Το υπουργείο Δικαιοσύνης ετοιμάζει νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας που θα αλλάξει σημαντικά τη λειτουργία των πολυκατοικιών, ενισχύοντας τον ρόλο και τις αρμοδιότητες των διαχειριστών, επιταχύνοντας τη διεκδίκηση απλήρωτων κοινοχρήστων και προβλέποντας υποχρεωτικό αποθεματικό και πιθανή ασφάλιση των κοινόχρηστων χώρων. Παράλληλα, σχεδιάζεται η μείωση των απαιτούμενων πλειοψηφιών στις γενικές συνελεύσεις, ώστε να μην μπλοκάρουν αναγκαίες επισκευές και αναβαθμίσεις, με στόχο να αντικατασταθούν παλιοί και συχνά ασαφείς κανονισμοί με ένα πιο σύγχρονο και λειτουργικό πλαίσιο.
Πιο αναλυτικά
Σημαντικές αλλαγές στη λειτουργία των πολυκατοικιών, στα καθήκοντα των διαχειριστών και στον τρόπο με τον οποίο λαμβάνονται οι αποφάσεις για τα κοινόχρηστα ζητήματα προετοιμάζει το υπουργείο Δικαιοσύνης. Οι παρεμβάσεις αναμένεται να ενταχθούν στον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας, ο οποίος, μετά την ολοκλήρωση της απαραίτητης νομοτεχνικής επεξεργασίας, προγραμματίζεται να παρουσιαστεί το προσεχές φθινόπωρο. Στόχος είναι να δημιουργηθεί ένα σύγχρονο και σαφέστερο πλαίσιο για εκατομμύρια ιδιοκτήτες και ενοίκους, καθώς πολλοί από τους κανόνες που εφαρμόζονται σήμερα βασίζονται σε παλαιότερες διατάξεις και κανονισμούς που δεν ανταποκρίνονται πλέον στις ανάγκες των σύγχρονων κτιρίων.
Στο επίκεντρο της μεταρρύθμισης βρίσκεται ο ρόλος του διαχειριστή, ο οποίος αναμένεται να αποκτήσει πιο ξεκάθαρες αρμοδιότητες, αλλά και αυξημένες ευθύνες. Σήμερα, όποιος αναλαμβάνει τη διαχείριση μιας πολυκατοικίας καλείται να διεκπεραιώσει μια σειρά από σύνθετες και συχνά δύσκολες υποχρεώσεις: να εκδώσει και να εισπράξει κοινόχρηστα, να συνεννοηθεί με συνεργεία καθαρισμού και απολύμανσης, να οργανώσει τις απαραίτητες εργασίες, να παρακολουθεί τα οικονομικά στοιχεία του κτιρίου, να παραλαμβάνει το πετρέλαιο για τη θέρμανση των διαμερισμάτων και να παρεμβαίνει σε διαφωνίες ανάμεσα σε ιδιοκτήτες και ενοίκους. Παρά το εύρος αυτών των καθηκόντων όμως, δεν υπάρχει πάντοτε ένα απολύτως σαφές θεσμικό πλαίσιο που να προσδιορίζει τι δικαιούται να κάνει, ποιες αποφάσεις μπορεί να υλοποιεί και για ποιες ενέργειες φέρει ευθύνη.
Η νέα κυβερνητική πρωτοβουλία αποσκοπεί τωρα, μεταξύ άλλων, στη θεσμική κατοχύρωση του διαχειριστή και στη σαφή περιγραφή της νομιμοποίησής του απέναντι σε δημόσιες υπηρεσίες, εταιρείες, τεχνικά συνεργεία και οφειλέτες. Παράλληλα, επιδιώκεται να καθοριστούν με μεγαλύτερη ακρίβεια οι υποχρεώσεις του ως προς την οικονομική διαχείριση, την τήρηση των σχετικών στοιχείων, τη διαφάνεια των συναλλαγών και την ενημέρωση των ιδιοκτητών. Με αυτόν τον τρόπο επιχειρείται να περιοριστούν οι αμφισβητήσεις που συχνά προκύπτουν γύρω από τις αποφάσεις της διαχείρισης και καταλήγουν σε μακροχρόνιες προσωπικές ή ακόμη και δικαστικές αντιπαραθέσεις.
Ταχύτερη διαδικασία για τα απλήρωτα κοινόχρηστα
Ένα από τα σοβαρότερα προβλήματα που αντιμετωπίζουν σήμερα οι πολυκατοικίες είναι η συσσώρευση ανεξόφλητων κοινοχρήστων. Όταν ένας ή περισσότεροι ιδιοκτήτες δεν καταβάλλουν τα ποσά που τους αναλογούν, οι υπόλοιποι ένοικοι αναγκάζονται συχνά να καλύψουν το οικονομικό κενό, ώστε να συνεχιστούν βασικές υπηρεσίες, όπως η καθαριότητα, η ηλεκτροδότηση των κοινόχρηστων χώρων, η λειτουργία και η συντήρηση του ανελκυστήρα ή η προμήθεια καυσίμων για την κεντρική θέρμανση.
Για την αντιμετώπιση του προβλήματος εξετάζεται η καθιέρωση μιας ειδικής και ταχύτερης νομικής διαδικασίας, η οποία θα επιτρέπει την αποτελεσματικότερη διεκδίκηση των οφειλών. Στο νέο πλαίσιο αναμένεται να προβλέπεται ακόμη και η δυνατότητα έκδοσης διαταγής πληρωμής για απλήρωτα κοινόχρηστα, εφόσον υπάρχουν τα απαραίτητα παραστατικά και αποδεικτικά στοιχεία. Με τη συγκεκριμένη παρέμβαση επιχειρείται να περιοριστούν τόσο οι μεγάλες καθυστερήσεις όσο και το κόστος των δικαστικών ενεργειών, τα οποία λειτουργούν σήμερα αποτρεπτικά για πολλές πολυκατοικίες.
Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα αφορά μια πολυκατοικία με 20 διαμερίσματα, στην οποία τρεις ιδιοκτήτες σταματούν να καταβάλλουν κοινόχρηστα για μεγάλο χρονικό διάστημα. Οι υπόλοιποι αναγκάζονται τότε να επιβαρυνθούν με επιπλέον ποσά για να πληρωθούν το πετρέλαιο, το ρεύμα, η καθαριότητα, οι τεχνικές εργασίες και η συντήρηση του ανελκυστήρα. Ο διαχειριστής βρίσκεται ανάμεσα στους οφειλέτες και στους συνεπείς ιδιοκτήτες, οι οποίοι αντιδρούν επειδή καλούνται να πληρώνουν περισσότερο. Μια τέτοια κατάσταση προκαλεί ένταση, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να οδηγήσει ακόμη και στη διακοπή βασικών υπηρεσιών του κτιρίου.
Υποχρεωτικό αποθεματικό για τις έκτακτες ανάγκες
Μία ακόμη αλλαγή που βρίσκεται υπό επεξεργασία αφορά τη δημιουργία μόνιμου αποθεματικού σε κάθε πολυκατοικία. Η ύπαρξη ενός διαθέσιμου ποσού θεωρείται κρίσιμη για την αντιμετώπιση ξαφνικών βλαβών και επειγουσών εργασιών, χωρίς να απαιτείται κάθε φορά να συγκεντρώνονται εκτάκτως χρήματα από τους ιδιοκτήτες.
Στην πράξη, όταν προκύπτει μια σοβαρή ζημιά, όπως π.χ. πρόβλημα στον ανελκυστήρα, διαρροή στο λεβητοστάσιο ή ανάγκη υγρομόνωσης της ταράτσας, η απουσία αποθεματικού προκαλεί μεγάλες καθυστερήσεις. Ορισμένοι ιδιοκτήτες μπορεί να δηλώνουν ότι αδυνατούν να πληρώσουν, άλλοι να αμφισβητούν την αναγκαιότητα της δαπάνης και κάποιοι να ζητούν αναβολή της εργασίας. Ωστόσο, όσο καθυστερεί μια επισκευή, τόσο αυξάνεται συνήθως η έκταση της ζημιάς και, κατά συνέπεια, το τελικό κόστος. Με τη θέσπιση δημιουργίας ενός σταθερού αποθεματικού επιδιώκεται οι πολυκατοικίες να διαθέτουν μια ελάχιστη οικονομική ασφάλεια για τις έκτακτες ανάγκες. Οι λεπτομέρειες, όπως το ύψος του ποσού, ο τρόπος υπολογισμού του και η συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας, αναμένεται να διευκρινιστούν στο τελικό νομοθετικό κείμενο.
Στο τραπέζι και η ασφάλιση των κοινόχρηστων χώρων
Το νομοσχέδιο αναμένεται να προβλέπει και την ασφάλιση των κτιρίων, τουλάχιστον ως προς τους κοινόχρηστους χώρους και τις βασικές εγκαταστάσεις τους. Στην ασφαλιστική κάλυψη θα μπορούσαν να περιλαμβάνονται ο φέρων οργανισμός του οικοδομήματος, η είσοδος, το κλιμακοστάσιο, η ταράτσα, ο ανελκυστήρας και το λεβητοστάσιο. Η συγκεκριμένη πρόβλεψη αποσκοπεί στην προστασία των ιδιοκτητών από σοβαρές οικονομικές επιβαρύνσεις σε περίπτωση ατυχήματος, πυρκαγιάς ή εκτεταμένης ζημιάς. Παράλληλα, θα μπορούσε να καλύπτει περιστατικά στα οποία ένα πρόβλημα σε κοινόχρηστο τμήμα του κτιρίου προκαλεί ζημιές ή τραυματισμό σε ενοίκους, επισκέπτες ή περαστικούς. Και σε αυτή την περίπτωση, πάντως, μένει να αποσαφηνιστούν το εύρος της υποχρεωτικής κάλυψης, οι εξαιρέσεις και ο τρόπος με τον οποίο θα επιμερίζεται το ασφάλιστρο.
Μικρότερες πλειοψηφίες για να μην μπλοκάρουν οι επισκευές
Ιδιαίτερη βαρύτητα αποδίδεται στην αλλαγή των απαιτούμενων πλειοψηφιών για τη λήψη αποφάσεων στις γενικές συνελεύσεις. Σήμερα, πολλοί κανονισμοί προβλέπουν ιδιαίτερα υψηλά ποσοστά συναίνεσης για την τροποποίηση των όρων λειτουργίας του κτιρίου ή για την πραγματοποίηση σημαντικών παρεμβάσεων. Σε ορισμένες περιπτώσεις απαιτείται ποσοστό άνω του 80%, ενώ για συγκεκριμένες αλλαγές μπορεί να χρειάζεται ακόμη και ομοφωνία. Το αποτέλεσμα είναι πολλές απαραίτητες εργασίες να μην προχωρούν, είτε επειδή ορισμένοι ιδιοκτήτες διαφωνούν είτε επειδή δεν εμφανίζονται στις συνελεύσεις. Το πρόβλημα γίνεται εντονότερο σε κτίρια με μεγάλο αριθμό διαμερισμάτων, ιδιοκτήτες που κατοικούν στο εξωτερικό, ακίνητα που παραμένουν κλειστά ή κατοικίες που έχουν περάσει σε πολλούς κληρονόμους.
Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι μια πολυκατοικία στην οποία αποκολλώνται σοβάδες από την πρόσοψη, δημιουργώντας κίνδυνο για τους περαστικούς και για τους ενοίκους. Παρά την ανάγκη άμεσης επισκευής, η εργασία μπορεί να μην εγκριθεί επειδή δεν συγκεντρώνεται η απαιτούμενη πλειοψηφία. Με τη μείωση των ποσοστών συναίνεσης για θέματα ασφάλειας, συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης, το υπουργείο επιδιώκει να αποτρέψει την όποια ακινησία και να διευκολύνει την πραγματοποίηση αναγκαίων παρεμβάσεων.
Ανάλογες δυσκολίες καταγράφονται σε έργα που αφορούν την επισκευή των ανελκυστήρων, τα υδραυλικά δίκτυα, τα μέτρα πυρασφάλειας, την κεντρική θέρμανση, τη μόνωση και τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων. Σε αρκετές περιπτώσεις, ακόμη και όταν η πλειονότητα των ιδιοκτητών συμφωνεί ότι ένα έργο είναι απαραίτητο, η απουσία λίγων ιδιοκτητών ή οι όροι ενός παλαιού κανονισμού αρκούν για να το μπλοκάρουν.
Πολυκατοικίες εγκλωβισμένες σε κανονισμούς άλλης εποχής
Ένα από τα βασικά ζητήματα που καλείται επίσης να αντιμετωπίσει ο νέος κώδικας είναι οι απαρχαιωμένοι κανονισμοί πολυκατοικιών. Πολλές εξακολουθούν να λειτουργούν με κείμενα που συντάχθηκαν πριν από 40 ή 50 χρόνια, όταν δεν υπήρχαν οι σημερινές τεχνολογικές, ενεργειακές και κοινωνικές ανάγκες. Ένας κανονισμός του 1975, για παράδειγμα, δεν θα μπορούσε να περιλαμβάνει προβλέψεις για θυροτηλεοράσεις, συστήματα βιντεοεπιτήρησης, εγκαταστάσεις φυσικού αερίου, φωτοβολταϊκά, φορτιστές ηλεκτρικών αυτοκινήτων ή βραχυχρόνιες μισθώσεις. Όταν, όμως, για την τροποποίησή του απαιτείται εξαιρετικά υψηλή πλειοψηφία ή ομοφωνία, το κτίριο παραμένει εγκλωβισμένο σε κανόνες που έχουν διαμορφωθεί για μια εντελώς διαφορετική πραγματικότητα.
Η αδυναμία εκσυγχρονισμού των κανονισμών δημιουργεί συχνά όπως αντιλαμβάνεται κανείς σοβαρές συγκρούσεις. Οι ιδιοκτήτες καλούνται να αποφασίσουν για ζητήματα τα οποία δεν προβλέπονται ρητά, με αποτέλεσμα κάθε πλευρά να δίνει τη δική της ερμηνεία. Η ασάφεια αυτή, μετατρέπει πολλές φορές τεχνικά ή οικονομικά θέματα σε προσωπικές αντιπαραθέσεις και κάνει ακόμη δυσκολότερη την ανάληψη της διαχείρισης από κάποιον ιδιοκτήτη. Σε όλη αυτή την ασάφεια θα επιχειρήσει να δώσει απαντήσεις το υπουργείο Δικαιοσύνης με το νέο νομοθέτημα εντός του φθινοπώρου.
