Οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά, κάνοντας την απόκτηση στέγης ακόμη πιο δύσκολη για χιλιάδες νοικοκυριά. Παρότι η άνοδος στην κτηματαγορά επιβραδύνεται, τα διαμερίσματα κοστίζουν πλέον περισσότερο από ό,τι στο ιστορικό υψηλό του 2008.

Η ζήτηση από Έλληνες και αγοραστές του εξωτερικού παραμένει ισχυρή, ενώ τα χιλιάδες κλειστά σπίτια και τα περισσότερα από 203.000 ακίνητα στη βραχυχρόνια μίσθωση εξακολουθούν να ασκούν πιέσεις στην αγορά κατοικίας.

Στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, η Τράπεζα της Ελλάδος προειδοποιεί ότι στην κτηματαγορά αρχίζουν να συσσωρεύονται συστημικοί κίνδυνοι. Προς το παρόν δεν εντοπίζεται απειλή για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, ωστόσο η παρατεταμένη αύξηση των τιμών και η ανάκαμψη της στεγαστικής πίστης καθιστούν αναγκαία τη στενή παρακολούθηση.

Σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του 2025, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,5% το δεύτερο τρίμηνο του 2026. Ο σχετικός δείκτης έφθασε τις 114,2 μονάδες, ενώ στο προηγούμενο ιστορικό ρεκόρ του 2008 είχε διαμορφωθεί στις 101,7. Τα νεόδμητα οδήγησαν τις ανατιμήσεις, με άνοδο 6,2%, έναντι 5% στα παλαιότερα ακίνητα. Οι ισχυρότερες αυξήσεις σημειώθηκαν εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων και έφθασαν το 7,1%. Στην Αθήνα καταγράφηκε άνοδος 5%, στη Θεσσαλονίκη 4,7% και στις άλλες μεγάλες πόλεις 5,4%.

Ξένες επενδύσεις

Το ενδιαφέρον επενδυτών από το εξωτερικό για την ελληνική κτηματαγορά διατηρείται σε υψηλά επίπεδα. Κατά την περίοδο 2018-2025, οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ τον χρόνο, όταν το 2008-2017 ήταν μόλις 170 εκατ. ευρώ ετησίως. Στο πρώτο εξάμηνο του 2026, οι εισροές ξένων κεφαλαίων αυξήθηκαν κατά 9,5% και έφθασαν το 1 δισ. ευρώ. Από την άλλη, η αυστηρότερη Golden Visa οδήγησε σε μείωση 35,8% των αιτήσεων αρχικής χορήγησης άδειας μόνιμου επενδυτή στο οκτάμηνο Ιανουαρίου – Αυγούστου 2026: υποβλήθηκαν 3.426, έναντι 5.333 το αντίστοιχο διάστημα έναν χρόνο πριν.

Παρά τη συνολική υποχώρηση του πληθυσμού, η αστικοποίηση και η αύξηση των νοικοκυριών τροφοδοτούν τη ζήτηση στο εσωτερικό. Η απογραφή του 2021 κατέγραψε ότι στις αστικές περιοχές κατοικούσε το 78,5% του πληθυσμού, από 72,4% το 2011. Επιπλέον, κατά 26% αυξήθηκαν τα νοικοκυριά χωρίς οικογενειακό πυρήνα, στα οποία ανήκουν και τα μονοπρόσωπα, ενώ τα μονογονεϊκά νοικοκυριά ενισχύθηκαν κατά 9%, αυξάνοντας τις στεγαστικές ανάγκες.

Τα κλειστά ακίνητα περιορίζουν την προσφορά κατοικιών

Η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη, καθώς χιλιάδες ακίνητα είναι κλειστά ή δεν διατίθενται για μακροχρόνια μίσθωση. Τον Μάρτιο του 2026 καταγράφηκαν 203.122 καταλύματα με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, αριθμός μειωμένος κατά 2,1% σε σχέση με το 2024. Πρόσθετα εμπόδια αποτελούν τα ακίνητα που σχετίζονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια, η πολυιδιοκτησία και το υψηλό κόστος ανακαίνισης, που καθυστερούν την επανένταξη χιλιάδων κατοικιών στην αγορά.

Η κατασκευαστική δραστηριότητα στην Ελλάδα

Η οικοδομή παραμένει σε χαμηλά επίπεδα, παρότι εμφανίζονται ενδείξεις ανάκαμψης. Το δεύτερο τρίμηνο του 2026, η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού τομέα αντιστοιχούσε στο 2,3% του ΑΕΠ, έναντι 5% στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Παράλληλα, κατά το πρώτο εξάμηνο του έτους οι άδειες για νέες κατοικίες αυξήθηκαν κατά 40,9%, η επιφάνεια των νέων οικοδομών κατά 32,2% και ο όγκος κατά 33,6%.

Από το 2021, το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί συνολικά κατά 19,9%. Η Τράπεζα της Ελλάδος τονίζει ότι χρειάζεται να επιταχυνθούν οι παρεμβάσεις για την ενίσχυση του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος: με νέες κατασκευές, ανακαινίσεις και κίνητρα που θα διευκολύνουν την επιστροφή κλειστών κατοικιών στην αγορά.