Πλειστηριασμοί από τις 21 Σεπτεμβρίου: Πώς σώζεται η πρώτη κατοικία και ποια ακίνητα θα εκποιούνται

Μια νέα δυνατότητα για τους υπερχρεωμένους πολίτες που επιδιώκουν να διασώσουν την κύρια κατοικία τους ενεργοποιείται στις 21 Σεπτεμβρίου μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας του εξωδικαστικού μηχανισμού.

Ειδικότερα, ο οφειλέτης που διαθέτει περισσότερα από ένα ακίνητα θα μπορεί να ζητά ρύθμιση με βάση την αξία του σπιτιού στο οποίο κατοικεί και τα εισοδήματά του, αποδεχόμενος την εκποίηση της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας του. Η αλλαγή αφορά κυρίως νοικοκυριά τα οποία, εκτός από την πρώτη κατοικία, διαθέτουν ένα μικρό εξοχικό, ένα οικόπεδο, ένα αγροτεμάχιο ή άλλο ακίνητο. Μέχρι σήμερα, η συνολική αξία της περιουσίας τους συνυπολογιζόταν από τον αλγόριθμο της πλατφόρμας, ανεβάζοντας το ποσό που έπρεπε να αποπληρωθεί και περιορίζοντας το περιθώριο για διαγραφή μέρους της οφειλής.

Με το νέο σύστημα, η κύρια κατοικία θα μπορεί να διαχωρίζεται από τα υπόλοιπα περιουσιακά στοιχεία. Η ρύθμιση θα υπολογίζεται με βάση το σπίτι που επιλέγει να διατηρήσει ο οφειλέτης, ενώ τα άλλα ακίνητα θα ρευστοποιούνται μέσω ηλεκτρονικού πλειστηριασμού και τα χρήματα που θα συγκεντρώνονται θα κατευθύνονται στην αποπληρωμή των πιστωτών. Η προστασία, πάντως, δεν θα ενεργοποιείται αυτομάτως με την υποβολή μιας αίτησης ούτε θα επιτρέπει στον οφειλέτη να κρατήσει ανέπαφη ολόκληρη την περιουσία του. Θα αποτελεί συγκεκριμένη επιλογή μέσα στον εξωδικαστικό μηχανισμό, η οποία θα προϋποθέτει την αποδοχή της προτεινόμενης ρύθμισης, τη ρευστοποίηση των άλλων ακινήτων και τη συνεπή καταβολή των δόσεων.

Από τη μεθεπόμενη εβδομάδα λοιπόν ο οφειλέτης θα μπορεί να εξετάζει δύο διαφορετικά σενάρια. Το πρώτο θα ακολουθεί τη διαδικασία που εφαρμόζεται σήμερα, με τον αλγόριθμο να υπολογίζει τη ρύθμιση λαμβάνοντας υπόψη το σύνολο των εισοδημάτων και των περιουσιακών του στοιχείων. Το δεύτερο σενάριο θα επικεντρώνεται στη διάσωση της κύριας κατοικίας. Σε αυτή την περίπτωση, για τον προσδιορισμό των δόσεων και του ενδεχόμενου «κουρέματος» θα συνυπολογίζονται η αξία του συγκεκριμένου ακινήτου και η πραγματική οικονομική δυνατότητα του οφειλέτη. Η υπόλοιπη ακίνητη περιουσία θα εξαιρείται από τη μαθηματική βάση της ρύθμισης, επειδή θα προβλέπεται η εκποίησή της.

Για τον καθορισμό της αξίας της κύριας κατοικίας θα ισχύει ο κανόνας που εφαρμόζει ήδη ο εξωδικαστικός μηχανισμός: θα λαμβάνεται υπόψη το υψηλότερο ποσό μεταξύ της εμπορικής αξίας που καταχωρίζει ο πιστωτής στην πλατφόρμα και της αξίας που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Η νέα μέθοδος μπορεί να οδηγήσει σε χαμηλότερη μηνιαία δόση και μεγαλύτερη διαγραφή χρέους, κυρίως όταν η αξία της κύριας κατοικίας είναι μικρότερη από το συνολικό ύψος των οφειλών προς τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων. Το τελικό αποτέλεσμα θα εξαρτάται κάθε φορά από τα εισοδήματα, την αξία του ακινήτου, το ύψος και το είδος των χρεών, καθώς και από την πρόταση που θα διαμορφώνεται στην πλατφόρμα.

Ποιος αποφασίζει ποια ακίνητα θα εκποιηθούν

Ο οφειλέτης θα επιλέγει εάν επιθυμεί να ακολουθήσει τη διαδικασία διάσωσης της κύριας κατοικίας, δεν θα καθορίζει όμως μονομερώς ποια από τα υπόλοιπα ακίνητα θα πωληθούν ούτε τη σειρά με την οποία θα εκποιηθούν. Μετά την οριστική υποβολή της αίτησης, οι πιστωτές θα έχουν τη δυνατότητα να καταθέσουν αντιπρόταση, στην οποία θα προσδιορίζεται η εκποίηση των άλλων ακινήτων στην έκταση που απαιτείται για την ικανοποίηση των απαιτήσεών τους. Οι σχετικοί όροι θα αποτυπώνονται στη σύμβαση αναδιάρθρωσης.

Ο πολίτης θα γνωρίζει επομένως, προτού δεσμευτεί, ποια περιουσιακά στοιχεία προβλέπεται να εκποιηθούν και ποια δόση θα πρέπει να πληρώνει για να διατηρήσει την πρώτη κατοικία του. Θα έχει το δικαίωμα να αποδεχθεί ή να απορρίψει την πρόταση. Εάν την αποδεχθεί, θα υπογράφεται ηλεκτρονικά η σύμβαση αναδιάρθρωσης και θα αρχίζει η εφαρμογή της. Η εκποίηση των δευτερευόντων ακινήτων θα ενσωματώνεται ως όρος στην ίδια τη συμφωνία και θα πραγματοποιείται μέσω της πλατφόρμας ηλεκτρονικών πλειστηριασμών. Η ημερομηνία εκποίησης θα ορίζεται σε διάστημα από 40 έως 60 ημέρες από τη σύνταξη της σχετικής έκθεσης του δικαστικού επιμελητή, χωρίς να υπολογίζεται ο Αύγουστος. Η νέα αυτή διαδικασία αποσκοπεί στην αντιμετώπιση ενός προβλήματος που εμφανιζόταν συχνά στις διαπραγματεύσεις: δευτερεύοντα ακίνητα, για τα οποία δεν βρισκόταν εύκολα αγοραστής, παρέμεναν στο χαρτοφυλάκιο του οφειλέτη και η αξία τους επιβάρυνε τη ρύθμιση, ακόμη και όταν ο ίδιος ήταν διατεθειμένος να τα διαθέσει για να περιορίσει το χρέος του.

Να το δούμε με ένα παράδειγμα: Ας υποθέσουμε ότι ένας πολίτης οφείλει συνολικά 200.000 ευρώ και διαθέτει μια κύρια κατοικία αξίας 120.000 ευρώ, καθώς και ένα εξοχικό που αποτιμάται στις 80.000 ευρώ. Με το υφιστάμενο μοντέλο, ο αλγόριθμος εξετάζει συνολική ακίνητη περιουσία αξίας 200.000 ευρώ. Επειδή η αξία των δύο ακινήτων φθάνει στο ύψος του χρέους, περιορίζεται αισθητά η δυνατότητα μεγαλύτερου «κουρέματος» και η προτεινόμενη δόση μπορεί να διαμορφωθεί σε υψηλότερο επίπεδο.

Εάν ο οφειλέτης επιλέξει το νέο σενάριο, η πρόταση για τη διάσωση της κύριας κατοικίας θα υπολογιστεί με βάση την αξία των 120.000 ευρώ και τα εισοδήματά του. Το εξοχικό των 80.000 ευρώ θα οδηγηθεί σε ηλεκτρονικό πλειστηριασμό και το ποσό που θα προκύψει από την πώλησή του θα χρησιμοποιηθεί για τη μείωση της οφειλής. Με απλά λόγια, ο οφειλέτης θα μπορεί να κρατήσει το σπίτι στο οποίο κατοικεί, αναλαμβάνοντας να αποπληρώσει σταδιακά το ποσό που θα προκύψει από τη ρύθμιση. Το τίμημα αυτής της επιλογής θα είναι η απώλεια των δευτερευόντων ακινήτων του.

Πότε «παγώνουν» τα αναγκαστικά μέτρα

Με την υπογραφή και την έναρξη ισχύος της σύμβασης αναδιάρθρωσης, οι πιστωτές που δεσμεύονται από αυτή δεν θα μπορούν να επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση για τις απαιτήσεις που έχουν υπαχθεί στη ρύθμιση. Αν βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης για ρυθμισμένη οφειλή, αυτή θα αναστέλλεται.

Η διατήρηση της προστασίας θα εξαρτάται από την τήρηση της συμφωνίας. Εάν ο οφειλέτης σταματήσει να καταβάλλει τις δόσεις και παραβιάσει τους όρους της σύμβασης, ο πιστωτής θα μπορεί να καταγγείλει τη ρύθμιση. Τότε η απαίτησή του θα επανέρχεται στο ύψος που είχε πριν από τη συμφωνία, αφού αφαιρεθούν όσα ποσά έχουν ήδη πληρωθεί, και θα μπορεί να συνεχιστεί η διαδικασία αναγκαστικής είσπραξης. Χρειάζεται επίσης προσοχή στο στάδιο της αίτησης. Η υποβολή της στον εξωδικαστικό μηχανισμό δεν αναστέλλει πλειστηριασμό που έχει ήδη προγραμματιστεί να πραγματοποιηθεί μέσα στους επόμενους τρεις μήνες. Επομένως, οι οφειλέτες που βρίσκονται αντιμέτωποι με άμεση εκποίηση ακινήτου θα πρέπει να εξετάζουν εγκαίρως τις διαθέσιμες επιλογές τους.

Η νέα δυνατότητα έρχεται λίγες εβδομάδες μετά τη διεύρυνση του εξωδικαστικού μηχανισμού. Από τις 27 Ιουλίου το κατώτατο ύψος οφειλής για την υποβολή αίτησης μειώθηκε από τις 10.000 στις 5.000 ευρώ, ανοίγοντας την πλατφόρμα σε περίπου ένα εκατομμύριο δυνητικούς οφειλέτες. Στον μηχανισμό μπορούν να ενταχθούν συνολικά χρέη άνω των 5.000 ευρώ προς το Δημόσιο, τον e-ΕΦΚΑ, τις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων. Για τις οφειλές προς το Δημόσιο και τους ασφαλιστικούς φορείς η αποπληρωμή μπορεί να φθάσει έως τις 240 δόσεις, ενώ για τραπεζικά χρέη, ανάλογα με την περίπτωση, μπορεί να επεκταθεί έως τις 420.

Χωριστή διαδικασία είναι η νέα ρύθμιση των 72 δόσεων, η οποία άνοιξε στις 18 Ιουλίου μέσω της πλατφόρμας myAADE. Αφορά συγκεκριμένες οφειλές προς το Δημόσιο που είχαν καταστεί ληξιπρόθεσμες έως τις 31 Δεκεμβρίου 2023. Οι αιτήσεις υποβάλλονται ψηφιακά έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 και η ρύθμιση ενεργοποιείται με την καταβολή της πρώτης δόσης μέσα σε τρεις εργάσιμες ημέρες από την αίτηση. Μέχρι το τέλος Ιουλίου είχαν ολοκληρωθεί μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού 66.578 ρυθμίσεις, οι οποίες αντιστοιχούν σε αρχικές οφειλές ύψους 20,19 δισ. ευρώ. Το συνολικό ποσό των διαγραφών προς το Δημόσιο, τις τράπεζες και τους servicers είχε ανέλθει στα 6,53 δισ. ευρώ