Η ελληνική αγορά ακινήτων βιώνει έλλειψη κατοικιών και αδιάκοπες αυξήσεις ενοικίων

Η Ελλάδα βρίσκεται αντιμέτωπη με μια από τις πιο σοβαρές στεγαστικές κρίσεις στην Ευρώπη, η οποία έχει μετατραπεί σε διαρθρωτικό πρόβλημα. Τα νοικοκυριά δαπανούν σημαντικό ποσοστό του εισοδήματός τους για στέγαση, με τα στοιχεία της Eurostat να δείχνουν ότι το 31% των ελληνικών οικογενειών ξοδεύει πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για κατοικία – ποσοστό που αποτελεί το υψηλότερο στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Ανάμεσα στους ενοικιαστές, το αντίστοιχο ποσοστό αγγίζει το 60%, ενώ σε περιοχές όπως η Κρήτη και η Δυτική Ελλάδα σχεδόν το 85% των ενοικιαστών βρίσκεται σε κατάσταση στεγαστικής υπερέντασης.

Η ανοδική τάση των τιμών των ακινήτων επιτείνει την πίεση. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, το 2023 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 8,9% κατά μέσο όρο, ενώ το πρώτο τρίμηνο του 2024 σημειώθηκε νέα άνοδος 6,8% σε ετήσια βάση. Στην Αθήνα η αύξηση ήταν 5,5%, στη Θεσσαλονίκη 10%, ενώ σε άλλες πόλεις ξεπέρασε το 7%. Οι αυξήσεις εντοπίζονται κυρίως στα νεόδμητα ακίνητα, περίπου 8%, έναντι 6% στα παλαιότερα. Σε επίπεδο Αττικής, οι αυξήσεις της τελευταίας πενταετίας (2019–2023) ξεπέρασαν το 40%, με ορισμένες περιοχές να καταγράφουν εντυπωσιακά άλματα: Κολωνάκι 100%, Πειραιάς 89%, Νίκαια 87,5%.

Παράλληλα, η αγορά ενοικίων εμφανίζει εξίσου σοβαρές πιέσεις. Σύμφωνα με πανελλαδική έρευνα του ΙΟΒΕ, το 40% των ενοικιαστών ξοδεύει πάνω από το 30% του εισοδήματός τους για στέγαση, ενώ το 17% φτάνει να δαπανά έως και το μισό. Το πρόβλημα εντείνεται λόγω του χαμηλού ρυθμού κατασκευής νέων κατοικιών, που δεν ξεπερνά τις 35.000 ετησίως, έναντι ζήτησης 405.000 ακινήτων για την περίοδο 2011–2021, με αποτέλεσμα να δημιουργείται ένα έλλειμμα περίπου 180.000 κατοικιών. Στην αγορά παραμένουν επίσης περίπου 700.000 κλειστά ή ανενεργά ακίνητα, που δεν εισέρχονται στο διαθέσιμο απόθεμα, ενώ τα υπάρχοντα κίνητρα για την ενεργοποίησή τους θεωρούνται ανεπαρκή.

Το πακέτο της ΔΕΘ επικεντρώνεται κυρίως στη μείωση της φορολογίας εισοδήματος και στοχεύει σε μεγαλύτερη ανακούφιση της μεσαίας τάξης. Στο κομμάτι των ακινήτων και της στέγης, ωστόσο, απουσιάζει ουσιαστική παρέμβαση για την αντιμετώπιση των προβλημάτων προσφοράς και υψηλών ενοικίων. Ο πρωθυπουργός, στη χθεσινή συνέντευξή του, σημείωσε ότι η κυβέρνηση θα επανέλθει με στοχευμένα μέτρα στο μέλλον, αφού αξιολογηθούν τα δεδομένα και ζυγιστούν οι ανάγκες της αγοράς.

Στο μεταξύ, η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) αξιολογεί θετικά ορισμένα σημεία των εξαγγελιών για την αγορά ακινήτων:

• Τη μείωση του συντελεστή του μεσαίου κλιμακίου της φορολογίας ενοικίων, ακριβώς σε εκείνο το τμήμα της αγοράς που αφορά τη «μεσαία τάξη», με προοπτική για περαιτέρω μείωση, αν περιοριστεί η υποδήλωση μισθωμάτων από ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.
• Την προαναγγελία παράτασης της τριετούς φοροαπαλλαγής για τις κενές κατοικίες, που λήγει στις 31/12/2025. Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, αν η παράταση συνοδευτεί από διεύρυνση του πεδίου εφαρμογής, διόρθωση των σημερινών αδυναμιών και καθιέρωση πιστοποιητικού φερεγγυότητας για τους ενοικιαστές, δεκάδες χιλιάδες ακίνητα θα επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση.
• Τη μείωση κατά 30% του τεκμηρίου κατοικίας για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.
• Την κατάργηση του ΕΝΦΙΑ στην πρώτη κατοικία για μικρούς οικισμούς.

Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι η εξειδίκευση αυτών των μέτρων από τον αρμόδιο υπουργό θα είναι καθοριστική για το αν η τριετής φοροαπαλλαγή θα καταφέρει να επαναφέρει στην αγορά κατοικίες που σήμερα παραμένουν εκτός, συμβάλλοντας στην αύξηση της προσφοράς και στην ισορροπία της αγοράς ενοικίων.

Μέχρι τότε, όμως, το πρόβλημα της στέγης παραμένει ανοιχτό. Οι ελλείψεις σε διαθέσιμες κατοικίες, η συνεχής άνοδος των τιμών και των ενοικίων και η περιορισμένη αποτελεσματικότητα των υφιστάμενων προγραμμάτων δείχνουν ότι η στεγαστική κρίση δεν πρόκειται να υποχωρήσει σύντομα. Το επόμενο διάστημα θα κριθεί αν οι κυβερνητικές πρωτοβουλίες θα καταφέρουν να καλύψουν μέρος των κενών και να ανακουφίσουν τις κοινωνικές ομάδες που πλήττονται περισσότερο.