Οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα έχουν φτάσει σε υψηλά 20ετίας, με τον δείκτη να αγγίζει τις 111,9 μονάδες το πρώτο τρίμηνο του 2026 και τις αυξήσεις να παραμένουν πάνω από 5% ετησίως, παρά τη μικρή επιβράδυνση. Η άνοδος, που ξεπερνά τον πληθωρισμό και την αύξηση των εισοδημάτων, επιβαρύνει έντονα το στεγαστικό πρόβλημα, καθώς η αγορά ακινήτων συνεχίζει να πιέζεται από ισχυρή ζήτηση, υψηλό κόστος κατασκευής και περιορισμένη προσφορά, με τις τιμές να ανεβαίνουν τόσο στα νεόδμητα όσο και στα παλαιότερα ακίνητα σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και άλλες μεγάλες πόλεις.
Πιο αναλυτικά
Οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα κινούνται πλέον σε επίπεδα που δεν έχουν καταγραφεί εδώ και δύο δεκαετίες, επιβεβαιώνοντας την έντονη ανοδική δυναμική που εξακολουθεί να χαρακτηρίζει την αγορά ακινήτων, παρά τα σημάδια επιβράδυνσης στον ρυθμό ανόδου.
Αρκεί να αναλογιστεί κανείς ότι σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το πρώτο τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Ο σχετικός δείκτης τιμών κατοικιών διαμορφώθηκε στις 111,9 μονάδες, καταγράφοντας την υψηλότερη επίδοση από το 2006 και υπερβαίνοντας τα προηγούμενα ιστορικά υψηλά της αγοράς.
Ενδεικτικά το 2006 ήταν στις 96,4 μονάδες, το 2008 στις 101,7, το 2010 στις 93,3, το 2012 στις 78, το 2014 στις 64,3, το 2016 στις 59,6, το χαμηλότερο της εικοσαετίας κι από εκεί τραβάει και πάλι την ανηφόρα. Το 2018 στις 60,1, το 2020 στις 67,3, το 2022 στις 81,1 και το 2024 στις 100,7.
Παρότι λοιπόν ο ρυθμός αύξησης εμφανίζεται ελαφρώς πιο συγκρατημένος σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια η συνολική εικόνα παραμένει ανοδική, με τις τιμές να συνεχίζουν να «σπάνε» διαδοχικά ρεκόρ. Η αγορά ακινήτων, όπως επισημαίνεται, εξακολουθεί να λειτουργεί σε περιβάλλον αυξημένης αβεβαιότητας, με βασικούς παράγοντες πίεσης την ισχυρή ζήτηση και το διαρκώς αυξανόμενο κόστος κατασκευής.
Η άνοδος των τιμών, ωστόσο, επιτείνει το ήδη οξύ στεγαστικό πρόβλημα, δυσκολεύοντας περαιτέρω την πρόσβαση των νοικοκυριών σε ιδιόκτητη κατοικία. Η αύξηση κατά 5,7% υπερβαίνει τόσο τον πληθωρισμό της ίδιας περιόδου –ο οποίος κινήθηκε κάτω από το 4%– όσο και τη μεταβολή των εισοδημάτων, δημιουργώντας ένα επιπλέον χάσμα μεταξύ κόστους στέγασης και αγοραστικής δύναμης. Η αναντιστοιχία αυτή αποτυπώνεται καθαρά και στον δείκτη σχέσης τιμών ακινήτων προς εισοδήματα. Ενδεικτικά, το 2025 ο μέσος μισθός διαμορφώθηκε περίπου στα 1.363 ευρώ, από 1.046 ευρώ το 2019, καταγράφοντας αύξηση της τάξης του 30% σε μια εξαετία. Την ίδια περίοδο, όμως, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 68,6%.
Αυτό σημαίνει ότι ένα ακίνητο που το 2019 κόστιζε 200.000 ευρώ, στο τέλος του 2025 έφτασε περίπου τα 337.260 ευρώ. Αντίστοιχα, για την απόκτησή του απαιτούνταν τότε 191 μέσοι μισθοί, ενώ πλέον χρειάζονται περίπου 247. Η εξέλιξη αυτή καταδεικνύει τη σταδιακή επιδείνωση της προσιτότητας της κατοικίας, τάση που σύμφωνα με τις πρώτες ενδείξεις του 2026 δεν αναμένεται να αντιστραφεί άμεσα.
Την ίδια ώρα, αν και παρατηρείται μια σχετική επιβράδυνση στον ρυθμό ανόδου των τιμών, η αγορά εξακολουθεί να κινείται σε υψηλές τροχιές, με τις ετήσιες αυξήσεις να διατηρούνται πάνω από το 5%. Το κρίσιμο στοιχείο για την επόμενη περίοδο είναι ότι η αύξηση των εισοδημάτων δεν φαίνεται ικανή να ακολουθήσει αντίστοιχη πορεία, γεγονός που διατηρεί την πίεση στο στεγαστικό. Ιδιαίτερη ανθεκτικότητα καταγράφεται στην κατηγορία των νεόδμητων κατοικιών έως πέντε ετών, όπου οι τιμές σημείωσαν αύξηση 6% σε ετήσια βάση. Οι δείκτες διαμορφώθηκαν στα επίπεδα των 117,4 και 117,7 μονάδων, αντανακλώντας το υψηλό κόστος κατασκευής αλλά και τις αυστηρότερες ενεργειακές προδιαγραφές που ενσωματώνονται στα νέα έργα. Παράλληλα, παραμένει σταθερή η ζήτηση για σύγχρονες κατοικίες, κυρίως από αγοραστές που δίνουν έμφαση στη μακροπρόθεσμη ενεργειακή αποδοτικότητα.
Αντίθετα, τα παλαιότερα ακίνητα άνω των πέντε ετών, αν και εξακολουθούν να αποτελούν τη βασική επιλογή για μεγάλο μέρος της εγχώριας ζήτησης, καταγράφουν ηπιότερη άνοδο της τάξης του 5,5%. Ο δείκτης τιμών τους κινείται μεταξύ 107,3 και 108,3 μονάδων. Η σύγκλιση των ρυθμών ανόδου μεταξύ νέων και παλαιών κατοικιών υποδηλώνει ότι η περιορισμένη διαθεσιμότητα σύγχρονων ακινήτων ωθεί μέρος της ζήτησης προς το υφιστάμενο απόθεμα, διατηρώντας τις πιέσεις στις τιμές συνολικά.
Σε γεωγραφικό επίπεδο, η αγορά παρουσιάζει διαφοροποιημένες τάσεις. Στην Αθήνα, που εξακολουθεί να λειτουργεί ως βασικός επενδυτικός κόμβος, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 5,2%, με τον δείκτη να φτάνει τις 116,4 μονάδες. Παρά τη σχετική επιβράδυνση σε σχέση με προηγούμενα έτη, η πρωτεύουσα παραμένει στο επίκεντρο της ζήτησης, με ισχυρή συμβολή από τον τουρισμό και το διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρον. Πιο έντονη, ωστόσο, είναι η δυναμική στη Θεσσαλονίκη, όπου η ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε στο 6,4% με δείκτη στις 110,4 μονάδες. Αντίστοιχα, στις άλλες μεγάλες πόλεις η άνοδος φτάνει το 5,4%. Η εικόνα αυτή δείχνει ότι η πίεση στην αγορά κατοικίας δεν περιορίζεται πλέον στα μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά επεκτείνεται σταδιακά και σε περιφερειακές αγορές, όπου τα νοικοκυριά αναζητούν πιο προσιτές επιλογές.
