Νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού της Βουλής δείχνει ότι το στεγαστικό δεν λύνεται μόνο με περισσότερες οικοδομές, αλλά και με την αξιοποίηση των χιλιάδων κλειστών ακινήτων που μένουν εκτός αγοράς λόγω κληρονομικών, νομικών ή ανακαινιστικών εκκρεμοτήτων. Σύμφωνα με τα ευρήματα, η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών έχει συμβάλει σημαντικά στην άνοδο των τιμών, ενώ η επιστροφή μέρους των ανενεργών σπιτιών στην αγορά θα μπορούσε να ρίξει τις τιμές έως και 25% σε βάθος χρόνου.
Πιο αναλυτικά
Η συζήτηση για το στεγαστικό πρόβλημα περιστρέφεται συνήθως γύρω από την ανάγκη κατασκευής περισσότερων κατοικιών. Ωστόσο, νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή έρχεται να αναδείξει μια διαφορετική πτυχή της κρίσης στέγασης: το πρόβλημα δεν είναι μόνο ότι χτίζονται λίγα σπίτια, αλλά και ότι ένα τεράστιο μέρος του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς.
Σύμφωνα με τη μελέτη, η οποία εξετάζει τη σχέση μεταξύ τιμών κατοικίας και πραγματικά διαθέσιμων ακινήτων προς ενοικίαση ή πώληση, η Ελλάδα διαθέτει μεγάλο αριθμό κατοικιών, όμως σημαντικό ποσοστό αυτών παραμένει κενό ή αναξιοποίητο. Το αποτέλεσμα είναι να περιορίζεται η πραγματική προσφορά και να εντείνονται οι πιέσεις στις τιμές αγοράς και στα ενοίκια.
Τα στοιχεία της Απογραφής του 2021 δείχνουν ότι περίπου το 34,5% των κατοικιών της χώρας δηλώνεται ως κενό. Το εύρημα μοιάζει εκ πρώτης όψεως παράδοξο σε μια περίοδο κατά την οποία η εύρεση κατοικίας εξελίσσεται σε δύσκολη υπόθεση για χιλιάδες νοικοκυριά. Ωστόσο, οι ερευνητές επισημαίνουν ότι ένα κενό σπίτι δεν σημαίνει κατ’ ανάγκη και διαθέσιμο σπίτι.
Πολλά ακίνητα παραμένουν εκτός αγοράς λόγω κληρονομικών διαφορών, ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων, προβλημάτων με το Κτηματολόγιο ή επειδή απαιτούν σημαντικές εργασίες ανακαίνισης. Άλλα χρησιμοποιούνται περιστασιακά ή βρίσκονται σε περιοχές όπου η ζήτηση είναι περιορισμένη. Ωστόσο, η συνολική εικόνα δείχνει ότι η αγορά στερείται ένα σημαντικό μέρος του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος.
Το πιο εντυπωσιακό στοιχείο είναι ότι μεταξύ 2011 και 2021 ο συνολικός αριθμός κατοικιών αυξήθηκε κατά 3,5%, αλλά οι κατοικίες που ήταν πραγματικά διαθέσιμες στην αγορά μειώθηκαν. Οι κατοικίες που προσφέρονταν για μακροχρόνια ενοικίαση υποχώρησαν κατά 10,4%, ενώ εκείνες που διατίθεντο προς πώληση μειώθηκαν κατά 33,1%.
Την ίδια περίοδο αυξήθηκαν οι κατοικίες που παρέμεναν κλειστές χωρίς να προσφέρονται ούτε προς ενοικίαση ούτε προς πώληση. Με άλλα λόγια, η χώρα απέκτησε περισσότερα σπίτια, αλλά λιγότερα από αυτά ήταν προσβάσιμα στους πολίτες που αναζητούσαν στέγη.
Η μελέτη απορρίπτει την άποψη ότι η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί από μόνη της την κύρια αιτία της στεγαστικής κρίσης. Αντίθετα, υποστηρίζει ότι η συζήτηση πρέπει να επεκταθεί στη συνολική αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος, καθώς το πρόβλημα είναι πολύ ευρύτερο από τη μεταφορά ορισμένων κατοικιών στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Παράλληλα, αναγνωρίζεται ότι η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης συνέβαλε στη σημερινή εικόνα. Οι επενδύσεις σε κατοικίες παραμένουν σημαντικά χαμηλότερες από τα επίπεδα της προ κρίσης περιόδου. Το 2025 αντιστοιχούσαν μόλις στο 3,1% του ΑΕΠ, όταν ο μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση διαμορφώνεται κοντά στο 5%.
Ωστόσο, οι συντάκτες της μελέτης υπογραμμίζουν ότι η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας από μόνη της δεν αρκεί για να επιλύσει το πρόβλημα. Η πραγματική διαθεσιμότητα κατοικιών θεωρείται εξίσου σημαντική με τον συνολικό αριθμό τους.
Μέσω ειδικού οικονομικού μοντέλου, η μελέτη επιχειρεί να υπολογίσει πόσο έχει επηρεάσει τις τιμές η περιορισμένη αξιοποίηση των κατοικιών. Τα αποτελέσματα δείχνουν ότι η μειωμένη διαθεσιμότητα ακινήτων θα μπορούσε να έχει συμβάλει έως και κατά 19,1% στην αύξηση των πραγματικών τιμών κατοικίας την περίοδο 2018-2025.
Σε ένα υποθετικό σενάριο όπου δεν είχε υπάρξει καμία ανάκαμψη των οικιστικών επενδύσεων, η επίδραση αυτή θα μπορούσε να φτάσει ακόμη και το 26,7%. Αντίστροφα, εάν ένα σημαντικό μέρος των ανενεργών κατοικιών επέστρεφε σταδιακά στην αγορά, οι πραγματικές τιμές των ακινήτων θα μπορούσαν να μειωθούν από 15,5% έως και 24,6% σε βάθος χρόνου.
Με βάση τα ευρήματα της έρευνας, το Γραφείο Προϋπολογισμού προτείνει μια σειρά παρεμβάσεων. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η ταχύτερη επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, φορολογικά κίνητρα για τις μακροχρόνιες μισθώσεις, προγράμματα στήριξης ανακαινίσεων, παρεμβάσεις στη λειτουργία της αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων και δημόσιες επενδύσεις σε κοινωνική και προσιτή κατοικία.
Το βασικό συμπέρασμα της μελέτης είναι ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί διπλή στρατηγική. Από τη μία πλευρά χρειάζονται περισσότερες νέες κατοικίες. Από την άλλη, απαιτείται η επανένταξη όσο το δυνατόν περισσότερων κλειστών και αναξιοποίητων ακινήτων στην αγορά. Γιατί, όπως επισημαίνουν οι ερευνητές, το πρόβλημα της στέγασης δεν αφορά μόνο πόσα σπίτια υπάρχουν, αλλά κυρίως πόσα από αυτά είναι πραγματικά διαθέσιμα για όσους τα χρειάζονται.
