Ανατροπές στον τρόπο υπολογισμού της έκπτωσης ΦΠΑ για ακίνητα μικτής χρήσης φέρνει απόφαση της ΑΑΔΕ, βάζοντας τέλος σε στρεβλώσεις ετών στον μηχανισμό επιμερισμού του φόρου.
Πλέον, οι επιχειρήσεις που χρησιμοποιούν τα ίδια ακίνητα τόσο για φορολογητέες όσο και για απαλλασσόμενες δραστηριότητες θα μπορούν, κατόπιν έγκρισης, να εκπίπτουν τον ΦΠΑ με βάση την πραγματική χρήση των χώρων και όχι αποκλειστικά με το γενικό ποσοστό pro-rata του κύκλου εργασιών τους.
Πρόκειται για μια μεταβολή που αναμένεται να επηρεάσει σημαντικά εταιρείες με σύνθετη κτιριακή και επιχειρηματική δομή.
Η νέα ρύθμιση καλύπτει περιπτώσεις όπου ένα ακίνητο ή τμήμα αυτού αξιοποιείται τόσο για δραστηριότητες που παρέχουν δικαίωμα έκπτωσης ΦΠΑ όσο και για δραστηριότητες που δεν παρέχουν τέτοιο δικαίωμα, όπως συγκεκριμένες απαλλασσόμενες υπηρεσίες.
Έως σήμερα, ο ΦΠΑ που επιβάρυνε την απόκτηση, την κατασκευή ή τη βελτίωση του ακινήτου επιμεριζόταν με βάση τον συνολικό κύκλο εργασιών της επιχείρησης, μέθοδος που συχνά οδηγούσε σε στρεβλώσεις, ιδίως όταν η πραγματική χρήση των χώρων δεν αντανακλούσε τη γενική αναλογία εσόδων.
Οι αλλαγές
Με το νέο καθεστώς, δίνεται η δυνατότητα επιμερισμού του ΦΠΑ βάσει των πραγματικών τετραγωνικών μέτρων που χρησιμοποιούνται σε κάθε δραστηριότητα. Ο εκπιπτόμενος φόρος υπολογίζεται αναλογικά, με βάση την επιφάνεια που αντιστοιχεί σε δραστηριότητες με δικαίωμα έκπτωσης επί του συνόλου των επιφανειών, εξαιρουμένων των κοινόχρηστων χώρων. Για τους κοινόχρηστους χώρους εφαρμόζεται ο ίδιος επιμερισμός, ενώ σε περιπτώσεις όπου ένα συγκεκριμένο τμήμα του ακινήτου χρησιμοποιείται ταυτόχρονα για πράξεις με και χωρίς δικαίωμα έκπτωσης, προβλέπεται πρόσθετος επιμερισμός βάσει του κύκλου εργασιών που παράγεται από το συγκεκριμένο τμήμα.
Το πεδίο εφαρμογής εκτείνεται σε οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, ακίνητα που ανεγείρονται με ενιαία οικοδομική άδεια, καθώς και σε προσθήκες, βελτιώσεις και συναφείς υπηρεσίες που δεν μπορούν να συσχετιστούν άμεσα με αποκλειστική δραστηριότητα. Στόχος της ρύθμισης είναι η ευθυγράμμιση του δικαιώματος έκπτωσης με την πραγματική οικονομική λειτουργία του ακινήτου.
Η υπαγωγή στο νέο πλαίσιο δεν είναι αυτόματη. Οι επιχειρήσεις οφείλουν να υποβάλουν Αίτηση – Γνωστοποίηση μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας «Τα Αιτήματά μου», συνοδευόμενη από τα απαραίτητα δικαιολογητικά, όπως οικοδομική άδεια ή τίτλο κτήσης και στοιχεία για τα ακριβή τετραγωνικά μέτρα. Η αρμόδια φορολογική αρχή εκδίδει απόφαση έγκρισης εντός δέκα ημερών, εφόσον διαπιστωθεί η ορθότητα των στοιχείων.
Παράλληλα, θεσπίζεται υποχρέωση τήρησης διακριτών λογαριασμών στα λογιστικά αρχεία, ώστε να παρακολουθούνται ξεχωριστά οι εισροές που αφορούν κάθε δραστηριότητα. Σε περίπτωση μεταβολής της χρήσης του ακινήτου, απαιτείται νέα γνωστοποίηση και ενδεχομένως διακανονισμός του φόρου σύμφωνα με τον Κώδικα ΦΠΑ.
Η ρύθμιση ισχύει από τη δημοσίευσή της απόφασης και εφαρμόζεται από το φορολογικό έτος υποβολής της αίτησης, ενώ παρέχεται δυνατότητα αναδρομικής εφαρμογής για μη παραγεγραμμένες χρήσεις, υπό την προϋπόθεση τήρησης διακριτών λογαριασμών. Για τις περιπτώσεις αυτές, η σχετική αίτηση πρέπει να υποβληθεί έως τις 30 Απριλίου 2026.