Τρεις γειτονιές κοντά στο κέντρο της Αθήνας, το Παγκράτι, το Μετς και ο Νέος Κόσμος, συγκεντρώνουν ολοένα και μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον, με τις τιμές των κατοικιών να κινούνται ανοδικά και να ξεκινούν από περίπου 3.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Το Παγκράτι παραμένει ιδιαίτερα δημοφιλές σε ελληνικές οικογένειες υψηλού εισοδήματος, το Μετς ξεχωρίζει ως πιο «boutique» και ακριβή αγορά με περιορισμένη προσφορά, ενώ ο Νέος Κόσμος αποτελεί την πιο προσιτή επιλογή και προσελκύει τόσο νέους Έλληνες όσο και ξένους επενδυτές, με βασικό κοινό ζητούμενο τα ανακαινισμένα ή νεόδμητα διαμερίσματα κοντά σε μετρό και συγκοινωνίες.
Πιο αναλυτικά
Στο επενδυτικό «ραντάρ» μπαίνουν όλο και πιο δυναμικά τρεις γειτονιές κοντά στο κέντρο της Αθήνας, με τις τιμές των κατοικιών να συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία. Παγκράτι, Μετς και Νέος Κόσμος προσελκύουν διαφορετικές κατηγορίες αγοραστών, από ελληνικές οικογένειες υψηλού εισοδήματος μέχρι Ευρωπαίους που αναζητούν δεύτερη κατοικία και ξένους επενδυτές.
Το Athens Market Report 2026 της Engel & Völkers Ελλάδας καταγράφει τις τάσεις στις τρεις περιοχές, όπου η μέση τιμή πώλησης ξεκινά από περίπου 3.000 ευρώ το τετραγωνικό και σε ορισμένα σημεία φτάνει ή ξεπερνά τα 4.000 ευρώ.
Κοινός παρονομαστής στις επιλογές των αγοραστών είναι τα μικρότερα, ανακαινισμένα ή νεόδμητα διαμερίσματα, με επιφάνειες μεταξύ 60 και 90 τ.μ., καθώς και η εύκολη πρόσβαση στο μετρό και στα μέσα μαζικής μεταφοράς.
Παγκράτι: Πάνω από 3.400 ευρώ το τετραγωνικό
Στο Παγκράτι, η μέση τιμή πώλησης έχει φτάσει τα 3.404 ευρώ ανά τ.μ., καταγράφοντας ετήσια αύξηση 5,62%.
Οι διαφορές, ωστόσο, είναι σημαντικές ανάλογα με το σημείο. Στο Άλσος Παγκρατίου, που αποτελεί μία από τις ακριβότερες ζώνες της περιοχής, η μέση τιμή φτάνει τα 3.842 ευρώ ανά τ.μ., ενώ υψηλές τιμές συναντώνται και γύρω από την Πλατεία Πλαστήρα, στα όρια με το Μετς.
Πιο προσιτή επιλογή αποτελεί ο Προφήτης Ηλίας, όπου η μέση τιμή διαμορφώνεται στα 3.073 ευρώ ανά τ.μ.
Η περιοχή διατηρεί ισχυρή ζήτηση λόγω της μικρής απόστασης από το ιστορικό κέντρο, το Καλλιμάρμαρο και το Μετς, αλλά και λόγω της έντονης εμπορικής, πολιτιστικής και γαστρονομικής δραστηριότητας.
Το οικιστικό απόθεμα αποτελείται κατά 80%-85% από δυάρια και τριάρια, στην πλειονότητά τους διαμερίσματα που κατασκευάστηκαν μεταξύ 1960 και 1980, αρκετά από τα οποία έχουν πλέον ανακαινιστεί.
Μετς: Λίγα ακίνητα και τιμές έως 4.000 ευρώ
Διαφορετική είναι η αγορά του Μετς, όπου η περιορισμένη προσφορά και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των ακινήτων διατηρούν τις τιμές σε υψηλότερα επίπεδα.
Η μέση τιμή πώλησης κινείται μεταξύ 3.600 και 4.000 ευρώ ανά τ.μ., με ετήσια αύξηση 5,62%.
Ο Λόφος Αρδηττού αποτελεί μία από τις πλέον περιζήτητες μικροπεριοχές, ενώ σημαντικό premium αποκτούν τα σπίτια με θέα προς την Ακρόπολη ή τον Λυκαβηττό και εκείνα που διαθέτουν ανοιχτό ορίζοντα.
Το Μετς διαφοροποιείται από μεγάλο μέρος του κέντρου της Αθήνας λόγω της χαμηλής δόμησης και της σημαντικής παρουσίας καλοδιατηρημένων νεοκλασικών κτιρίων. Σε αρκετά σημεία προσφέρει παράλληλα ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα θορύβου, παρά την πολύ μικρή απόσταση από το Σύνταγμα.
Περίπου το 35% των διαθέσιμων ακινήτων είναι μεγάλα διαμερίσματα, ενώ το 15%-18% αφορά μονοκατοικίες και νεοκλασικά. Πάνω από το 10% είναι studios.
Μεγάλο μέρος των κτιρίων χρονολογείται από τις δεκαετίες του 1920 έως του 1940 και αρκετά έχουν αναπαλαιωθεί. Αντίθετα, τα νεόδμητα είναι εξαιρετικά περιορισμένα.
Αυτός είναι και ένας από τους λόγους που η αγορά του Μετς χαρακτηρίζεται ως «boutique», με λίγα διαθέσιμα ακίνητα και αγοραστές υψηλότερων εισοδημάτων.
Νέος Κόσμος: Η πιο προσιτή από τις τρεις περιοχές
Χαμηλότερη είναι η μέση τιμή στον Νέο Κόσμο, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι η περιοχή έχει μείνει έξω από την ανοδική πορεία της αγοράς.
Η μέση τιμή πώλησης βρίσκεται στα 3.028 ευρώ ανά τ.μ., αυξημένη κατά 4,20% μέσα σε έναν χρόνο.
Ιδιαίτερη δυναμική εμφανίζει η περιοχή γύρω από το Φιξ, κυρίως λόγω της πρόσβασης στο μετρό και της γειτνίασης με το Κουκάκι και το Μουσείο της Ακρόπολης.
Ο Νέος Κόσμος έχει ένα από τα πιο διαφοροποιημένα οικιστικά αποθέματα στο κέντρο. Συνυπάρχουν παλαιές μονοκατοικίες, πολυκατοικίες κυρίως της δεκαετίας του 1970 και σύγχρονα συγκροτήματα κατοικιών.
Το 41% των ακινήτων είναι δυάρια και τριάρια, περίπου το 20% studios, ενώ το 9%-10% αφορά μεγάλα οροφοδιαμερίσματα άνω των 120 τ.μ.
Παρά το μεγάλο απόθεμα παλαιότερων κατοικιών, ο Νέος Κόσμος εμφανίζει, σύμφωνα με την έρευνα, το υψηλότερο ποσοστό νεόδμητων ακινήτων μεταξύ των περιοχών του κέντρου.
Ποιοι αγοράζουν στις τρεις γειτονιές
Σημαντικές διαφορές καταγράφονται και στο προφίλ των αγοραστών.
Σε Παγκράτι και Μετς, περίπου το 60% της ζήτησης προέρχεται από ελληνικές οικογένειες υψηλού εισοδήματος. Το υπόλοιπο 40% αφορά κυρίως Ευρωπαίους αγοραστές που αναζητούν ένα pied-à-terre στην Αθήνα.
Στον Νέο Κόσμο η αναλογία είναι διαφορετική. Περίπου το 50% των ενδιαφερομένων είναι Έλληνες, κυρίως νέα ζευγάρια και φοιτητές, ενώ το άλλο 50% αποτελείται από ξένους επενδυτές, με σημαντικό ενδιαφέρον για ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Και στις τρεις περιοχές, τα διαμερίσματα 60-90 τ.μ. βρίσκονται ψηλά στις προτιμήσεις, ιδιαίτερα όταν είναι ανακαινισμένα ή νεόδμητα.
Η αύξηση του κόστους των εργασιών έχει επίσης αλλάξει τις προτεραιότητες των αγοραστών. Πολλοί προτιμούν πλέον να πληρώσουν περισσότερο για ένα έτοιμο προς κατοίκηση ακίνητο αντί να αγοράσουν φθηνότερα ένα παλαιό διαμέρισμα και να αναλάβουν το κόστος και τον χρόνο μιας εκτεταμένης ανακαίνισης.
Τι αλλάζει η Γραμμή 4 του Μετρό
Νέες ισορροπίες δημιουργεί στην αγορά και η κατασκευή της Γραμμής 4 του Μετρό.
Σύμφωνα με την Engel & Völkers, η επίδραση στις αξίες των ακινήτων είναι ήδη ορατή, ιδιαίτερα σε σημεία κοντά στη Φορμίωνος.
Η πρόσβαση στις συγκοινωνίες εξελίσσεται άλλωστε σε ένα από τα βασικότερα κριτήρια επιλογής κατοικίας. Σε αυτό το πεδίο ο Νέος Κόσμος διαθέτει ισχυρό πλεονέκτημα λόγω της σύνδεσής του με το δίκτυο σταθερής τροχιάς και της μικρής απόστασης από το ιστορικό κέντρο.
Οι τρεις αγορές, πάντως, απευθύνονται σε διαφορετικές ανάγκες: το Παγκράτι συνδυάζει κατοικία και έντονη ζωή στο κέντρο, το Μετς παραμένει μια περιορισμένη και ακριβότερη αγορά, ενώ ο Νέος Κόσμος διατηρεί χαμηλότερο σημείο εισόδου και μεγαλύτερη παρουσία νεόδμητων κατοικιών.
