Η ελληνική αγορά ακινήτων εμφανίζει σημάδια ανατροπής από το 2025, με την αύξηση του κόστους κατασκευής και τη γραφειοκρατική αβεβαιότητα να επιβαρύνουν την κατάσταση. Παρά την άνοδο των τιμών κατοικιών, που συνεχίζεται αλλά με επιβράδυνση, οι ξένες επενδύσεις και η οικοδομική δραστηριότητα έχουν υποχωρήσει σημαντικά.
Οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν δραστικά, με τη Θεσσαλονίκη και άλλες περιοχές εκτός Αθήνας να καταγράφουν τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών. Αν και υπάρχουν θετικά στοιχεία, όπως η αύξηση των αιτημάτων για Golden Visa και η ενίσχυση της ζήτησης στεγαστικών δανείων, η αγορά αντιμετωπίζει προκλήσεις που απαιτούν ριζικές ρυθμίσεις και στρατηγικό σχεδιασμό για τη βιώσιμη ανάπτυξή της.
Διαβάστε αναλυτικά
Από τις αρχές του 2025, η ελληνική αγορά ακινήτων δείχνει σημάδια αλλαγής τάσης. Παρά το σταθερό επενδυτικό ενδιαφέρον και τη ζήτηση κυρίως στον τομέα της κατοικίας και της φιλοξενίας, η αύξηση των επισφαλειών στο παγκόσμιο περιβάλλον και οι χρόνιες γραφειοκρατικές δυσλειτουργίες πυροδοτούν αβεβαιότητα για το μέλλον. Το εκρηκτικό κόστος κατασκευής, η οξεία έλλειψη εργατικού δυναμικού και οι καθυστερήσεις στις μεταβιβάσεις βαραίνουν την αγορά, ενώ οι πρόσφατες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας επιδεινώνουν την οικοδομική δραστηριότητα. Επιπλέον, τα επίσημα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ αποκαλύπτουν σημαντική και ανησυχητική μείωση στην έκδοση νέων οικοδομικών αδειών. Αυτή η τάση επιβεβαιώνεται και από την Τράπεζα της Ελλάδος, που καταγράφει τις μεταβολές στην αγορά.
Η αύξηση των τιμών κατοικιών συνεχίστηκε το πρώτο τρίμηνο του 2025, αν και με επιβράδυνση. Οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 6,8% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024, έναντι 10,9% το προηγούμενο τρίμηνο, ενώ το 2024 ο μέσος ετήσιος ρυθμός ανήλθε σε 8,9%, έναντι 13,9% το 2023. Οι νέες κατοικίες, ηλικίας έως πέντε ετών, εμφάνισαν μεγαλύτερη αύξηση από τις παλαιότερες, με τη Θεσσαλονίκη και τις λοιπές περιοχές εκτός Αθήνας να καταγράφουν τις υψηλότερες αυξήσεις τιμών, ξεπερνώντας τα ιστορικά τους επίπεδα.
Παρά την άνοδο των τιμών, ορισμένοι δείκτες υποδεικνύουν αρνητική στροφή στην αγορά. Κατά το πρώτο τρίμηνο του 2025, οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων υποχώρησαν κατά 31,4%, ενώ η οικοδομική δραστηριότητα σε κατοικίες παρουσίασε σημαντική μείωση, τόσο στον δομήσιμο όγκο (-49,7%) όσο και στις άδειες (-50,8%), με ακόμη εντονότερες μειώσεις στην Αττική (-59,2% και -57,5%). Οι επενδύσεις σε κατοικίες διατηρήθηκαν σε χαμηλό επίπεδο, με οριακή μείωση 0,3%, ενώ το κόστος κατασκευής αυξήθηκε κατά 3,5% σε ετήσια βάση.
Θετικές ενδείξεις προκύπτουν από την άνοδο των αιτημάτων του προγράμματος Golden Visa κατά 31,9% τους πρώτους τέσσερις μήνες του 2025, καθώς και από την αύξηση 8,5% του δείκτη επιχειρηματικών προσδοκιών για την κατασκευή κατοικιών στο πρώτο πεντάμηνο. Η ζήτηση στεγαστικών δανείων αυξήθηκε επίσης μετά από σχεδόν τρία χρόνια μείωσης, ενισχυμένη από το νέο κρατικό πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» και τη μείωση των επιτοκίων.
Στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, οι τιμές των γραφείων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών παρουσίασαν αύξηση στο δεύτερο εξάμηνο του 2024, ιδιαίτερα στην Αθήνα, όπου τα βιοκλιματικά νεόδμητα κτίρια προσελκύουν επενδυτές και επιχειρήσεις που εφαρμόζουν στρατηγικές ESG. Ωστόσο, η οικοδομική δραστηριότητα στον τομέα αυτό μειώθηκε κατά 16,5% στον αριθμό αδειών στο πρώτο δίμηνο του 2025, παρά την αύξηση των καταστημάτων κατά 52,4%, ενώ γραφεία και ξενοδοχεία κατέγραψαν σημαντικές πτώσεις.
Οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, το αυξημένο κόστος και η αβεβαιότητα επηρεάζουν αρνητικά την οικοδομική δραστηριότητα, η οποία κατέγραψε νέα σημαντική πτώση τον Μάρτιο του 2025. Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι εκδοθείσες οικοδομικές άδειες μειώθηκαν κατά 41,3% σε σχέση με τον Μάρτιο του 2024, με παρόμοιες μειώσεις σε επιφάνεια και όγκο. Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα ακολούθησε παρόμοια πορεία, ενώ η δημόσια συμμετείχε με μόλις 1,9% στον συνολικό όγκο. Σε ετήσια βάση, από τον Απρίλιο 2024 έως τον Μάρτιο 2025, καταγράφηκε μείωση 3,5% στον αριθμό των αδειών, 5,1% στην επιφάνεια και 4,4% στον όγκο.
Η βραχυπρόθεσμη πορεία της αγοράς ακινήτων αναμένεται θετική, στηριζόμενη στην ανθεκτικότητα της ελληνικής οικονομίας και τη διατήρηση της επενδυτικής ζήτησης, παρά τις αβεβαιότητες του διεθνούς περιβάλλοντος. Ωστόσο, μια περαιτέρω άνοδος στις τιμές κατοικιών ενδέχεται να οδηγήσει σε εξάντληση της ζήτησης σε περιοχές όπου οι τιμές ξεπερνούν τα όρια οικονομικής προσιτότητας, ενώ τα προγράμματα επιδότησης δανείων και μισθωμάτων, αν δεν συνοδευτούν από μέτρα αύξησης της προσφοράς, δεν θα επιλύσουν το στεγαστικό πρόβλημα.
Για την ενίσχυση της ανθεκτικότητας της αγοράς και την ομαλοποίηση της οικοδομικής δραστηριότητας απαιτείται η ταχεία διευθέτηση νομικών εκκρεμοτήτων και η δημιουργία σταθερού και απλού πλαισίου χρήσεων γης και όρων δόμησης. Επιπλέον, η εφαρμογή ενός εθνικού στρατηγικού σχεδιασμού που προωθεί την οικονομική ανάπτυξη στην περιφέρεια και την αποσυμφόρηση των μητροπολιτικών κέντρων κρίνεται αναγκαία για τη βιώσιμη ισορροπία στην αγορά ακινήτων.