Φόρος 15% στις αγορές κατοικιών από τρίτες χώρες: Ποιοι ξένοι επενδυτές επηρεάζονται περισσότερο

Ένα ισχυρό φορολογικό «φρένο» στην αγορά κατοικιών από πολίτες τρίτων χωρών επιχειρεί να βάλει η νέα ρύθμιση, ανεβάζοντας τον φόρο μεταβίβασης από το 3% στο 15%. Η παρέμβαση αφορά αποκλειστικά κατοικίες και έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία σημαντικό τμήμα των ξένων κεφαλαίων που κατευθύνονται στην ελληνική κτηματαγορά προέρχεται από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Η αλλαγή αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα εάν συνδυαστεί με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για την προέλευση των επενδυτών. Τουρκία, Ελβετία, Χονγκ Κονγκ, Ισραήλ και Ηνωμένες Πολιτείες βρίσκονται ψηλά στη λίστα των χωρών εκτός ΕΕ από τις οποίες εισρέουν κεφάλαια για ελληνικά ακίνητα, ενώ σημαντική παρουσία καταγράφουν επίσης τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, το Ηνωμένο Βασίλειο και η Κίνα.

Η φιλοσοφία της παρέμβασης συνδέεται άμεσα με το στεγαστικό πρόβλημα. Η αυξημένη ζήτηση για κατοικίες από το εξωτερικό θεωρείται ένας από τους παράγοντες που ενισχύουν τις τιμές και περιορίζουν την πρόσβαση των μονίμων κατοίκων στη στέγη.

Σήμερα ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων ανέρχεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας. Μαζί με την εισφορά υπέρ των δήμων, η πραγματική επιβάρυνση φτάνει στο 3,09%.

Με τη νέα ρύθμιση, για την αγορά κατοικίας από πολίτες τρίτων χωρών που δεν εμπίπτουν στις προβλεπόμενες εξαιρέσεις, ο συντελεστής εκτοξεύεται στο 15% και στο 15,45% μαζί με την εισφορά υπέρ δήμων.

Πρακτικά, πρόκειται για πενταπλασιασμό του φόρου.

Για παράδειγμα, σε μία κατοικία φορολογητέας αξίας 250.000 ευρώ, ο σημερινός φόρος μαζί με την εισφορά διαμορφώνεται περίπου στα 7.725 ευρώ. Με συντελεστή 15,45%, η επιβάρυνση ανεβαίνει στα 38.625 ευρώ. Η διαφορά φτάνει δηλαδή τα 30.900 ευρώ.

Σε κατοικία αξίας 500.000 ευρώ, αντίστοιχα, η συνολική επιβάρυνση από περίπου 15.450 ευρώ σήμερα ανεβαίνει στα 77.250 ευρώ, δημιουργώντας πρόσθετο κόστος 61.800 ευρώ για τον αγοραστή.

Ποιους αφορά και ποιοι εξαιρούνται

Η αύξηση δεν αφορά κάθε ξένο που αγοράζει ακίνητο στην Ελλάδα.

Ο νέος συντελεστής εφαρμόζεται στην αγορά κατοικιών από φυσικά πρόσωπα που δεν είναι Έλληνες, ομογενείς, πολίτες κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου και δεν ανήκουν στις ειδικές κατηγορίες πολιτών τρίτων χωρών που καλύπτονται από το υφιστάμενο πλαίσιο.

Στις εξαιρούμενες κατηγορίες περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, πολίτες τρίτων χωρών με καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα, καθώς και κάτοχοι άδειας διαμονής δεύτερης γενιάς.

Κρίσιμη λεπτομέρεια είναι επίσης ότι η αύξηση του φόρου δεν αφορά επαγγελματικά ακίνητα, οικόπεδα ή άλλες κατηγορίες ακινήτων, αλλά μόνο κατοικίες.

Πάνω από 1,2 δισ. ευρώ από χώρες εκτός ΕΕ

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος αποκαλύπτουν το μέγεθος της αγοράς που επηρεάζεται.

Οι συνολικές καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις σε ελληνικά ακίνητα ανήλθαν το 2025 σε 2,056 δισ. ευρώ, έναντι 2,750 δισ. ευρώ το 2024 και 2,133 δισ. ευρώ το 2023.

Από τα κεφάλαια του 2025, περίπου 1,217 δισ. ευρώ προήλθαν από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Με βάση τα φορολογικά στοιχεία, εκτιμάται ότι περίπου 800 εκατ. ευρώ από αυτές τις επενδύσεις αφορούσαν κατοικίες.

Με άλλα λόγια, η νέα φορολογία στρέφεται σε ένα τμήμα της κτηματαγοράς που μόνο το 2025 προσέλκυσε εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ.

Τουρκία και Ελβετία στην κορυφή το 2025

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η γεωγραφική προέλευση των κεφαλαίων. Το 2025 η Τουρκία βρέθηκε στην πρώτη θέση μεταξύ των κυριότερων χωρών εκτός ΕΕ, με καθαρές επενδυτικές ροές 214 εκατ. ευρώ προς ελληνικά ακίνητα. Η παρουσία των Τούρκων επενδυτών έχει ενισχυθεί θεαματικά σε σχέση με το 2023, όταν οι αντίστοιχες επενδύσεις ήταν 107 εκατ. ευρώ. Το 2024 είχαν μάλιστα φτάσει στα 293 εκατ. ευρώ.

Σε απόσταση αναπνοής ακολουθεί η Ελβετία, με 211 εκατ. ευρώ το 2025, έναντι 238 εκατ. ευρώ το 2024 και 271 εκατ. ευρώ το 2023. Πρόκειται επομένως για μία από τις πλέον σταθερές πηγές κεφαλαίων για την ελληνική αγορά ακινήτων.

Στην τρίτη θέση βρίσκεται το Χονγκ Κονγκ, αλλά με αισθητή υποχώρηση. Οι επενδύσεις περιορίστηκαν στα 115 εκατ. ευρώ το 2025, από 338 εκατ. ευρώ το 2024 και 324 εκατ. ευρώ το 2023.

Ισραήλ και ΗΠΑ στα 88 εκατ. ευρώ

Σημαντική παρουσία εξακολουθούν να έχουν το Ισραήλ και οι Ηνωμένες Πολιτείες, με επενδυτικές ροές 88 εκατ. ευρώ από κάθε χώρα το 2025.

Στην περίπτωση του Ισραήλ, οι επενδύσεις είχαν φτάσει τα 129 εκατ. ευρώ το 2024, από 88 εκατ. το 2023. Για τις ΗΠΑ, η πορεία είναι πτωτική, από 149 εκατ. ευρώ το 2023 σε 131 εκατ. το 2024 και 88 εκατ. ευρώ πέρυσι.

Ακολουθούν τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα με 67 εκατ. ευρώ και το Ηνωμένο Βασίλειο με 63 εκατ. ευρώ.

Ιδιαίτερη περίπτωση αποτελεί η Κίνα, καθώς οι επενδύσεις της κινούνται αντίθετα από τη γενικότερη κάμψη των κεφαλαίων εκτός ΕΕ: από 33 εκατ. ευρώ τόσο το 2023 όσο και το 2024, αυξήθηκαν στα 50 εκατ. ευρώ το 2025.

Χαμηλότερα βρίσκονται η Σιγκαπούρη με 37 εκατ. ευρώ και η Αίγυπτος με 26 εκατ. ευρώ.

Πώς άλλαξε ο χάρτης μέσα σε τρία χρόνια

Η τριετία 2023-2025 δείχνει ότι η σύνθεση των ξένων επενδυτών δεν είναι σταθερή. Το Χονγκ Κονγκ, που το 2023 και το 2024 αποτελούσε τη μεγαλύτερη μεταξύ των συγκεκριμένων πηγών κεφαλαίων με 324 και 338 εκατ. ευρώ αντίστοιχα, υποχώρησε σημαντικά το 2025. Αντίθετα, η Τουρκία υπερδιπλασίασε τις επενδύσεις της μεταξύ 2023 και 2025, παρά την κάμψη από το υψηλό του 2024.

Η Ελβετία διατηρεί σταθερά υψηλή παρουσία, ενώ η Κίνα είναι μία από τις λίγες περιπτώσεις όπου καταγράφεται σαφής άνοδος την τελευταία χρονιά.

Η εικόνα έχει σημασία και για την αποτελεσματικότητα του νέου μέτρου. Η αύξηση του φόρου δεν επηρεάζει μόνο τους παραδοσιακά ισχυρούς αγοραστές από την Ασία, αλλά ένα πολύ ευρύτερο επενδυτικό κοινό που εκτείνεται από την Τουρκία και το Ισραήλ έως τις ΗΠΑ, τη Μέση Ανατολή και το Ηνωμένο Βασίλειο.

Το στοίχημα για την αγορά κατοικίας

Το ερώτημα πλέον είναι πώς θα αντιδράσει η ζήτηση όταν το κόστος εισόδου στην ελληνική αγορά κατοικίας αυξηθεί τόσο σημαντικά.

Ο πενταπλασιασμός του φόρου μεταβίβασης δημιουργεί ένα σαφές αντικίνητρο για αγορές κατοικιών από πολίτες τρίτων χωρών. Το κατά πόσο, όμως, θα μεταφραστεί σε ουσιαστική αποκλιμάκωση της ζήτησης –και στη συνέχεια σε μεγαλύτερη διαθεσιμότητα κατοικιών ή συγκράτηση των τιμών– θα εξαρτηθεί και από άλλους παράγοντες που καθορίζουν την ελληνική κτηματαγορά.

Σε κάθε περίπτωση, η αλλαγή είναι μεγάλη. Για έναν ξένο αγοραστή που εμπίπτει στο νέο καθεστώς, ο φόρος παύει να αποτελεί μια σχετικά περιορισμένη επιβάρυνση της συναλλαγής και μετατρέπεται πλέον σε σημαντικό μέρος του συνολικού κόστους απόκτησης κατοικίας στην Ελλάδα.