Ελληνική αγορά ακινήτων σε φάση ωρίμανσης: 23,6 δις στον τουρισμό και άνοδος 5,7% στην κατοικία

Η ελληνική αγορά real estate παραμένει πολύ ενεργή το 2026, αλλά η βασική της εικόνα αλλάζει. Η περίοδος κατά την οποία σχεδόν κάθε ακίνητο παρουσιαζόταν ως «ευκαιρία» και κάθε υψηλή ζητούμενη τιμή μπορούσε να στηρίζεται σε προσδοκίες συνεχούς ανόδου φαίνεται να υποχωρεί. Η αγορά ωριμάζει, οι αγοραστές γίνονται πιο επιλεκτικοί και οι επενδυτές προχωρούν σε συναλλαγές με βάση τα σημερινά επιχειρηματικά δεδομένα και όχι πάνω σε υπερβολικές ή ανέφικτες προσδοκίες των πωλητών.
Η τάση αυτή δεν σημαίνει ότι οι τιμές καταρρέουν. Αντίθετα, η κατοικία εξακολουθεί να κινείται ανοδικά. Κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% σε ετήσια βάση. Τα νέα διαμερίσματα σημείωσαν άνοδο 6,0%, ενώ τα παλαιότερα 5,5%. Στην Αθήνα η αύξηση διαμορφώθηκε στο 5,2%, στη Θεσσαλονίκη στο 6,4%, στις άλλες μεγάλες πόλεις στο 5,4% και στις λοιπές περιοχές της χώρας στο 6,9%.

Η αγορά των δύο ταχυτήτων

Πίσω από τους μέσους όρους, όμως, διαμορφώνεται μια αγορά δύο ταχυτήτων. Τα σύγχρονα, ενεργειακά αποδοτικά και σωστά τιμολογημένα ακίνητα εξακολουθούν να προσελκύουν ισχυρή ζήτηση και συχνά πωλούνται κοντά στη ζητούμενη τιμή. Αντίθετα, τα παλαιότερα ακίνητα με σημαντικές ανάγκες ανακαίνισης, νομικές ή τεχνικές εκκρεμότητες και υπεραισιόδοξη αρχική τιμολόγηση χρειάζονται πλέον ουσιαστική προσαρμογή για να απορροφηθούν.
Το βασικό ζήτημα δεν είναι επομένως μόνο η πορεία των τιμών, αλλά η απόσταση μεταξύ της ζητούμενης τιμής και της πραγματικής αξίας που μπορεί να υποστηρίξει η αγορά. Στην Ελλάδα δεν υπάρχει ακόμη πλήρης δημόσια βάση δεδομένων που να καταγράφει συστηματικά τη διαφορά ανάμεσα στην αρχική αγγελία και στο τελικό τίμημα του συμβολαίου. Παρ’ όλα αυτά, η εικόνα είναι σαφής: οι αγοραστές δεν αξιολογούν πλέον ένα ακίνητο μόνο με βάση την περιοχή ή την τιμή ανά τετραγωνικό, αλλά συνυπολογίζουν το συνολικό κόστος απόκτησης, την ανακαίνιση, την ενεργειακή αναβάθμιση, τις πολεοδομικές τακτοποιήσεις, τη χρηματοδότηση και την τελική δυνατότητα αξιοποίησης.
Ένα ακίνητο με ζητούμενη τιμή 300.000 ευρώ μπορεί στην πράξη να απαιτεί συνολική επένδυση 350.000 ευρώ ή περισσότερο. Σε αυτή την περίπτωση, η προσφορά του αγοραστή δεν καθορίζεται από τις προσδοκίες του ιδιοκτήτη, αλλά από το συνολικό κόστος και την πραγματική αξία μετά την ολοκλήρωση των απαραίτητων εργασιών.

Το ίδιο ισχύει και για την τραπεζική χρηματοδότηση. Όταν η ζητούμενη τιμή απέχει σημαντικά από την εκτιμώμενη εμπορική αξία, η τράπεζα χρηματοδοτεί με βάση τη χαμηλότερη αποδεκτή αποτίμηση. Ο αγοραστής καλείται τότε είτε να διαθέσει περισσότερα ίδια κεφάλαια είτε να επαναδιαπραγματευτεί. Αυτό λειτουργεί ως φυσικός μηχανισμός προσγείωσης των υπερτιμημένων ακινήτων σε πιο ρεαλιστικά επίπεδα.
Το ευρύτερο πλαίσιο που στηρίζει αυτή την ωρίμανση δεν είναι μόνο μικροοικονομικό. Η σταδιακή βελτίωση της πιστοληπτικής ικανότητας της Ελλάδας συμπίπτει χρονικά, και σε μεγάλο βαθμό συνδέεται αιτιωδώς, με την ενίσχυση του ξένου επενδυτικού ενδιαφέροντος για την εγχώρια αγορά ακινήτων. Από τη διαβάθμιση B- το 2016, η χώρα ανέκτησε την επενδυτική βαθμίδα (BBB-) τον Οκτώβριο του 2023 —πρώτη φορά έπειτα από δεκατρία χρόνια— και βρίσκεται πλέον στο ΒΒΒ, με τους τρεις μεγάλους οίκους αξιολόγησης να συγκλίνουν στην ίδια θετική εικόνα. Η αναβάθμιση αυτή δεν είναι απλώς συμβολική: αλλάζει ουσιαστικά το προφίλ κινδύνου με το οποίο θεσμικοί επενδυτές, ασφαλιστικά ταμεία και διεθνή funds αντιμετωπίζουν τη χώρα, επιτρέποντας πρόσβαση σε κεφάλαια που προηγουμένως απέκλειαν την Ελλάδα λόγω εντολών επένδυσης μόνο σε επενδυτική βαθμίδα.
Η συσχέτιση αυτή αποτυπώνεται καθαρά στα στοιχεία των ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα, οι οποίες παρέμειναν σε χαμηλά επίπεδα την περίοδο 2019–2021 και υπερδιπλασιάστηκαν στη συνέχεια, φθάνοντας τα 2 δισ. ευρώ το 2023 —ακριβώς τη χρονιά της επιστροφής στην επενδυτική βαθμίδα— και διατηρώντας παρόμοια δυναμική έκτοτε, με το 2025 να καταγράφει ιστορικό υψηλό στις επαγγελματικές επενδύσεις ακινήτων. Σε παγκόσμιο επίπεδο, το μερίδιο της Ελλάδας στις συνολικές επενδύσεις ακινήτων σχεδόν τετραπλασιάστηκε μεταξύ 2019–2021 και 2023–2025, μια μετατόπιση που δύσκολα εξηγείται μόνο από τοπικούς παράγοντες όπως ο τουρισμός ή οι τιμές κατοικίας, και αντανακλά ουσιαστικά τη μειωμένη αντίληψη κινδύνου χώρας (country risk) στα μάτια του διεθνούς κεφαλαίου.

Η ίδια διαδικασία ωρίμανσης είναι ακόμη πιο εμφανής στον τομέα των hospitality assets. Ο Ελληνικός τουρισμός παραμένει ισχυρός, με τις ταξιδιωτικές εισπράξεις να φθάνουν το 2025 περίπου τα 23,6 δισ. ευρώ, αυξημένες κατά 9,4% σε σχέση με το 2024. Το ενδιαφέρον για ξενοδοχεία, resorts, serviced apartments, branded residences, boutique hotels και τουριστικές αναπτύξεις μικτής χρήσης διατηρείται υψηλό.

Οι αριθμοί της τελευταίας πενταετίας επιβεβαιώνουν ότι δεν πρόκειται για συγκυριακό φαινόμενο. Μετά την πρωτοφανή κατάρρευση του 2020 (τουριστικές εισπράξεις στα 4,3 δισ. ευρώ, από 18,2 δισ. ευρώ το 2019), η ελληνική τουριστική αγορά εισήλθε σε μια περίοδο σταθερής, διαρθρωτικής —όχι απλώς κυκλικής— ανάπτυξης, με το 2022 να λειτουργεί ως πρώτη πραγματικά «κανονικοποιημένη» χρονιά μετά την πανδημία. Το 2022 οι διεθνείς αφίξεις έφτασαν τα 27,8 εκατ. και οι εισπράξεις τα 17,7 δισ. ευρώ, επίπεδα ήδη πολύ κοντά στο προ-πανδημικό 2019. Το 2023 σηματοδότησε την οριστική υπέρβαση: 32,7 εκατ. αφίξεις και 20,6 δισ. ευρώ εισπράξεις, ξεπερνώντας για πρώτη φορά κάθε προηγούμενο ιστορικό μέγεθος. Η ανοδική πορεία συνεχίστηκε αδιάλειπτα έκτοτε —21,6 δισ. ευρώ (2024), 23,6 δισ. ευρώ (2025) και εκτίμηση 27,1 δισ. ευρώ για το 2026, με τις αφίξεις να διαμορφώνονται στα 38–40 εκατ. Ο ρυθμός αυτός δεν είναι απλή επαναφορά σε προϋπάρχουσα τροχιά, αλλά επιτάχυνση πάνω από αυτήν: η σωρευτική αύξηση των τουριστικών εισπράξεων 2022–2026 ξεπερνά το 50%, με το ΑΕΠ να ακολουθεί παράλληλη πορεία, επιβεβαιώνοντας τον τουρισμό ως έναν εκ των βασικών πολλαπλασιαστών της ευρύτερης οικονομικής ανάκαμψης της χώρας.

Στο ίδιο διάστημα, τα ενεργά καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb και συναφείς πλατφόρμες) αυξήθηκαν σημαντικά, από ενδεικτικά 68.000 το 2022 σε 116.636 το 2025 —το μοναδικό πλήρως επιβεβαιωμένο στοιχείο, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ— καθιστώντας τη βραχυχρόνια μίσθωση δομικό —και πλέον πολιτικά ευαίσθητο— στοιχείο της τουριστικής προσφοράς της χώρας, με άμεσες επιπτώσεις στη διαθεσιμότητα και τις τιμές της μακροχρόνιας κατοικίας σε δημοφιλείς προορισμούς.
Ωστόσο, οι επενδυτές δεν αποτιμούν πλέον τα ξενοδοχειακά ακίνητα μόνο με βάση τη θέση, τη συνολική επιφάνεια ή το ποσό που έχει επενδύσει ο ιδιοκτήτης. Η πραγματική αξία προκύπτει από το προσαρμοσμένο EBITDA, το απαιτούμενο CAPEX, την εποχικότητα, την ποιότητα του operator, τη χρηματοδοτική δομή και τη δυνατότητα εξόδου.
Το 2024–2025 εμφανίζονται περισσότεροι αγοραστές που προτιμούν λειτουργούντα και ώριμα ξενοδοχεία, υπό διεθνή brands, με αποδεδειγμένο EBITDA, ένα σαφές business plan, μισθωμένα ή σε λειτουργία από έμπειρο operator και ελεγχόμενο και τεκμηριωμένο CAPEX. Πρόκειται ακριβώς για τη μετάβαση από την προηγούμενη φάση της αγοράς, όπου κυριαρχούσαν οι ευκαιριακές αγορές και τα σχέδια repositioning, σε ένα πιο ώριμο επενδυτικό περιβάλλον.
Τα προηγούμενα χρόνια, πολλοί επενδυτές τοποθετήθηκαν σε value-add projects και τα οποία αρχίζουν πλέον να τα πωλούν ως ώριμα assets σε επενδυτές που αναζητούν περισσότερο σταθερότερες αποδόσεις χαμηλότερου ρίσκου. Η σύγκριση δείχνει ότι η αγορά δεν αυξήθηκε απλώς αριθμητικά. Ωρίμασε ως προς το είδος των συναλλαγών και το προφίλ των κεφαλαίων.
Το 2019–2023 κυριαρχούσαν περισσότερο οι ευκαιριακές αγορές, τα distressed ή under-managed assets και τα σχέδια για ακίνητα με προοπτική repositioning του προιόντος. Το 2024 αποτέλεσε σημείο επιτάχυνσης, και έως και το 2025 πραγματοποιήθηκαν συναλλαγές μεγαλύτερης κλίμακας, τόσο για portfolios ακινήτων όσο και για branded hotels από θεσμικούς επενδυτές κατά κύριο λόγο.
Παρατηρούμε πλέον κατά την τελευταία διετία 2024-2026 την ίδια τάση, αλλά με αυστηρότερο πλαίσιο και αναλυτικό “underwriting”. Παρατηρείται στην Αγορά όλο και συχνότερα ότι αγοραστές δεν πληρώνουν εύκολα τις προσδοκίες των πωλητών. Αποτιμούν το υφιστάμενο EBITDA, το πραγματικό CAPEX, τη χρηματοδότηση, την ποιότητα του operator και το ρεαλιστικό exit μελλοντικά.
Ένα ξενοδοχείο που παράγει βιώσιμο EBITDA ενός εκατομμυρίου ευρώ δεν μπορεί να αποτιμάται αυθαίρετα σε 15 ή 20 εκατ. ευρώ μόνο και μόνο επειδή βρίσκεται σε τουριστική περιοχή ή επειδή ο πωλητής προσδοκά μελλοντική ανάπτυξη. Ο επενδυτής θα εξετάσει τι απόδοση μπορεί να επιτευχθεί σήμερα, πόσα κεφάλαια απαιτούνται για αναβάθμιση και ποιος είναι ο πραγματικός λειτουργικός κίνδυνος, τόσο για μία ήρεμη περίοδο ανάπτυξης του Τουρισμού όπως προβλέπεται από την υπάρχουσα τάση, όσο και μία περίοδο αβεβαιότητας ως προς τις πραγματικές εισπράξεις. Σχεδόν πάντα οι επενδυτές εξετάζουν και τα σενάρια, ναι μεν αυξημένης τουριστικής inbound κίνησης αλλά με χαμηλότερα ADR και περιθώρια κέρδους.

Από την εποχή της αφήγησης στην εποχή της τεκμηρίωσης.

Η αγορά περνά επομένως από την εποχή της αφήγησης στην εποχή της τεκμηρίωσης.
Η βασική εικόνα για την περίοδο 2026–2028 είναι θετική, αλλά σαφώς πιο απαιτητική στις λεπτομέρειες. Τα ποιοτικά και σωστά τιμολογημένα ακίνητα θα συνεχίσουν να προσελκύουν κεφάλαια. Τα υπερτιμημένα ακίνητα, αντίθετα, θα χρειαστεί να προσαρμοστούν σταδιακά στις πραγματικές δυνατότητες της αγοράς.
Η ελληνική αγορά παραμένει ενεργή και συνεχίζει να προσφέρει ευκαιρίες. Οι συναλλαγές, όμως, προχωρούν πλέον με βάση τα σημερινά επιχειρηματικά δεδομένα και όχι με βάση μη τεκμηριωμένες μελλοντικές υπεραξίες. Η αξία θα δημιουργείται από τη σωστή αποτίμηση, την επαγγελματική διαχείριση και την ικανότητα μετασχηματισμού ενός ακινήτου σε βιώσιμο επενδυτικό προϊόν. Και για αυτό πλέον οι σύμβουλοι ακινήτων πρέπει να δημιουργούμε απολύτως tailor made προιόν για κάθε επενδυτή. Από κοινού όλοι αλλά και μεμονωμένα ο καθένας μας, έχουμε μεγαλύτερο και ουσιαστικότερο ρόλο σε όλο το εύρος της συναλλαγής, από την αρχή της εύρεσης του κατάλληλου ακινήτου, έως και το μελλοντικό exit.

Ο Δημήτρης Κουτσολιούτσος είναι founder της Aegean Dots Real Estate advisors