Ενοίκια και τιμές «τρώνε» τα εισοδήματα στη στέγη: Γιατί δεν υπάρχουν αρκετά σπίτια

Η αναζήτηση μιας κατοικίας που να μπορεί να πληρωθεί χωρίς να απορροφά το μεγαλύτερο μέρος του μηνιαίου εισοδήματος εξελίσσεται σε δύσκολη εξίσωση για ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά. Και το πρόβλημα δεν περιορίζεται πλέον στους οικονομικά ασθενέστερους. Νέοι εργαζόμενοι, οικογένειες αλλά και τμήματα της μεσαίας τάξης βρίσκονται αντιμέτωπα με μια αγορά στην οποία οι τιμές έχουν κινηθεί πολύ ταχύτερα από τα εισοδήματα.

Η Ελλάδα βρίσκεται στην πρώτη γραμμή αυτής της πίεσης, όμως το στεγαστικό έχει αποκτήσει πλέον διεθνείς διαστάσεις. Στην Ευρώπη υπολογίζεται ότι λείπουν περίπου 4,6 εκατομμύρια κατοικίες, ενώ στις ΗΠΑ οι διαφορετικές εκτιμήσεις ανεβάζουν το έλλειμμα σε αρκετά εκατομμύρια σπίτια.

Πίσω από τις αυξήσεις των ενοικίων και των τιμών πώλησης βρίσκεται, επομένως, ένα βαθύτερο πρόβλημα: για πολλά χρόνια κατασκευάστηκαν λιγότερες κατοικίες από όσες χρειαζόταν η αγορά, ενώ ταυτόχρονα ένα μέρος του υφιστάμενου αποθέματος έπαψε να είναι διαθέσιμο για μακροχρόνια κατοίκηση.

Πώς δημιουργήθηκε το ελληνικό στεγαστικό αδιέξοδο

Στην Ελλάδα, η σημερινή κατάσταση έχει τις ρίζες της στην πολυετή οικονομική κρίση. Από το 2009 και για μεγάλο χρονικό διάστημα, η οικοδομική δραστηριότητα περιορίστηκε δραστικά, οι επενδύσεις υποχώρησαν και η δημιουργία νέων κατοικιών ουσιαστικά «πάγωσε».

Όταν η οικονομία και η αγορά ακινήτων άρχισαν να ανακάμπτουν μετά το 2017-2018, η προσφορά δεν μπορούσε να ακολουθήσει την ταχύτητα με την οποία επέστρεφε η ζήτηση.

Στην εξίσωση προστέθηκαν η ισχυρή τουριστική ανάπτυξη, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, η είσοδος ξένων κεφαλαίων στην αγορά ακινήτων και η επενδυτική ζήτηση. Ένα μέρος των κατοικιών απομακρύνθηκε από τη συμβατική μακροχρόνια μίσθωση, ενώ η κατασκευή νέων σπιτιών δεν ήταν αρκετή για να καλύψει το κενό.

Το αποτέλεσμα είναι ιδιαίτερα αισθητό στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου η αύξηση των ενοικίων έχει ξεπεράσει σημαντικά την άνοδο των εισοδημάτων.

Η στεγαστική επιβάρυνση χτυπά και τη μεσαία τάξη

Η Ελλάδα συγκαταλέγεται στις χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης όπου η στέγαση απορροφά ιδιαίτερα υψηλό μέρος του οικογενειακού προϋπολογισμού.

Το όριο που χρησιμοποιείται για να καταγραφεί η υπερβολική στεγαστική επιβάρυνση είναι το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος. Για σημαντικό αριθμό ελληνικών νοικοκυριών το κόστος κατοικίας βρίσκεται πάνω από αυτό το επίπεδο.

Το πρόβλημα, μάλιστα, δεν αφορά μόνο όσους βρίσκονται στα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα. Η αύξηση των ενοικίων μεταφέρει σταδιακά την πίεση και στα μεσαία εισοδήματα, περιορίζοντας τα χρήματα που περισσεύουν για κατανάλωση, αποταμίευση και άλλες βασικές ανάγκες.

Η ελληνική αγορά κουβαλά ταυτόχρονα μια σειρά από διαρθρωτικές αδυναμίες: μεγάλο μέρος του κτιριακού αποθέματος είναι παλαιό και ενεργειακά αναποτελεσματικό, οι επενδύσεις σε ανακαινίσεις περιορίστηκαν στα χρόνια της κρίσης, αρκετές κατοικίες δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία και η νέα οικοδομή δεν έχει αυξηθεί αρκετά ώστε να ανταποκριθεί στη ζήτηση.

Οι νέοι πληρώνουν τον βαρύτερο λογαριασμό

Το στεγαστικό πρόβλημα γίνεται ακόμη εντονότερο όταν η συζήτηση μεταφέρεται στους νέους.

Στην Ευρωπαϊκή Ένωση, από το 2010 οι μέσες τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 55,4% και τα ενοίκια κατά 26,7%. Την ίδια στιγμή, το πραγματικό κατά κεφαλήν εισόδημα έχει ενισχυθεί περίπου κατά 20%.

Αυτή η απόκλιση έχει αλλάξει τους όρους με τους οποίους ένας νέος εργαζόμενος μπορεί να εγκαταλείψει το πατρικό σπίτι και να δημιουργήσει αυτόνομο νοικοκυριό.

Σε χώρες όπως η Ιρλανδία, η Πορτογαλία, η Ισπανία, η Πολωνία και η Βουλγαρία, αλλά και σε περιοχές της Ιταλίας και της Αυστρίας, το ενοίκιο ενός συνηθισμένου διαμερίσματος δύο δωματίων μπορεί να ξεπερνά το 80% του διάμεσου μισθού ενός νέου ενήλικα. Σε ορισμένες τουριστικές περιοχές φτάνει ακόμη και πάνω από το σύνολο του μισθού.

Οι κοινωνικές συνέπειες είναι ήδη ορατές. Στην Ιρλανδία, για παράδειγμα, το ποσοστό των ατόμων ηλικίας 25 έως 34 ετών που ζούσαν με τους γονείς τους αυξήθηκε από 23% το 2013 σε 40% το 2023. Στους φοιτητές το αντίστοιχο ποσοστό εκτινάχθηκε μέσα στην ίδια δεκαετία από 73% σε 93%.

Η αύξηση των τιμών δεν μπορεί να αποσυνδεθεί από την προσφορά. Το Κοινό Κέντρο Ερευνών της Ευρωπαϊκής Επιτροπής υπολογίζει το στεγαστικό έλλειμμα στην Ευρώπη περίπου στα 4,6 εκατομμύρια σπίτια.

Η περιορισμένη κατασκευή νέων κατοικιών, σε συνδυασμό με τη συγκέντρωση πληθυσμού και οικονομικής δραστηριότητας στις μεγάλες πόλεις, έχει δημιουργήσει συνθήκες όπου περισσότερα νοικοκυριά ανταγωνίζονται για λιγότερα διαθέσιμα σπίτια.

Ταυτόχρονα, η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η ισχυρή τουριστική δραστηριότητα έχουν περιορίσει σε συγκεκριμένες περιοχές το απόθεμα που καταλήγει στη μακροχρόνια αγορά.

Στην άλλη πλευρά του Ατλαντικού, οι αιτίες είναι διαφορετικές, όμως το αποτέλεσμα παρουσιάζει αρκετές ομοιότητες. Η αμερικανική αγορά κατοικίας εξακολουθεί να πληρώνει τις συνέπειες της χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008. Μετά την κατάρρευση της αγοράς στεγαστικών δανείων, πολλοί κατασκευαστές χρεοκόπησαν, εργαζόμενοι εγκατέλειψαν τον κατασκευαστικό κλάδο, η χρηματοδότηση περιορίστηκε και η ανέγερση νέων κατοικιών υποχώρησε απότομα.

Η οικονομία ανέκαμψε. Η κατασκευή κατοικιών, όμως, δεν επέστρεψε με την ίδια ένταση.

Η Freddie Mac υπολογίζει ότι σήμερα λείπουν περίπου 3,7 εκατομμύρια κατοικίες για να καλυφθεί η ζήτηση. Ακόμη μεγαλύτερο είναι το πρόβλημα για τους οικονομικά ασθενέστερους ενοικιαστές: το έλλειμμα προσιτών ενοικιαζόμενων κατοικιών για νοικοκυριά πολύ χαμηλού εισοδήματος εκτιμάται σε περίπου 7,2 εκατομμύρια.

Ελλάδα, Ευρώπη και ΗΠΑ μπορεί να έφτασαν στη σημερινή κατάσταση από διαφορετικούς δρόμους, όμως βρίσκονται αντιμέτωπες με το ίδιο βασικό πρόβλημα: η προσφορά προσιτής κατοικίας δεν επαρκεί για τη ζήτηση.

Και όσο αυτό το κενό παραμένει, οι επιδοτήσεις και τα επιμέρους μέτρα μπορούν να περιορίζουν μέρος της πίεσης, αλλά δύσκολα θα αντιμετωπίσουν τη ρίζα του προβλήματος. Η πραγματική πρόκληση βρίσκεται στην αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών και κυρίως εκείνων που μπορούν πράγματι να αντέξουν οικονομικά τα νοικοκυριά.