Ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός Ρύθμισης Οφειλών αποκτά νέα λειτουργία, καθώς πέρα από μέσο ρύθμισης χρεών εξελίσσεται πλέον σε μηχανισμό που διαχωρίζει και προστατεύει την κύρια κατοικία από πλειστηριασμούς.
Για πρώτη φορά, όσοι οφειλέτες διαθέτουν, πέρα από το σπίτι τους, εξοχικό, οικόπεδα ή κτήμα στο χωριό και βρίσκονται αντιμέτωποι με τον κίνδυνο απώλειάς τους, έχουν τη δυνατότητα να διατηρήσουν εκτός ρευστοποίησης την κατοικία τους.
Από τις 21 Σεπτεμβρίου, το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών ενεργοποίησε πλήρως τη νέα αυτή δυνατότητα για τους οφειλέτες, μέσα από την πλατφόρμα της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους (www.keyd.gov.gr ή μέσω Gov.gr, στη διαδρομή: Περιουσία και φορολογία – Διαχείριση οφειλών – Εξωδικαστικός μηχανισμός ρύθμισης οφειλών).
Στη Βουλή, ο Κυριάκος Πιερρακάκης υπογράμμισε ότι «ο εξωδικαστικός μηχανισμός μετατρέπεται σε εργαλείο προστασίας της πρώτης κατοικίας». Παράλληλα, εκτός από τη «θωράκιση» της κατοικίας έναντι πλειστηριασμών, ο οφειλέτης μπορεί να εξασφαλίσει μεγαλύτερη διαγραφή χρέους και χαμηλότερες μηνιαίες δόσεις από εκείνες που προσφέρει ήδη η πλατφόρμα.
«Δίνεις ακίνητο, σώζεις το σπίτι»
Με τη νέα αυτή επιλογή, ο οφειλέτης έχει, εφόσον το επιλέξει, τη δυνατότητα να ξεχωρίσει την κύρια κατοικία από τα άλλα ακίνητά του. Έτσι, το υπόλοιπο του χρέους μειώνεται αυτομάτως έως την αξία του σπιτιού που κρατά ή ακόμη και κάτω από αυτήν. Ταυτόχρονα, περιορίζεται η οφειλή που απομένει να εξυπηρετήσει και εξασφαλίζονται καλύτεροι όροι αποπληρωμής, ώστε να την καταβάλει πιο εύκολα και γρήγορα, χωρίς να απειλείται η κατοικία του.
Ως αντάλλαγμα, παρέχει στους πιστωτές τη συγκατάθεσή του για τη ρευστοποίηση των υπόλοιπων ακινήτων, με απλούστερη διαδικασία πλειστηριασμού. Το βασικό κίνητρο και κριτήριο αυτής της επιλογής είναι πως, αντί να βρίσκεται σε κίνδυνο εκποίησης το σύνολο της ακίνητης περιουσίας του με το πρώτο «στραβοπάτημα» στην αποπληρωμή της ρύθμισης, μπορεί έγκαιρα να εξαιρέσει και να διασφαλίσει την κύρια κατοικία του.
Πότε συμφέρει κάθε επιλογή ρύθμισης
Στην εφαρμογή, οι οφειλέτες που διαθέτουν ακίνητη περιουσία δεν θα λαμβάνουν μόνο μία πρόταση ρύθμισης. Στην οθόνη του υπολογιστή τους θα εμφανίζονται δύο εναλλακτικοί τρόποι αποπληρωμής, ώστε να επιλέγουν εκείνον που ανταποκρίνεται καλύτερα στις ανάγκες και στις οικονομικές δυνατότητές τους.
Για παράδειγμα, αν σήμερα ένας οφειλέτης υποβάλει αίτηση στον Εξωδικαστικό, έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές 500.000 ευρώ και κατέχει κύρια κατοικία αξίας 200.000 ευρώ, καθώς και άλλα ακίνητα ίσης αξίας, δηλαδή 200.000 ευρώ:
- η έως σήμερα συνήθης πρόταση του Εξωδικαστικού παρέχει στον οφειλέτη μεγάλη διάρκεια εξόφλησης, έως 35 χρόνια, προκειμένου να του δώσει «ανάσες» και να διευκολύνει την αποπληρωμή. Ο Μηχανισμός θα προτείνει ρύθμιση έως και 420 δόσεων, ανάλογα με τα εισοδήματα που δηλώνει.
Παράλληλα, η οφειλή του θα μειωθεί με κριτήριο την αξία των περιουσιακών στοιχείων που έχει στην κατοχή του.
Σε αυτή την περίπτωση, η διαγραφή του χρέους ανέρχεται σε 100.000 ευρώ, καθώς η αξία των ακινήτων του φτάνει τις 400.000 ευρώ.
Η διαγραφή δεν μπορεί να ξεπεράσει ένα συγκεκριμένο όριο, καθώς δεν επιτρέπεται να μειωθεί η οφειλή κάτω από την αξία της περιουσίας του οφειλέτη. Όταν, όπως στο προηγούμενο παράδειγμα, τα περιουσιακά στοιχεία δεν αρκούν για την κάλυψη των χρεών, το χρέος «κουρεύεται» προς όφελος του οφειλέτη, μόνο όμως μέχρι το ύψος της περιουσίας που εξακολουθεί να κατέχει και όχι χαμηλότερα από αυτό. Η αξία των ακινήτων που παραμένουν στην κατοχή του εξασφαλίζει στον πιστωτή ότι θα εισπράξει την απαίτηση, εφόσον χρειαστεί να τα ρευστοποιήσει σε περίπτωση παραβίασης της συμφωνίας αποπληρωμής.
Με αυτή τη λύση ο οφειλέτης διατηρεί τα ακίνητά του, το χρέος του όμως παραμένει υψηλό, καθώς ισούται με την αξία της περιουσίας του. Κατά συνέπεια, οι μηνιαίες δόσεις διαμορφώνονται αισθητά αυξημένες.
Η συγκεκριμένη επιλογή απευθύνεται σε όσους εκτιμούν ότι θα μπορέσουν να εξοφλήσουν κανονικά όλες τις δόσεις και να κρατήσουν τα ακίνητά τους. Ενέχει, ωστόσο, κίνδυνο, καθώς αν στο μέλλον η επιβάρυνση καταστήσει τη ρύθμιση μη βιώσιμη και προκύψουν καθυστερήσεις ή παύση πληρωμών, παύει και η προστασία της περιουσίας. Τότε μπορεί να οδηγηθεί σε «σφυρί» το σύνολο των ακινήτων και ο οφειλέτης να τα χάσει όλα.
Με τη νέα δυνατότητα, ο οφειλέτης δηλώνει στην πλατφόρμα του Εξωδικαστικού ότι θέλει να εξαιρέσει την κύρια κατοικία του, αποδεχόμενος τη ρευστοποίηση των άλλων ακινήτων. Έτσι, με βάση το νέο πλαίσιο, η οφειλή που θα ρυθμιστεί περιορίζεται στις 200.000 ευρώ, καθώς υπολογίζεται αποκλειστικά με βάση την αξία της κατοικίας που προστατεύεται. Η λύση αυτή οδηγεί αυτόματα σε χαμηλότερες δόσεις και ενισχύει την ασφάλεια για τη διατήρηση του σπιτιού στο μέλλον.
Στο παράδειγμα αυτό, από την αρχική οφειλή των 500.000 ευρώ διαγράφονται συνολικά 300.000 ευρώ και το υπόλοιπο διαμορφώνεται σε 200.000 ευρώ, ποσό ίσο με την αξία της κατοικίας. Το «κούρεμα» της οφειλής ανέρχεται, όπως και στην πρώτη επιλογή, σε 100.000 ευρώ, ενώ η ρευστοποίηση των υπόλοιπων ακινήτων αποφέρει 200.000 ευρώ, τα οποία εξαλείφουν οριστικά αντίστοιχο χρέος προς τους πιστωτές. Η διαδικασία θυμίζει, επομένως, τις ρυθμίσεις που παρείχαν τα δικαστήρια με τον «νόμο Κατσέλη» (ν.3869/2010), δηλαδή τη διαφύλαξη της κύριας κατοικίας με παράλληλη ρευστοποίηση της υπόλοιπης περιουσίας.
Το όφελος για τον οφειλέτη είναι ότι, σε ορίζοντα έως 35 ετών, η δόση του θα είναι σχεδόν η μισή από εκείνη της πρώτης λύσης. Με αυτόν τον τρόπο η ρύθμιση γίνεται πιο βιώσιμη και ασφαλής, ενώ αποτρέπεται η εκποίηση της κατοικίας που έχει δηλωθεί ως κύρια.
Η νέα διαδικασία για τη ρύθμιση οφειλών
Όταν υποβάλλει αίτηση στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Εξωδικαστικού, ο δανειολήπτης έχει τη δυνατότητα να δηλώσει ότι θέλει να προστατεύσει την κύρια κατοικία του.
Μετά τη σχετική δήλωση, η πλατφόρμα διαχωρίζει αυτόματα την κύρια κατοικία από τα υπόλοιπα ακίνητα και υπολογίζει τη ρύθμιση αποκλειστικά με βάση την αξία του σπιτιού. Αν, για παράδειγμα, ο οφειλέτης έχει την κατοικία του, ένα εξοχικό και ένα οικόπεδο, μπορεί με τη νέα διαδικασία να κρατήσει το πρώτο και να συναινέσει στη ρευστοποίηση του εξοχικού ή του οικοπέδου, στον βαθμό που απαιτείται για να ικανοποιηθούν οι πιστωτές.
Η συγκεκριμένη δυνατότητα ενεργοποιείται μόνο εφόσον την επιλέξει ο ίδιος ο οφειλέτης και υποβάλει σχετική αίτηση. Αφορά φυσικά πρόσωπα και όχι εταιρείες, κυρίως νοικοκυριά με «κόκκινα» δάνεια, αλλά και αυτοαπασχολούμενους ή επαγγελματίες που έχουν οφειλές από επιχειρηματική δραστηριότητα και δανεισμό.
Οι προϋποθέσεις για την προστασία της κύριας κατοικίας
Από τη στιγμή που η πρόταση εγκριθεί και υπογραφεί η σύμβαση αναδιάρθρωσης, αυτή αποκτά την ισχύ εκτελεστού τίτλου. Η ρευστοποίηση των άλλων ακινήτων προβλέπεται στους όρους της συμφωνίας, ενώ ταυτόχρονα οι πιστωτές δεν μπορούν να κινήσουν αναγκαστική εκτέλεση, πλειστηριασμό ή ασφαλιστικά μέτρα σε βάρος της κύριας κατοικίας, για όσο διάστημα ο οφειλέτης τηρεί τους όρους της ρύθμισης.
Οι δικαιούχοι της ρύθμισης και οι προβλεπόμενες εξαιρέσεις
Οφειλέτες που είχαν υπαχθεί στον Εξωδικαστικό, αλλά έχασαν την προηγούμενη σύμβαση επειδή οι δόσεις ήταν υψηλές και δεν κατάφεραν να τις καταβάλουν, μπορούν να υποβάλουν νέα αίτηση μέσα σε έξι μήνες από την έναρξη εφαρμογής της νέας ρύθμισης. Για τη συγκεκριμένη κατηγορία, η σχετική προθεσμία εκπνέει στις 20 Μαρτίου 2027.
Η ίδια δυνατότητα ισχύει επίσης για οφειλέτες που είχαν στο παρελθόν αιτηθεί την υπαγωγή τους στον νόμο 3869/2010, γνωστό ως νόμο Κατσέλη, υπό την προϋπόθεση ότι δεν εκκρεμεί πλέον σχετική δικαστική διαδικασία.
Η νέα αυτή επιλογή απευθύνεται σε οφειλέτες με περισσότερα του ενός ακίνητα. Στην περίπτωση που η κύρια κατοικία είναι το μοναδικό ακίνητο του οφειλέτη, η μόνη διαθέσιμη επιλογή παραμένει η «κλασική» ρύθμιση μέσω του Εξωδικαστικού: έως 240 δόσεις για οφειλές προς το Δημόσιο και μέχρι 420 δόσεις για τράπεζες και χρηματοδοτικούς φορείς. Παράλληλα, όμως, διευρύνεται και για αυτούς η δυνατότητα ένταξης στον Εξωδικαστικό, ακόμη και όταν οι οφειλές είναι χαμηλότερες, καθώς η πλατφόρμα είναι πλέον διαθέσιμη για χρέη από 5.000 ευρώ, αντί του ελάχιστου ορίου των 10.000 ευρώ που ίσχυε. Επομένως, οφειλέτης με συνολικές οφειλές 6.000, 7.500 ή 9.500 ευρώ προς την ΑΑΔΕ, τον e-ΕΦΚΑ, τράπεζες ή servicers μπορεί να υποβάλει αίτημα για ενιαία ρύθμιση «όλα σε ένα».
Σε κάθε περίπτωση, δεν προβλέπεται άνευ όρων διαγραφή χρεών, καθώς η προστασία της κατοικίας χάνεται αν ο οφειλέτης δεν τηρήσει τους όρους που έχουν τεθεί. Επίσης, η απαγόρευση του πλειστηριασμού ισχύει αποκλειστικά έναντι των πιστωτών που συμμετέχουν στη διαδικασία και δεσμεύονται από αυτή. Οφειλές προς τρίτους, όπως ενδεικτικά τα κοινόχρηστα, δεν εντάσσονται αυτομάτως στη συμφωνία. Συνεπώς, άλλος πιστωτής αυτού του είδους μπορεί να στραφεί κατά της κύριας κατοικίας, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις. Εάν δε ο πλειστηριασμός αυτός προχωρήσει, οι πιστωτές που συμμετέχουν στη ρύθμιση μπορούν επίσης να ζητήσουν την πληρωμή τους από το προϊόν της εκποίησης.
