Η ελληνική αγορά πολυτελών κατοικιών βλέπει μια νέα, ιδιαίτερα εύπορη κατηγορία ξένων αγοραστών να κερδίζει έδαφος: τους non-dom, δηλαδή φορολογούμενους που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα για μόνιμη εγκατάσταση και όχι απλώς για άδεια διαμονής μέσω Golden Visa. Σύμφωνα με στοιχεία της Greece Sotheby’s, οι συναλλαγές non-dom ξεπέρασαν κατά πολύ εκείνες της Golden Visa, με υψηλότερες τιμές αγοράς και σαφή συγκέντρωση στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, ενώ η πρόσφατη φορολογική αλλαγή και η κατάργηση του βρετανικού αντίστοιχου καθεστώτος ενισχύουν ακόμη περισσότερο τη ζήτηση.
Πιο αναλυτικά
Μια διαφορετική κατηγορία ξένων αγοραστών αρχίζει να αποκτά ισχυρό αποτύπωμα στην ελληνική αγορά πολυτελών κατοικιών. Δεν πρόκειται για επενδυτές που αναζητούν κυρίως μια άδεια διαμονής μέσω της Golden Visa, αλλά για εύπορους φορολογουμένους που μεταφέρουν στην Ελλάδα τη φορολογική τους κατοικία και αναζητούν ακίνητα για μόνιμη εγκατάσταση.
Τα στοιχεία της Greece Sotheby’s International Realty δείχνουν ότι οι συναλλαγές που συνδέονται με το καθεστώς non-dom έφτασαν τα 58,2 εκατ. ευρώ από το 2024 έως και το πρώτο εξάμηνο του 2026. Την ίδια περίοδο, οι αγορές πολυτελών ακινήτων που συνδέθηκαν με τη Golden Visa περιορίστηκαν στα 18,9 εκατ. ευρώ.
Η διαφορά δεν αφορά μόνο τον συνολικό όγκο των κεφαλαίων αλλά και την αξία κάθε συναλλαγής. Η διάμεση τιμή αγοράς για τους non-dom διαμορφώθηκε στα 2,95 εκατ. ευρώ, σχεδόν διπλάσια από τα 1,5 εκατ. ευρώ της Golden Visa.
Ακόμη πιο χαρακτηριστικό είναι το κατώτερο επίπεδο τιμών: η μικρότερη αγορά non-dom που καταγράφηκε ανήλθε σε 2,33 εκατ. ευρώ, όταν στις συναλλαγές Golden Visa το αντίστοιχο ποσό ήταν 900.000 ευρώ.
Η συγκεκριμένη κατηγορία αγοραστών εμφανίστηκε για πρώτη φορά στο μητρώο της εταιρείας μόλις το 2024, ωστόσο μέσα σε έναν χρόνο απέκτησε σημαντικό μερίδιο. Το 2025 οι αγορές από πρόσωπα που είχαν ενταχθεί στο καθεστώς εναλλακτικής φορολόγησης αντιπροσώπευαν το 29% του όγκου συναλλαγών της Greece Sotheby’s.
Γιατί διαφέρει ο αγοραστής non-dom
Η βασική διαφορά βρίσκεται στον λόγο για τον οποίο πραγματοποιείται η επένδυση. Η Golden Visa συνδέει την αγορά ακινήτου με την απόκτηση δικαιώματος διαμονής. Αντίθετα, στο καθεστώς του άρθρου 5Α εντάσσονται φυσικά πρόσωπα που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα.
Για την υπαγωγή απαιτείται επένδυση τουλάχιστον 500.000 ευρώ, ενώ προβλέπεται ετήσιος κατ’ αποκοπή φόρος 100.000 ευρώ για εισοδήματα που προκύπτουν στο εξωτερικό. Για κάθε συγγενικό πρόσωπο που εντάσσεται στο καθεστώς καταβάλλονται επιπλέον 20.000 ευρώ.
Αυτό διαφοροποιεί και το είδος της κατοικίας που αναζητείται. Σύμφωνα με την Greece Sotheby’s, οι συγκεκριμένοι αγοραστές δεν ενδιαφέρονται απλώς για ένα επενδυτικό ακίνητο, αλλά κατά κανόνα για κατοικία κύριας χρήσης, καθώς μαζί με τη φορολογική βάση μεταφέρουν στην Ελλάδα και την οικογένειά τους.
Η Αθηναϊκή Ριβιέρα κερδίζει τη μερίδα του λέοντος
Η γεωγραφία των αγορών είναι εξίσου αποκαλυπτική. Η Αθηναϊκή Ριβιέρα συγκέντρωσε το 88% της δραστηριότητας των νέων φορολογικών κατοίκων, ενώ εκεί πραγματοποιήθηκε και το σύνολο των συναλλαγών Golden Visa που περιλαμβάνονται στο συγκεκριμένο μητρώο.
Ιδιαίτερα έντονη είναι η παρουσία των Βρετανών, οι οποίοι αντιπροσώπευσαν το 53% των αγοραστών non-dom. Η Greece Sotheby’s συνδέει την εξέλιξη και με την κατάργηση του αντίστοιχου φορολογικού καθεστώτος στο Ηνωμένο Βασίλειο τον Απρίλιο του 2025.
Όπως επισημαίνει ο πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της Greece Sotheby’s, Σάββας Σαββαΐδης, η συγκεκριμένη κατηγορία απουσίαζε από τα στοιχεία της εταιρείας πριν από το 2024 και σήμερα αποτελεί τον δεύτερο σημαντικότερο πυλώνα της δραστηριότητάς της.
Τι άλλαξε στο καθεστώς
Νέες αλλαγές έφερε ο νόμος 5313/2026. Ο κατ’ αποκοπή φόρος καταβάλλεται πλέον έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Δεκεμβρίου, ενώ καταργήθηκε η υποχρέωση πληρωμής του φόρου του πρώτου έτους μέσα σε 30 ημέρες από την έγκριση της αίτησης.
Παράλληλα, καταργήθηκε η προηγούμενη προθεσμία της 31ης Μαρτίου. Με βάση την εφαρμοστική απόφαση Α.1147/2026, οι αιτήσεις υποβάλλονται ψηφιακά μέσω myAADE έως τις 30 Σεπτεμβρίου και τα απαιτούμενα δικαιολογητικά έως τις 31 Οκτωβρίου.
Τα στοιχεία προέρχονται από την έκθεση «The State of Greek Luxury Property — Mid-Year 2026» και αφορούν αποκλειστικά συναλλαγές στις οποίες μεσολάβησε η Greece Sotheby’s International Realty. Επομένως, δεν αποτυπώνουν το σύνολο της ελληνικής αγοράς, αλλά καταγράφουν μια σαφή αλλαγή στο προφίλ της ζήτησης για τα ακριβότερα ελληνικά ακίνητα.
