πρόκειται για την περιοχή με τις μεγαλύτερες επιφάνειες, καθώς οι μεζονέτες κυμαίνονται από 391 έως 492 τ.μ. και η διάμεση έκταση είναι 450 τ.μ. Σε σύγκριση με τις περιοχές που αναφέρθηκαν παραπάνω, το 1 εκατ. ευρώ εξασφαλίζει εδώ τους πιο ευρύχωρους χώρους.
• Κηφισιά: Οι μεζονέτες έχουν επιφάνεια από 249 έως 383 τ.μ., με διάμεση τιμή 317 τ.μ., συνδυάζοντας το μέγεθος με την προσβασιμότητα.
• Φιλοθέη και Παλαιό Ψυχικό: Οι διαθέσιμες μεζονέτες είναι δυσεύρετες, με επιφάνειες 270-280 τ.μ. Η διαχρονική ζήτηση συμβάλλει στη διατήρηση της αξίας τους σε υψηλά επίπεδα.
• ‘Ανω και Κάτω Βούλα: Η διάμεση επιφάνεια ανέρχεται σε 258 τ.μ. στην ‘Ανω Βούλα και σε 229 τ.μ. στην Κάτω Βούλα.
• ‘Ανω και Κάτω Γλυφάδα: Οι διάμεσες επιφάνειες των μεζονετών είναι αντίστοιχα 226 τ.μ. και 208 τ.μ.

Οι τέσσερις παράγοντες που διαμορφώνουν την πραγματική αξία

Η αξιολόγηση ενός ακινήτου αξίας 1 εκατομμυρίου ευρώ δεν εξαντλείται στην τιμή και στα τετραγωνικά μέτρα. Χρειάζεται να ληφθούν υπόψη βασικές τεχνικές, οικονομικές και λειτουργικές παράμετροι:

Το πραγματικό κόστος της «κρυφής» ανακαίνισης: Σε κατοικίες ηλικίας 15 ή 20 ετών, η τιμή αγοράς δεν είναι το μόνο έξοδο. Ενεργειακές εργασίες, όπως η τοποθέτηση αντλιών θερμότητας, φωτοβολταϊκών, θερμοπρόσοψης και κουφωμάτων, μαζί με την ανανέωση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων και την αισθητική ανακαίνιση, μπορεί να κοστίσουν επιπλέον 500-1.000 ευρώ ανά τ.μ. Επομένως, για μια μεζονέτα 300 τ.μ. ενδέχεται να απαιτηθούν ακόμη 150.000-250.000 ευρώ, αυξάνοντας τον συνολικό προϋπολογισμό.

Λειτουργικά έξοδα και κοινόχρηστα: Για τα μεγάλα ακίνητα, με επιφάνεια άνω των 300-400 τ.μ., οι πάγιες δαπάνες συντήρησης είναι αυξημένες, ιδιαίτερα στην Εκάλη και την Κηφισιά. Σε αυτές περιλαμβάνονται η θέρμανση και η ψύξη, η φροντίδα ιδιωτικής ή κοινόχρηστης πισίνας και κήπων, καθώς και η συντήρηση ανελκυστήρων. Ένα νεόδμητο διαμέρισμα ενεργειακής κατηγορίας Α+, από την άλλη, έχει σχεδόν μηδενικό ενεργειακό αποτύπωμα και πολύ χαμηλά κοινόχρηστα.

Οικοπεδική αξία έναντι αξίας κτίσματος: Η περιορισμένη διαθεσιμότητα γης και οι αυστηροί όροι δόμησης στη Φιλοθέη, την Πολιτεία και το Ψυχικό συντελούν στη διατήρηση σταθερών αξιών για τα οικόπεδα σε βάθος χρόνου, προστατεύοντάς τα από πιθανές διακυμάνσεις της αγοράς. Στις συγκεκριμένες περιοχές, το μεγαλύτερο μέρος του τιμήματος αφορά την τοποθεσία και τη σπανιότητα.

Πώς επηρεάζουν τα μεγάλα έργα υποδομής: Στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, το έργο στο Ελληνικό και οι παρεμβάσεις ανάπλασης στο παραλιακό μέτωπο αποτελούν ισχυρό καταλύτη. Το αποτέλεσμα είναι να αντιστοιχούν λιγότερα διαθέσιμα τετραγωνικά σε κάθε εκατομμύριο ευρώ, ενώ παράλληλα διαμορφώνονται μεγαλύτερες μελλοντικές προοπτικές κεφαλαιακής υπεραξίας σε σύγκριση με τα πιο «σταθερά» Βόρεια Προάστια.

Η Διευθύνουσα Σύμβουλος της Premier Realty, Κορίνα Σαΐα, επισημαίνει ότι η τελική επιλογή εξαρτάται από το προφίλ και τις ουσιαστικές ανάγκες κάθε αγοραστή: προτιμά ένα νεόδμητο ακίνητο 100-170 τ.μ., με υψηλή ενεργειακή απόδοση, σύγχρονες ευκολίες και χαμηλά λειτουργικά έξοδα ή μια παλαιότερη μεζονέτα διπλάσιας επιφάνειας, 220-450 τ.μ., με άνετους χώρους, ιδιωτικότητα και κήπο, αναλαμβάνοντας παράλληλα το κόστος του εκσυγχρονισμού της;