Η ελληνική αγορά κατοικίας συνεχίζει να κινείται ανοδικά, αλλά με σαφή επιβράδυνση στα νεόδμητα, καθώς οι υψηλές τιμές τους ωθούν ολοένα και περισσότερους αγοραστές προς τα παλαιότερα σπίτια, που θεωρούνται πλέον πιο προσιτή και ρεαλιστική λύση. Σύμφωνα με τη Savills Hellas, η τάση αυτή είναι ιδιαίτερα έντονη στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη, ενώ στις ακριβές περιοχές της Αθήνας η άνοδος των τιμών έχει χάσει σημαντικό μέρος της δυναμικής της, την ώρα που το ενδιαφέρον παραμένει ισχυρό σε πιο οικονομικές ζώνες όπως το κέντρο και τα δυτικά προάστια.
Πιο αναλυτικά
Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα εξακολουθεί να κινείται ανοδικά, όμως οι ισορροπίες δείχνουν να αλλάζουν. Τα νεόδμητα διατηρούν τον τίτλο της πιο περιζήτητης επιλογής, ωστόσο οι αυξήσεις στις τιμές τους δείχνουν να χάνουν δυναμική, ιδιαίτερα στις ακριβές περιοχές της Αττικής. Αντίθετα, τα παλαιότερα ακίνητα κερδίζουν συνεχώς έδαφος, καθώς αποτελούν πλέον τη μοναδική ρεαλιστική λύση για πολλούς αγοραστές που βλέπουν το κόστος των νέων κατοικιών να πλησιάζει τα όρια της οικονομικής τους δυνατότητας.
Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα της ετήσιας έκθεσης της Savills Hellas για την ελληνική αγορά κατοικίας, η οποία αποτυπώνει μια σαφή μεταβολή στη συμπεριφορά των αγοραστών μετά από μια τετραετία συνεχούς ανόδου των τιμών.
Σύμφωνα με την έκθεση, οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών στην Αττική αυξήθηκαν συνολικά κατά 18,4% την περίοδο 2023-2025. Πρόκειται για σημαντική άνοδο, ωστόσο απέχει αισθητά από το εκρηκτικό 28,5% που είχε καταγραφεί την προηγούμενη διετία, από το 2021 έως το 2023.
Η επιβράδυνση δεν σημαίνει ότι η αγορά γυρίζει σε πτώση. Αντίθετα, οι τιμές εξακολουθούν να αυξάνονται, αλλά με πιο ήπιους ρυθμούς, καθώς το κόστος αγοράς ενός νεόδμητου ακινήτου έχει φτάσει σε επίπεδα που δυσκολεύουν ολοένα και περισσότερα ελληνικά νοικοκυριά.
Η εξέλιξη αυτή οδηγεί αρκετούς υποψήφιους αγοραστές να αναθεωρούν τα σχέδιά τους και να εξετάζουν σοβαρά την αγορά ενός παλαιότερου διαμερίσματος, το οποίο μπορεί να αποκτηθεί με χαμηλότερο τίμημα και στη συνέχεια να ανακαινιστεί.
Τα παλιά σπίτια επιστρέφουν στο προσκήνιο
Η στροφή αυτή αποτυπώνεται πλέον και στα στοιχεία των τιμών. Το 2025 οι τιμές των παλαιότερων κατοικιών στην Αττική αυξήθηκαν κατά 5,7%, ξεπερνώντας για πρώτη φορά τον ρυθμό ανόδου των νεόδμητων, που περιορίστηκε στο 5,3%.
Ακόμη πιο έντονη είναι η εικόνα στη Θεσσαλονίκη, όπου οι υφιστάμενες κατοικίες κατέγραψαν ετήσια αύξηση 10,1%, έναντι μόλις 6% για τα καινούργια ακίνητα.
Η μετατόπιση αυτή δεν είναι τυχαία. Από τη μία πλευρά, η έλλειψη διαθέσιμων οικοπέδων περιορίζει τον αριθμό των νέων κατασκευών. Από την άλλη, τα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης και επιδότησης ανακαινίσεων καθιστούν οικονομικά πιο ελκυστική την αγορά ενός παλαιού διαμερίσματος, το οποίο μπορεί να αναβαθμιστεί σημαντικά με μικρότερο συνολικό κόστος.
Οι ακριβές περιοχές χάνουν τη δυναμική τους
Η μεγαλύτερη επιβράδυνση καταγράφεται στις περιοχές όπου οι τιμές είχαν ήδη εκτοξευθεί τα προηγούμενα χρόνια.
Στα βόρεια προάστια, η σωρευτική αύξηση των τιμών των νεόδμητων περιορίστηκε στο 8% την περίοδο 2023-2025, όταν την αμέσως προηγούμενη διετία είχε φτάσει το 27%.
Ανάλογη εικόνα παρουσιάζουν και τα νότια προάστια. Εκεί, οι τιμές εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά, όμως ο ρυθμός έχει υποχωρήσει αισθητά, από το 26% στο 10%.
Η εξήγηση είναι σχετικά απλή. Με τις τιμές εκκίνησης να αγγίζουν πλέον περίπου τα 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο στα νότια και τα 3.500 ευρώ στα βόρεια προάστια, ολοένα και λιγότερα ελληνικά νοικοκυριά μπορούν να χρηματοδοτήσουν μια αγορά σε αυτές τις περιοχές.
Ο Πειραιάς και η Ανατολική Αττική επιστρέφουν σε πιο φυσιολογικούς ρυθμούς. Σημαντική επιβράδυνση εμφανίζει και ο Πειραιάς, όπου η προηγούμενη διετία είχε χαρακτηριστεί από εκρηκτική άνοδο των τιμών, κυρίως λόγω της μεγάλης ζήτησης που δημιούργησε το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας.
Ενώ μεταξύ 2021 και 2023 οι τιμές είχαν αυξηθεί κατά 37%, την περίοδο 2023-2025 η συνολική άνοδος περιορίζεται στο 20%, με την αγορά να δείχνει σημάδια περαιτέρω εξομάλυνσης.
Παρόμοια εικόνα παρουσιάζει και η Ανατολική Αττική, όπου μετά τις πολύ μεγάλες αυξήσεις της προηγούμενης περιόδου, που είχαν φτάσει το 34%, ο ρυθμός έχει περιοριστεί πλέον κοντά στο 14%.
Εντελώς διαφορετική είναι η εικόνα στις πιο οικονομικές περιοχές του Λεκανοπεδίου.
Στο κέντρο της Αθήνας η ζήτηση παραμένει ισχυρή, τόσο από Έλληνες όσο και από ξένους αγοραστές, με αποτέλεσμα οι τιμές να συνεχίζουν να αυξάνονται με υψηλό ρυθμό. Η συνολική άνοδος της τελευταίας διετίας φτάνει το 20%, έναντι 26% την περίοδο 2021-2023.
Σημαντικό ρόλο εξακολουθεί να παίζει η περιορισμένη διαθεσιμότητα οικοπέδων, η οποία κρατά χαμηλή την προσφορά νέων κατοικιών και ενισχύει τον ανταγωνισμό για όσες κατασκευάζονται.
Ακόμη πιο ανθεκτική εμφανίζεται η αγορά στα δυτικά προάστια. Εκεί οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται σχεδόν με τον ίδιο ρυθμό τα τελευταία τέσσερα χρόνια, καθώς η περιοχή εξακολουθεί να προσφέρει σημαντικά χαμηλότερες τιμές σε σχέση με τα βόρεια και τα νότια προάστια.
Η διετία 2023-2025 έκλεισε με σωρευτική αύξηση 27%, έναντι 26% την προηγούμενη περίοδο, επιβεβαιώνοντας ότι οι περιοχές που ξεκίνησαν από χαμηλότερη βάση εξακολουθούν να συγκεντρώνουν έντονο ενδιαφέρον από όσους αναζητούν πιο προσιτές επιλογές κατοικίας.
