Αρμοδιότητες ΥΔΟΜ: Πότε πάτε στην Πολεοδομία και πότε αλλού;

Οι αρμοδιότητες ΥΔΟΜ μάς απασχολούν συνήθως όταν σχεδιάζουμε μια εργασία στο σπίτι ή βλέπουμε έργα να ξεκινούν στη γειτονιά. Για τις συνήθεις διοικητικές πράξεις οικοδομικών εργασιών, αφετηρία είναι η Υπηρεσία Δόμησης του δήμου, εκτός αν ειδική διάταξη ορίζει διαφορετικά.

Η λέξη «Πολεοδομία», όμως, περιγράφει και τον ευρύτερο σχεδιασμό μιας περιοχής, όχι μόνο την έκδοση μιας άδειας. Και ανάλογα με το ακίνητο ή το ζήτημα, μπορεί να χρειαστεί να εμπλακεί και άλλη αρχή.

Ποιες είναι οι αρμοδιότητες ΥΔΟΜ για μια άδεια;

Για τις διοικητικές πράξεις που αφορούν την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών, η επίσημη διαδικασία κατονομάζει ως αρμόδιες τις ΥΔΟΜ των δήμων, με την επιφύλαξη ειδικών διατάξεων. Οι αιτήσεις και οι πράξεις διεκπεραιώνονται ηλεκτρονικά μέσω του συστήματος e-Άδειες, το οποίο χειρίζονται οι μηχανικοί με προσωπικούς κωδικούς MyTEE.

Το τι ακριβώς θα αναλάβει η ΥΔΟΜ μπορεί να διαφέρει ανάλογα με την οργάνωση και τις αρμοδιότητες της υπηρεσίας. Για παράδειγμα, ο Δήμος Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης αναφέρει στις εργασίες της εξέταση φακέλων, έκδοση και αναθεώρηση αδειών, καθώς και έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας. Είναι παράδειγμα συγκεκριμένου δήμου, όχι κατάλογος που πρέπει να θεωρηθεί ίδιος παντού.

Ο τρόπος έκδοσης δεν είναι ενιαίος για κάθε άδεια. Για τις κατηγορίες 1, 2 και 3 που έχουν προέγκριση, η διαδικασία προβλέπει αυτόματη έκδοση μετά την ηλεκτρονική υποβολή του φακέλου και των απαιτούμενων μελετών.

Υπάρχει, παράλληλα, σχεδιασμός για τον Εθνικό Οργανισμό Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης. Το ΥΠΕΝ είχε ανακοινώσει χρονοδιάγραμμα με στόχο αρχική λειτουργία τον Ιούνιο του 2026 και πλήρη λειτουργία στις αρχές του 2027. Δημοσίευμα του Euro2day στις 20 Οκτωβρίου 2026 αναφέρει ότι ψηφίστηκε νόμος, αλλά και ότι η μεταρρύθμιση έχει παγώσει και παραμένει «στα χαρτιά». Καθώς το EUGO εξακολουθεί να αναφέρει τις ΥΔΟΜ ως αρμόδιες, πριν θεωρήσετε ότι άλλαξε η διαδικασία για την υπόθεσή σας χρειάζεται έλεγχος του ΦΕΚ και των ισχυουσών οδηγιών εφαρμογής.

Και αν θέλω να μάθω τι επιτρέπεται να χτίσω;

Πριν από την άδεια έρχεται συχνά το ερώτημα τι επιτρέπεται να γίνει σε ένα ακίνητο. Οι χρήσεις γης και οι όροι δόμησης ανήκουν στον ευρύτερο πολεοδομικό σχεδιασμό, ο οποίος αφορά επίσης ζητήματα όπως οι υποδομές και ο δημόσιος χώρος. Δεν είναι το ίδιο με τη διεκπεραίωση μιας οικοδομικής άδειας.

Για μια πρώτη εικόνα, η e-Πολεοδομία διαθέτει δημόσια γεωχωρικά δεδομένα της ισχύουσας πολεοδομικής νομοθεσίας. Εκεί υπάρχουν πληροφορίες για χρήσεις γης, όρους δόμησης, αρτιότητα γηπέδων και κοινόχρηστους ή κοινωφελείς χώρους.

Η αναζήτηση βοηθά στην αρχική ενημέρωση, αλλά δεν αρκεί για να ληφθεί απόφαση αγοράς ή να ξεκινήσουν εργασίες σε συγκεκριμένο ακίνητο. Ζητήστε επιβεβαίωση από μηχανικό ή την αρμόδια υπηρεσία. Για ενημέρωση ή συμμετοχή σε διαδικασίες Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, υπάρχει επίσης η ηλεκτρονική Πλατφόρμα Συμμετοχής ΠΛαΣ.

Πού βλέπω αν έχει αναρτηθεί μια άδεια;

Αν θέλουμε να ελέγξουμε αν έχει αναρτηθεί πράξη για έργο σε κοντινό ακίνητο, μπορούμε να ξεκινήσουμε από τη δημόσια αναζήτηση e-Άδειες του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας. Το ανοικτό σύστημα επιτρέπει αναζήτηση πράξεων εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών.

Τα διαθέσιμα φίλτρα περιλαμβάνουν την περιοχή ή τη δημοτική ενότητα και τις ημερομηνίες της πράξης. Κάθε αναζήτηση επιστρέφει έως 50 εγγραφές, γι’ αυτό ο περιορισμός της περιοχής και του χρονικού διαστήματος κάνει ευκολότερο τον εντοπισμό της σχετικής πράξης.

Μετά την ηλεκτρονική έγκριση από την ΥΔΟΜ, η άδεια αναρτάται στη Διαύγεια και σε διαδικτυακό τόπο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Είναι διαθέσιμα στοιχεία του εντύπου της άδειας, του τοπογραφικού και του διαγράμματος κάλυψης. Αν δεν είναι σαφές τι σημαίνουν για συγκεκριμένες εργασίες, απευθυνθείτε στην αρμόδια υπηρεσία ή σε μηχανικό.

Πού απευθύνομαι για καταγγελία ή διαφωνία;

Για αυθαίρετες κατασκευές ή επεμβάσεις στο φυσικό και δομημένο περιβάλλον προβλέπεται διαδικασία έγγραφης καταγγελίας, με αρμόδιο φορέα το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Στην αναφορά περιγράψτε τη θέση και το είδος της επέμβασης· μπορείτε να επισυνάψετε φωτογραφίες ή σχετικά έγγραφα.

Η αρμόδια υπηρεσία μπορεί, στο πλαίσιο των αρμοδιοτήτων της, να αναλάβει δράση ή να ενεργοποιήσει άλλη υπηρεσία. Επομένως, ένα ζήτημα μπορεί να χρειαστεί χειρισμό από περισσότερες από μία αρχές.

Διαφορετική περίπτωση είναι η διοικητική προσφυγή κατά πράξης ή παράλειψης ΥΔΟΜ στη διαδικασία έκδοσης άδειας. Η σχετική διαδικασία αναφέρει ως αρμόδια τα Περιφερειακά Συμβούλια Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων και προβλέπει αποκλειστική προθεσμία 30 ημερών από την κοινοποίηση ή την πλήρη γνώση της πράξης. Για συγκεκριμένη υπόθεση, ζητήστε έγκαιρα συμβουλή από ειδικό ή ενημέρωση από την αρμόδια υπηρεσία.

Πότε χρειάζεται να εμπλακεί και άλλη αρχή;

Σε διατηρητέο κτίριο, η ΥΔΟΜ δεν είναι απαραίτητα η μόνη υπηρεσία που εμπλέκεται. Για οικοδομικές εργασίες απαιτείται έγκριση του αρμόδιου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής και, μετά τη θετική γνωμοδότηση, την άδεια εκδίδει η οικεία ΥΔΟΜ. Για ορισμένες εργασίες μπορεί να απαιτηθεί και γνωμοδότηση αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου Πολιτισμού.

Αν το ερώτημα αφορά τον χαρακτηρισμό έκτασης σε δασικό χάρτη, αρμόδιες είναι οι Διευθύνσεις Δασών ανά Περιφερειακή Ενότητα και τα σχετικά σημεία υποστήριξης. Πρόκειται για διαφορετικό αίτημα από την έκδοση οικοδομικής άδειας.

Πριν ξεκινήσετε εργασίες σε διατηρητέο ή ακίνητο σε προστατευόμενη περιοχή, επιβεβαιώστε με την ΥΔΟΜ και τον μηχανικό σας ποιες πρόσθετες εγκρίσεις απαιτούνται για το συγκεκριμένο ακίνητο.