Δύο πόλεις, δύο προσεγγίσεις: Πώς Μαδρίτη και Βαρκελώνη διαχειρίζονται τη στεγαστική κρίση – Ποια θα υπερισχύσει;

Στην Ισπανία, δύο μεγάλες πόλεις αντιμετωπίζουν την ίδια κρίση στέγασης, αλλά ανταποκρίνονται με εντελώς διαφορετικούς τρόπους. Την τελευταία δεκαετία, το κόστος στέγασης στη Μαδρίτη και τη Βαρκελώνη έχει εκτοξευθεί, με τα ενοίκια να αυξάνονται περίπου κατά 60% και τις τιμές πώλησης κατά 90%, αφήνοντας νέους, εργαζόμενες οικογένειες και συνταξιούχους να δυσκολεύονται να μείνουν στα σπίτια τους ή ακόμη και να βρουν ένα.

Παράλληλα, ενώ η μία πόλη επενδύει τα πάντα στην οικοδομή και αφήνει ελεύθερη δράση στους μεγάλους επενδυτές, η άλλη προσπαθεί με προσοχή να κατευθύνει την αγορά κατοικίας προς το δημόσιο συμφέρον, παρά τα πολιτικά και θεσμικά εμπόδια. Πρόκειται για μια ιστορία που υπερβαίνει τα εθνικά σύνορα και αντικατοπτρίζει δύο ανταγωνιστικά μοντέλα που κερδίζουν έδαφος σε όλη την Ευρώπη.

Η μεγάλη αρπαγή κατοικιών

Παρά τη φαινομενική ανάπτυξη της ισπανικής οικονομίας, η πραγματικότητα δείχνει μια κατάσταση αυξανόμενης ανισότητας και αποκλεισμού από τη στέγαση. Την τελευταία δεκαετία, περισσότερο από το ήμισυ των ακινήτων αγοράστηκε χωρίς στεγαστικό δάνειο, ένδειξη ότι πολλά αποκτήθηκαν όχι από όσους χρειάζονται σπίτι, αλλά από όσους ήδη διαθέτουν περιουσία. Ο αριθμός των ανθρώπων που κατέχουν τουλάχιστον δέκα σπίτια αυξήθηκε κατά 20%.

Αυτή η κατάσταση χαρακτηρίζεται ως «η μεγάλη αρπαγή κατοικιών». Από την κρίση των στεγαστικών δανείων το 2008, πάνω από 1,3 εκατομμύρια μονάδες εντάχθηκαν στην αγορά ενοικίασης. Δεν ήταν νεόδμητα, αλλά σπίτια που έχασαν οικογένειες της εργατικής τάξης και εξαγοράστηκαν από επενδυτές, συμπεριλαμβανομένων μεγάλων επενδυτικών εταιρειών. Η συντηρητική κυβέρνηση που βρισκόταν στην εξουσία από το 2011 έως το 2018, όχι μόνο προσέφερε φοροαπαλλαγές και δημόσια χρήματα μέσω μιας τεράστιας διάσωσης των τραπεζών, αλλά αναμόρφωσε και τη νομοθεσία ενοικίασης, μετατρέποντας τους ίδιους τους ενοικιαστές σε επικερδή περιουσιακά στοιχεία για αυτές τις εταιρείες, σύμφωνα με τον Guardian.

Το ιδανικό της μεσαίας τάξης ιδιοκτητών σπιτιών καταρρέει. Οι ήδη πλούσιοι σε περιουσιακά στοιχεία αγοράζουν περισσότερα ακίνητα, ξεπερνώντας τις εργαζόμενες οικογένειες, οι οποίες, αν είναι τυχερές, πλέον ενοικιάζουν τα ίδια ακίνητα σε υπερβολικές τιμές, πλουτίζοντας τους ήδη πλούσιους. Για πολλούς, η μόνη ελπίδα παραμένει η κληρονομιά, υπό την προϋπόθεση ότι οι γονείς τους δεν χρειαστεί να πουλήσουν το σπίτι τους για να ζήσουν με αξιοπρέπεια τα τελευταία χρόνια της ζωής τους.

Η τρέχουσα κρίση δεν εμφανίστηκε ξαφνικά. Είναι το αποτέλεσμα δεκαετιών κυβερνητικών παρεμβάσεων που μετέτρεψαν τη στέγαση σε χρηματοοικονομικό περιουσιακό στοιχείο. Από τη δεκαετία του 1980, η Ισπανία ακολούθησε ένα γνώριμο μοντέλο: αποδόμηση της κοινωνικής στέγης (σήμερα μόλις 2-3% των κατοικιών), κατάργηση των ελέγχων ενοικίων για νέες συμβάσεις, φοροαπαλλαγές στους ιδιοκτήτες και τόνωση υπερβολικού δανεισμού.

Αυτό το μοντέλο πυροδότησε αλλεπάλληλα οικοδομικά μπουμ, συνοδευόμενα από απότομες αυξήσεις τιμών. Όσο φαινόταν ότι όλοι επωφελούνταν από την άνοδο της αξίας των ακινήτων, λίγοι αμφισβητούσαν το μοντέλο. Όμως, τελικά αποδείχθηκε μη βιώσιμο, εκτοπίζοντας νεότερα και φτωχότερα νοικοκυριά από την αγορά. Η κρίση του 2008 υπενθύμισε με έντονο τρόπο την αποτυχία της νεοφιλελεύθερης συνταγής.

Από τότε, όσοι έμειναν πίσω αγωνίστηκαν σε διαδοχικά κύματα. Μετά από χρόνια κινητοποίησης των ενοικιαστών, η ισπανική κυβέρνηση, υπό προοδευτικό συνασπισμό, ψήφισε το 2023 νέο νόμο για τη στέγαση. Για πρώτη φορά, έδωσε στις περιφερειακές και τοπικές αρχές τη δυνατότητα να περιορίσουν τα ενοίκια, να αυξήσουν τους φόρους για τα άδεια ακίνητα και να απαγορεύσουν στις μεσιτικές εταιρείες να χρεώνουν τους ενοικιαστές. Νέα μέτρα το 2024 και το 2025 σηματοδότησαν μια στροφή από τη νεοφιλελεύθερη ορθοδοξία, όπως η επέκταση του συστήματος κοινωνικής στέγης, η αφαίρεση μη αδειοδοτημένων καταχωρήσεων Airbnb και η δυνατότητα αγωγών κατά ακινήτων που χρεώνουν παράνομες προμήθειες.

Παρά τον νέο νόμο, παραμένουν κενά και φορολογικοί κανόνες που ενθαρρύνουν την κερδοσκοπική επένδυση, υπονομεύοντας τις προσπάθειες για αναστροφή της αγοράς προς το δημόσιο συμφέρον. Η μάχη διεξάγεται κυρίως σε περιφέρειες και πόλεις, όπου οι αντιδράσεις δεν θα μπορούσαν να είναι πιο διαφορετικές.

Μαδρίτη: Κόκκινο χαλί για τους πλούσιους

Η Μαδρίτη, παραδοσιακά υπό τη διακυβέρνηση του συντηρητικού Λαϊκού Κόμματος, έχει ανοιχτά απορρίψει το νέο νόμο. Οι ηγέτες της παρουσιάζουν ολόκληρη την πόλη ως παράδεισο για επενδυτές, χωρίς όρια ή παρεμβάσεις. Η περιφερειακή πρόεδρος, Ισαμπέλ Ντίαθ Αγιούσο, έχει προσωπικά προσελκύσει παγκόσμιους επενδυτές σε εκδηλώσεις που οργανώνονται από την επενδυτική εταιρεία Blackrock, διαβεβαιώνοντάς τους ότι «βρίσκεστε στο καλύτερο μέρος, τη σωστή στιγμή για επένδυση».

Τα λόγια αυτά συνοδεύονται από πράξεις. Η Μαδρίτη έχει πουλήσει δημόσια ακίνητα σε ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια, αντιτάσσεται σε ρυθμίσεις ενοικίων και προωθεί μαζική οικοδομή. Υπό το σύνθημα «οικοδομήστε, οικοδομήστε, οικοδομήστε», ελπίζει ότι η αύξηση της προσφοράς θα λύσει την κρίση, χαλαρώνοντας τους κανονισμούς χρήσης γης και επιταχύνοντας τις άδειες, υποστηρίζοντας ότι η γραφειοκρατία φταίει για τα προβλήματα. Ωστόσο, η προσέγγιση αυτή έχει ιστορικό αποτυχιών στην Ισπανία και αλλού, καθώς η απλή αύξηση της προσφοράς δεν εγγυάται προσιτές τιμές.

Βαρκελώνη: Η μάχη για τη στέγαση συνεχίζεται

Στη Βαρκελώνη, η προσέγγιση είναι εντελώς διαφορετική. Η καταλανική κυβέρνηση υιοθέτησε άμεσα τους νέους κανόνες και τα πρώτα αποτελέσματα δείχνουν ότι αποδίδουν: τα μέσα ενοίκια νέων συμβάσεων έχουν μειωθεί κατά 6,4%, ενώ στη Μαδρίτη συνεχίζουν να αυξάνονται.

Ωστόσο, ο νόμος είχε ένα κενό: οι μεσοπρόθεσμες συμβάσεις (έως 11 μήνες) και οι ενοικιάσεις δωματίων έμειναν εκτός ρύθμισης. Πολλοί ιδιοκτήτες και μεσίτες εκμεταλλεύτηκαν αυτό το κενό, μετατρέποντας τις κανονικές μισθώσεις σε προσωρινές, αυξάνοντας τα ενοίκια και χρεώνοντας υπέρογκες προμήθειες. Παρά τις επαναλαμβανόμενες εξαγγελίες, δεν ακολούθησε νέα νομοθεσία ή αποτελεσματικές κυρώσεις.

Ταυτόχρονα, η καταλανική κυβέρνηση έχει εγκρίνει νέα μέτρα για την καταπολέμηση της κερδοσκοπίας και την ενίσχυση της κοινωνικής στέγης. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η απαγόρευση τουριστικών ενοικιάσεων σε 140 δήμους, μέτρο που έχει δεσμευτεί να εφαρμόσει και η Βαρκελώνη μέχρι το 2028, φορολογικές μεταρρυθμίσεις που αποθαρρύνουν την κερδοσκοπία και βοηθούν τους πρώτους αγοραστές, εφόσον τα ακίνητα παραμείνουν με τιμή ανώτατου ορίου στο μέλλον, καθώς και η δημόσια εξαγορά ιδιωτικών κατοικιών μέσω του δικαιώματος προτίμησης. Μια αυξανόμενη μερίδα νέων κατασκευών ορίζεται πλέον ως μόνιμα προστατευμένη στέγαση, εξασφαλίζοντας μακροπρόθεσμη προσιτότητα.

Δύο πόλεις, διαφορετικό μέλλον

Βαρκελώνη και Μαδρίτη δεν αντιπροσωπεύουν μόνο διαφορετικές πολιτικές, αλλά και διαφορετικό μέλλον. Η μία χτίζει υπό κανόνες δημοσίου συμφέροντος, απαιτώντας μέρος των νέων αναπτύξεων να παραμείνει μόνιμα προσιτό, σε συνδυασμό με ελέγχους ενοικίων και φορολογικά μέτρα κατά της κερδοσκοπίας. Η άλλη οικοδομεί με γνώμονα την «αφθονία» και την αύξηση της προσφοράς, χαλαρώνοντας τους κανονισμούς γης, επιταχύνοντας τις άδειες και μειώνοντας τους φόρους για τους κατασκευαστές.

Παρά την πρόοδο, η εμπειρία δείχνει ότι η απλή αύξηση της προσφοράς και η αφήγηση της αγοράς να ρυθμίζει τις τιμές δεν μειώνει τις τιμές. Η περίπτωση της Βαρκελώνης αποδεικνύει ότι η ρύθμιση έχει σημασία, αλλά δεν αρκεί. Χωρίς αυστηρή εφαρμογή και χωρίς αντιμετώπιση των κινήτρων που μετατρέπουν τη στέγαση σε χρηματοοικονομικό περιουσιακό στοιχείο, ακόμη και οι πιο προσεκτικές μεταρρυθμίσεις αποτυγχάνουν.

Οι δύο πόλεις προσφέρουν επιλογή ανάμεσα σε δύο δρόμους: ένας όπου η στέγαση παραμένει πηγή απεριόριστου κέρδους και ένας που προσπαθεί, έστω και ατελώς, να την επαναφέρει ως κοινωνικό αγαθό. Στο επίκεντρο, δεν πρόκειται μόνο για κατοικίες, αλλά για το αν θα σταματήσουμε την ανισότητα που πλουτίζει λίγους ενώ υπονομεύει το βιοτικό επίπεδο της πλειοψηφίας και για το μέλλον των πόλεων μας.