Το στεγαστικό έχει εξελιχθεί σε μία από τις σοβαρότερες οικονομικές και κοινωνικές πιέσεις για τα ελληνικά νοικοκυριά. Οι τιμές των κατοικιών έχουν ξεπεράσει τα προ κρίσης επίπεδα, ενώ το κόστος στέγασης απορροφά σχεδόν το 35% του διαθέσιμου εισοδήματος.
Μια αγορά με έντονες αντιθέσεις αποτυπώνει η νέα τριμηνιαία έκθεση του ΙΟΒΕ. Ενώ οι τιμές και η επενδυτική ζήτηση καταγράφουν ιστορικά υψηλά, ολοένα περισσότερα νοικοκυριά δυσκολεύονται να βρουν προσιτή κατοικία.
Από το 2017, όταν οι τιμές των ακινήτων είχαν υποχωρήσει περισσότερο από 40% σε σύγκριση με τα προ κρίσης επίπεδα, η πορεία τους είναι σταθερά ανοδική. Τα τελευταία χρόνια, ο ετήσιος ρυθμός αύξησης του δείκτη τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος διαμορφώνεται κοντά στο 10%, με τις μεγαλύτερες ανατιμήσεις να καταγράφονται στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Αύξηση σημειώνουν και τα ενοίκια: ο σχετικός δείκτης ενισχύθηκε κατά 10% το 2025. Παράλληλα, η αναλογία τιμών κατοικιών προς εισόδημα πλησιάζει εκ νέου ιστορικά υψηλά, δείχνοντας πως οι αξίες των ακινήτων απομακρύνονται ακόμη περισσότερο από την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών.
Κενή παραμένει μία στις τρεις κατοικίες
Η περιορισμένη προσφορά οξύνει το πρόβλημα. Μετά την κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά την κρίση, ουσιαστική ανάκαμψη σημειώθηκε μόνο μετά το 2018. Έτσι, η επάνοδος της ζήτησης βρήκε ένα στεγαστικό απόθεμα που είχε μείνει χωρίς ανανέωση για μία δεκαετία. Την ίδια ώρα, περίπου μία στις τρεις κατοικίες στην Ελλάδα είναι κενή, κυρίως στην περιφέρεια. Στην Αττική, όπου οι στεγαστικές πιέσεις είναι μεγαλύτερες, το ποσοστό των κενών κατοικιών είναι το χαμηλότερο στη χώρα.
Στο απόθεμα που δεν είναι διαθέσιμο περιλαμβάνονται και ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς και εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα που σχετίζονται με «κόκκινα» δάνεια και τελούν υπό ρύθμιση ή βρίσκονται σε διαδικασία πλειστηριασμού.
Η πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση εξακολουθεί να είναι δύσκολη. Το 2025 οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων έφτασαν τα 2,1 δισ. ευρώ, σε σύγκριση με περίπου 15 δισ. ευρώ το 2007. Την ίδια στιγμή, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης βρίσκεται σε πτώση από το 2010.
Όπως επισημαίνει το ΙΟΒΕ, προγράμματα που ενισχύουν τη ζήτηση, όπως το «Σπίτι μου», μπορεί να οδηγήσουν σε αύξηση των τιμών και να απορροφήσουν μέρος της επιδότησης, όταν η προσφορά κατοικιών δεν μπορεί να ενισχυθεί γρήγορα.
Το βάρος της στεγαστικής κρίσης για τους ενοικιαστές
Μεγαλύτερη επιβάρυνση υφίστανται οι ενοικιαστές. Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΙΟΒΕ, το 2025 τα ελληνικά νοικοκυριά κατέβαλαν κατά μέσο όρο το 34,6% του εισοδήματός τους για στέγαση, ενώ στην ΕΕ το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 18,9%. Με βάση αυτή την επίδοση, η Ελλάδα κατατάσσεται στην πλέον δυσμενή θέση της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Περίπου έξι στους δέκα ενοικιαστές διαθέτουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για τη στέγη. Για τους ιδιοκτήτες χωρίς στεγαστικό δάνειο το αντίστοιχο ποσοστό είναι περίπου 13%. Μεγαλύτερη έκθεση στην επιβάρυνση έχουν επίσης οι άνεργοι, οι νέοι και τα μονογονεϊκά νοικοκυριά.
Το ΙΟΒΕ τονίζει πως η αντιμετώπιση του ζητήματος δεν εξαντλείται σε επιδόματα ή σε μέτρα που αφορούν τα πολύ χαμηλά εισοδήματα. Χρειάζεται παράλληλα να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών, να αξιοποιηθούν τα κενά ακίνητα, να δημιουργηθεί κοινωνικό απόθεμα και να περιοριστούν οι χρήσεις που απομακρύνουν σπίτια από τη μακροχρόνια μίσθωση. Στην ίδια κατεύθυνση απαιτείται στήριξη των ενοικιαστών και διευκόλυνση της πρόσβασης στην ιδιοκατοίκηση.
