Αγορά ακινήτων δύο ταχυτήτων: Ακριβότερα σπίτια, ξένοι αγοραστές και ισχυρές επενδύσεις πανελλαδικά

Η ελληνική αγορά ακινήτων κινείται πλέον σε δύο διαφορετικές ταχύτητες. Για τον υποψήφιο αγοραστή ή ενοικιαστή, η αναζήτηση κατοικίας γίνεται ολοένα δυσκολότερη, καθώς οι τιμές παραμένουν υψηλές και τα διαθέσιμα ακίνητα περιορίζονται. Για τους επενδυτές, αντίθετα, το real estate εξακολουθεί να αποτελεί έναν από τους πιο δραστήριους κλάδους της οικονομίας, προσελκύοντας ελληνικά και ξένα κεφάλαια.

Η εικόνα των τελευταίων μηνών δείχνει ότι η ζήτηση δεν έχει υποχωρήσει, αλλά αλλάζει κατεύθυνση. Όσο οι ακριβότερες περιοχές της Αθήνας απομακρύνονται από τις οικονομικές δυνατότητες του μέσου νοικοκυριού, το ενδιαφέρον μεταφέρεται σε γειτονιές που μέχρι πριν από λίγα χρόνια βρίσκονταν χαμηλότερα στον επενδυτικό χάρτη.

Πατήσια, Σεπόλια, Ακαδημία Πλάτωνος, Μεταξουργείο, Κεραμεικός και Βοτανικός αποτελούν χαρακτηριστικές περιπτώσεις. Σε αρκετές από αυτές τις περιοχές, νέα ζευγάρια αναζητούν οικονομικότερες επιλογές για ιδιοκατοίκηση, ενώ επενδυτές στρέφονται σε παλαιότερα, μικρά διαμερίσματα τα οποία αγοράζουν, ανακαινίζουν και στη συνέχεια διαθέτουν προς μίσθωση.

Το διαθέσιμο απόθεμα στενεύει

Η πίεση δεν περιορίζεται στην Αθήνα. Στη Θεσσαλονίκη, τα διαθέσιμα σπίτια προς πώληση μειώνονται την ώρα που η ζήτηση παραμένει αυξημένη, δημιουργώντας ένα νέο περιβάλλον για την αγορά κατοικίας. Οι έντονες αυξήσεις των προηγούμενων ετών μπορεί να εμφανίζουν σημάδια επιβράδυνσης, ωστόσο η περιορισμένη προσφορά εξακολουθεί να λειτουργεί υποστηρικτικά για τις τιμές.

Το στεγαστικό πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο εμφανές στην αγορά των ενοικίων. Η περίπτωση της φοιτητικής στέγης είναι χαρακτηριστική: στην Αθήνα καταγράφονται περιπτώσεις σημαντικών αυξήσεων, με ζητούμενα μισθώματα που σε ορισμένες περιπτώσεις φτάνουν ακόμη και τα 800 ευρώ. Για οικογένειες που καλούνται να χρηματοδοτήσουν τη διαμονή ενός φοιτητή σε άλλη πόλη, το κόστος κατοικίας μετατρέπεται πλέον σε μία από τις μεγαλύτερες δαπάνες του οικογενειακού προϋπολογισμού.

Η τάση αυτή δημιουργεί ένα παράδοξο. Οι τιμές ωθούν περισσότερους ενδιαφερόμενους προς φθηνότερες περιοχές, η αυξημένη ζήτηση όμως μπορεί σταδιακά να οδηγήσει σε νέες ανατιμήσεις και εκεί, περιορίζοντας εκ νέου τις διαθέσιμες προσιτές επιλογές.

Οι ξένοι δεν αγοράζουν πλέον μόνο εξοχικά

Ταυτόχρονα, αλλάζει και το προφίλ των ξένων που αναζητούν κατοικία στην Ελλάδα.

Η αγορά ενός ελληνικού ακινήτου δεν συνδέεται πλέον αποκλειστικά με ένα εξοχικό ή με μια επένδυση. Σύμφωνα με στοιχεία της Elxis – At Home in Greece, το 30,8% των ενδιαφερόμενων αγοραστών από το εξωτερικό αναζητά σπίτι με στόχο τη μόνιμη εγκατάσταση στη χώρα.

Η Κρήτη συγκεντρώνει το μεγαλύτερο μέρος αυτής της ζήτησης, με ποσοστό 42,9%, ενώ ακολουθούν η Πελοπόννησος με 22,9% και τα νησιά του Ιονίου με 12,7%. Αμερικανοί, Ολλανδοί, Γερμανοί και Βρετανοί συγκαταλέγονται στις εθνικότητες με το ισχυρότερο ενδιαφέρον, ενώ αξιοσημείωτη είναι και η αυξημένη παρουσία Αυστραλών, κυρίως ομογενών.

Η αλλαγή αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία για την αγορά, καθώς οι ξένοι που σχεδιάζουν μόνιμη εγκατάσταση αναζητούν διαφορετικά ακίνητα από όσους ενδιαφέρονται αποκλειστικά για επένδυση ή θερινή κατοικία. Στις προτεραιότητές τους βρίσκονται περισσότερο οι ολοκληρωμένες κατοικίες, η ποιότητα ζωής, η πρόσβαση σε υπηρεσίες και η δυνατότητα μακροχρόνιας διαμονής.

Κεφάλαια 1,27 δισ. στα επαγγελματικά ακίνητα

Και ενώ στην κατοικία το μεγάλο θέμα είναι η προσιτότητα, στο επαγγελματικό real estate τα κεφάλαια συνεχίζουν να κινούνται με υψηλές ταχύτητες.

Στο πρώτο εξάμηνο του 2026 πραγματοποιήθηκαν επενδύσεις περίπου 1,27 δισ. ευρώ σε επαγγελματικά ακίνητα, αυξημένες κατά 5,8% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025, σύμφωνα με στοιχεία της Cushman & Wakefield Proprius.

Πρωταγωνιστής ήταν το λιανεμπόριο, το οποίο απορρόφησε περισσότερα από 700 εκατ. ευρώ, δηλαδή πάνω από το μισό της συνολικής επενδυτικής δραστηριότητας. Καθοριστικό ρόλο έπαιξε η απόκτηση από την Εθνική Τράπεζα χαρτοφυλακίου 100 ακινήτων της Prodea Investments έναντι 510,7 εκατ. ευρώ.

Η συνολική εικόνα δείχνει συνεπώς μια κτηματαγορά που δεν μπορεί πλέον να περιγραφεί μόνο με έναν δείκτη τιμών. Από τη μία πλευρά υπάρχουν νοικοκυριά που μετακινούν την αναζήτησή τους σε οικονομικότερες γειτονιές και ενοικιαστές που βλέπουν όλο και μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους να κατευθύνεται στη στέγη. Από την άλλη, ξένοι αγοραστές και θεσμικοί επενδυτές εξακολουθούν να τοποθετούν σημαντικά κεφάλαια στην Ελλάδα.

Το μεγάλο ερώτημα για την επόμενη περίοδο είναι αν η νέα επενδυτική κινητικότητα θα συνοδευτεί από αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Γιατί όσο νέα κεφάλαια εισέρχονται στην αγορά χωρίς να αυξάνεται ουσιαστικά το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα, η απόσταση ανάμεσα στην επενδυτική δυναμική του real estate και στη δυνατότητα του μέσου νοικοκυριού να αποκτήσει ή να νοικιάσει σπίτι κινδυνεύει να μεγαλώσει ακόμη περισσότερο.