Η αγορά γραφείων της Αθήνας κινείται πλέον σε δύο ταχύτητες, με τις επιχειρήσεις να προτιμούν σύγχρονα, «πράσινα» και ενεργειακά αποδοτικά κτίρια, κάτι που κρατά υψηλά τα ενοίκια στα ποιοτικότερα ακίνητα. Ακριβότερη περιοχή παραμένει το κέντρο της Αθήνας με 31 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, ενώ ακολουθούν η Κηφισίας και η Βασιλίσσης Σοφίας, την ώρα που η ζήτηση συγκεντρώνεται κυρίως στα Grade A γραφεία και το κέντρο εξακολουθεί να απορροφά το 44% της αγοράς.
Πιο αναλυτικά
Δύο διαφορετικές ταχύτητες διαμορφώνονται στην αγορά γραφείων της Αθήνας, καθώς οι επιχειρήσεις στρέφονται όλο και περισσότερο σε σύγχρονα, ενεργειακά αποδοτικά κτίρια, αφήνοντας πίσω παλαιότερους χώρους που δεν ανταποκρίνονται στις νέες απαιτήσεις.
Η τάση αυτή κράτησε ψηλά τις τιμές των ποιοτικών γραφείων κατά τη διάρκεια του 2025, παρά την επιβράδυνση που καταγράφηκε στη μισθωτική δραστηριότητα στις αρχές της χρονιάς.
Σύμφωνα με έρευνα της Danos, η ζήτηση επικεντρώνεται στα γραφεία Κατηγορίας Α (Grade A), ιδιαίτερα όταν βρίσκονται σε προνομιακά σημεία και διαθέτουν υψηλή ενεργειακή απόδοση, πράσινες πιστοποιήσεις και εύκολη πρόσβαση σε μετρό και άλλα μέσα σταθερής τροχιάς.
Η περιορισμένη προσφορά τέτοιων ακινήτων δημιουργεί συνθήκες που επιτρέπουν στα ενοίκια των καλύτερων γραφείων να παραμένουν σε υψηλά επίπεδα.
Στην κορυφή της λίστας των ακριβότερων περιοχών βρίσκεται το κέντρο της Αθήνας, όπου τα ενοίκια για ποιοτικούς γραφειακούς χώρους φτάνουν τα 31 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα.
Ακολουθεί η Λεωφόρος Κηφισίας με 29 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στη Βασιλίσσης Σοφίας οι τιμές κινούνται στα 28 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα.
Στη Λεωφόρο Βουλιαγμένης τα ενοίκια φτάνουν τα 24 ευρώ ανά τ.μ., ενώ χαμηλότερα βρίσκονται η Λεωφόρος Συγγρού με 19 ευρώ και η Λεωφόρος Μεσογείων, καθώς και άλλες περιοχές, με τιμές γύρω στα 18 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα.
Οι διαφορές δεν συνδέονται μόνο με την τοποθεσία. Η ποιότητα του κτιρίου, η ηλικία του, η ενεργειακή του κατηγορία και η σύνδεση με τις συγκοινωνίες αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη βαρύτητα στη διαμόρφωση του μισθώματος.
Το κέντρο συγκεντρώνει το 44% της ζήτησης
Παρά την ανάπτυξη νέων επιχειρηματικών πόλων, το κέντρο της Αθήνας εξακολουθεί να συγκεντρώνει το μεγαλύτερο κομμάτι της αγοράς.
Περίπου το 44% της συνολικής ζήτησης για γραφεία κατευθύνεται στο κέντρο, ενώ οι ανακαινίσεις παλαιότερων κτιρίων δημιουργούν πρόσθετο απόθεμα χώρων που μπορούν να ανταποκριθούν στις απαιτήσεις των επιχειρήσεων.
Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Αθήνα είχε αυξηθεί στα 2,98 εκατ. τ.μ. έως τα μέσα του 2025, ενώ μόνο κατά το τρίτο τρίμηνο η απορρόφηση υπολογίζεται σε περίπου 50.000 τ.μ.
Μικρή άνοδο παρουσίασαν πάντως τα κενά γραφεία. Το ποσοστό διαθεσιμότητας διαμορφώθηκε μεταξύ 9,8% και 10% στο τέλος του 2025, έναντι περίπου 9,5% έναν χρόνο νωρίτερα.
Παρά την αύξηση, η διαθεσιμότητα εξακολουθεί να βρίσκεται σε σχετικά περιορισμένα επίπεδα, ιδιαίτερα όταν πρόκειται για σύγχρονα γραφεία υψηλών προδιαγραφών.
Οι επιχειρήσεις αναζητούν «πράσινα» γραφεία.
Η ενεργειακή απόδοση εξελίσσεται σε έναν από τους βασικούς παράγοντες που καθορίζουν τις επιλογές τόσο των επιχειρήσεων όσο και των επενδυτών.
Η στροφή προς βιοκλιματικά και ενεργειακά αποδοτικά κτίρια εκτιμάται ότι αφορά περίπου 350.000 τ.μ. γραφειακών χώρων.
Μεγάλες επιχειρήσεις αναζητούν πλέον ακίνητα που προσφέρουν χαμηλότερο ενεργειακό κόστος, σύγχρονες εγκαταστάσεις και περιβαλλοντικές πιστοποιήσεις, με αποτέλεσμα να δημιουργείται μεγαλύτερη απόσταση στις αξίες μεταξύ των νέων ή πλήρως ανακαινισμένων κτιρίων και του παλαιότερου αποθέματος.
Η συγκεκριμένη τάση αναμένεται να συνεχιστεί και το 2026, διατηρώντας τη ζήτηση για Grade A ακίνητα σε υψηλά επίπεδα.
Στην αγορά εξακολουθούν να τοποθετούνται τόσο ελληνικές ΑΕΕΑΠ όσο και διεθνή επενδυτικά κεφάλαια, με τις κινήσεις να επικεντρώνονται κυρίως στα καλύτερα ακίνητα.
Κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2025, σύμφωνα με την Danos, εγχώριοι θεσμικοί επενδυτές απέκτησαν χαρτοφυλάκιο γραφείων Grade A αξίας περίπου 70 εκατ. ευρώ.
Την ίδια περίοδο, η Dimand απέκτησε κτίριο γραφείων στο Μαρούσι, ενώ νέες επιφάνειες αναμένεται να προστεθούν τα επόμενα χρόνια και μέσω μεγάλων αναπτύξεων.
Σε αυτές περιλαμβάνεται το επενδυτικό πρόγραμμα ύψους 2 δισ. ευρώ που έχει ανακοινώσει ο Όμιλος ION για το Ελληνικό, μέρος του οποίου αφορά την ανάπτυξη γραφειακών χώρων.
Από 5,75% έως 8% οι αποδόσεις
Η διαφοροποίηση ανάμεσα στα ακίνητα αποτυπώνεται και στις επενδυτικές αποδόσεις.
Για σύγχρονα γραφεία Grade A σε προνομιακές τοποθεσίες, οι αποδόσεις κινούνται μεταξύ 5,75% και 7%.
Στα ακίνητα Grade B που βρίσκονται επίσης σε καλές περιοχές, οι αποδόσεις αυξάνονται στο 7%-7,5%.
Ακόμη υψηλότερα, μεταξύ 7,5% και 8%, βρίσκονται τα Grade B ακίνητα σε δευτερεύουσες τοποθεσίες, αντανακλώντας το μεγαλύτερο επενδυτικό ρίσκο και τη χαμηλότερη ποιότητα των συγκεκριμένων χώρων.
Η εικόνα που διαμορφώνεται δείχνει ότι η αγορά γραφείων δεν κινείται πλέον ενιαία. Τα σύγχρονα, «πράσινα» ακίνητα σε καλά σημεία διατηρούν ισχυρή ζήτηση και υψηλά μισθώματα, ενώ όσο αυξάνεται η ηλικία του κτιρίου και μειώνεται η ενεργειακή του απόδοση τόσο μεγαλώνει η απόσταση από την πρώτη κατηγορία.
