Η νέα μελέτη του ΚΕΦίΜ αποδίδει τη στεγαστική κρίση κυρίως στη βαθιά ανισορροπία ανάμεσα στη μειωμένη προσφορά κατοικιών και την αυξανόμενη ζήτηση, υπογραμμίζοντας ότι η κατάρρευση της οικοδομής την περίοδο της οικονομικής κρίσης άφησε μόνιμο έλλειμμα στην αγορά. Παρότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και η «Χρυσή Βίζα» επηρεάζουν ορισμένες τοπικές αγορές, η μελέτη τονίζει πως η λύση περνά από την ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας, την αξιοποίηση των ανενεργών ακινήτων και την άρση των εμποδίων που κρατούν περιορισμένο το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών.
Πιο αναλυτικά
Η άνοδος των τιμών κατοικίας και των ενοικίων έχει εξελιχθεί σε ένα από τα σημαντικότερα οικονομικά και κοινωνικά ζητήματα των τελευταίων ετών. Παρότι η δημόσια συζήτηση εστιάζει συχνά στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τη «Χρυσή Βίζα» και το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών για την ελληνική αγορά ακινήτων, νέα μελέτη του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦίΜ) υποστηρίζει ότι οι παράγοντες αυτοί αποτελούν μόνο μέρος της εξίσωσης.
Σύμφωνα με το policy paper με τίτλο «Ο ρόλος της ψαλίδας προσφοράς και ζήτησης στην άνοδο του κόστους κατοικίας», η βασική αιτία της στεγαστικής πίεσης εντοπίζεται στη διαχρονική ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Η αγορά κατοικίας καλείται σήμερα να εξυπηρετήσει μια αυξανόμενη ζήτηση, ενώ η παραγωγή νέων κατοικιών εξακολουθεί να κινείται με πολύ χαμηλότερους ρυθμούς από εκείνους που απαιτούνται για να καλυφθούν οι πραγματικές ανάγκες.
Οι συντάκτες της μελέτης επισημαίνουν ότι οι σημερινές πιέσεις έχουν τις ρίζες τους στη δεκαετία της οικονομικής κρίσης. Η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας, η δραστική μείωση των επενδύσεων στην κατοικία και η υποχώρηση της οικοδομής δημιούργησαν ένα σημαντικό κενό προσφοράς, το οποίο εξακολουθεί να επηρεάζει την αγορά μέχρι σήμερα.
Ενδεικτικό είναι ότι την περίοδο 2007-2017 οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν κατά περίπου 95%, ενώ οι οικοδομικές άδειες υποχώρησαν κατά 84%. Παρότι η αγορά ακινήτων έχει επανέλθει σε αναπτυξιακή τροχιά τα τελευταία χρόνια, η κατασκευαστική δραστηριότητα δεν έχει ακόμη ανακτήσει τα προ κρίσης επίπεδα, με αποτέλεσμα το διαθέσιμο απόθεμα νέων κατοικιών να παραμένει περιορισμένο.
Την ίδια ώρα, η ζήτηση ενισχύεται από μια σειρά παραγόντων που λειτουργούν ταυτόχρονα. Η σταδιακή βελτίωση των εισοδημάτων, η επαναφορά των στεγαστικών δανείων, η επενδυτική δραστηριότητα από το εξωτερικό, η ανάπτυξη της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης και η μεταβολή των δημογραφικών χαρακτηριστικών αυξάνουν τις ανάγκες για κατοικίες, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στην αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών. Παρά το γεγονός ότι ο συνολικός πληθυσμός της χώρας εμφανίζει τάσεις στασιμότητας ή και μείωσης, τα νοικοκυριά γίνονται μικρότερα, γεγονός που οδηγεί σε μεγαλύτερη ζήτηση για κατοικίες. Η εξέλιξη αυτή είναι ιδιαίτερα εμφανής στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, όπου η ανάγκη για μικρότερα και οικονομικότερα διαμερίσματα αυξάνεται διαρκώς.
Η μελέτη αναδεικνύει επίσης ένα ακόμη ζήτημα που συχνά παραβλέπεται στη δημόσια συζήτηση: την περιορισμένη αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών. Αν και η Ελλάδα διαθέτει σημαντικό αριθμό ακινήτων που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία, μεγάλο μέρος αυτών δεν μπορεί να καλύψει άμεσα τη ζήτηση. Σε πολλές περιπτώσεις πρόκειται για παλαιά ακίνητα που απαιτούν εκτεταμένες ανακαινίσεις, για περιουσίες με πολεοδομικές ή νομικές εκκρεμότητες ή για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση.
Αναφορικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τη «Χρυσή Βίζα», οι ερευνητές σημειώνουν ότι επηρεάζουν συγκεκριμένες τοπικές αγορές και συμβάλλουν στην αύξηση της ζήτησης σε ορισμένες περιοχές υψηλού ενδιαφέροντος. Ωστόσο, δεν θεωρούν ότι μπορούν να εξηγήσουν από μόνες τους τη συνολική εικόνα που καταγράφεται σε εθνικό επίπεδο.
Παράλληλα, η μελέτη προειδοποιεί ότι πολιτικές οι οποίες ενισχύουν αποκλειστικά τη ζήτηση χωρίς να συνοδεύονται από μέτρα αύξησης της προσφοράς ενδέχεται να έχουν περιορισμένα αποτελέσματα. Μάλιστα, σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να οδηγήσουν σε περαιτέρω άνοδο των τιμών, καθώς αυξάνουν τον αριθμό των ενδιαφερόμενων αγοραστών ή ενοικιαστών χωρίς να αυξάνουν τον αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών.
Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος απαιτεί παρεμβάσεις που θα ενισχύσουν την προσφορά κατοικιών. Η επιτάχυνση της οικοδομικής δραστηριότητας, η αξιοποίηση του ανενεργού αποθέματος ακινήτων και η άρση διοικητικών, θεσμικών και πολεοδομικών εμποδίων αποτελούν, σύμφωνα με τη μελέτη, κρίσιμες προϋποθέσεις για τη σταδιακή εξισορρόπηση της αγοράς.
