Η αγορά ακινήτων δείχνει να ανεβάζει ταχύτητα τα τελευταία χρόνια, με τιμές, ζήτηση και επενδυτικό ενδιαφέρον να κινούνται ανοδικά, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα. Κι όμως, πίσω από τα τετραγωνικά, τη θέα και τις ανακαινίσεις κουζίνας, υπάρχει ένας παράγοντας που συχνά περνά απαρατήρητος – μέχρι να γίνει καθοριστικός: η ίδια η πολυκατοικία.
Όλο και περισσότεροι μεσίτες, εκτιμητές και αγοραστές συμφωνούν πως η κατάσταση των κοινόχρηστων χώρων μπορεί να λειτουργήσει είτε ως «πολλαπλασιαστής αξίας» είτε ως λόγος σοβαρής υποτίμησης ενός ακινήτου. Και αυτό ανεξάρτητα από το πόσο καλοδιατηρημένο είναι το ίδιο το διαμέρισμα.
Σύγχρονα δεδομένα από την ελληνική αγορά δείχνουν ότι μια πολυκατοικία χωρίς σωστή διαχείριση λειτουργεί πρακτικά σαν ένας ανοργάνωτος οργανισμός: χωρίς σαφή εικόνα για τα οικονομικά, χωρίς πλάνο συντήρησης και χωρίς κοινά αποδεκτούς κανόνες. Το αποτέλεσμα είναι γνωστό: απλήρωτα κοινόχρηστα, αναβολή εργασιών και σταδιακή απαξίωση.
Η πρώτη «ζημιά» έρχεται από το ταμείο. Όταν δεν υπάρχει ρευστότητα, κάθε βλάβη μετατρέπεται σε πρόβλημα και κάθε πρόβλημα σε εστία τριβής. Ανελκυστήρες που χαλάνε, φωτισμός που δεν αντικαθίσταται, είσοδοι που θυμίζουν εγκατάλειψη. Αυτές οι εικόνες δεν περνούν απαρατήρητες από όσους αναζητούν σπίτι.
Σύμφωνα με επαγγελματίες της αγοράς, η πρώτη εντύπωση μιας πολυκατοικίας μπορεί να κρίνει ολόκληρη τη διαπραγμάτευση. Το κλιμακοστάσιο, το ασανσέρ και η είσοδος λειτουργούν σαν «δοκιμαστικό φίλτρο». Αν απογοητεύσουν, ο ενδιαφερόμενος είτε ζητά άμεσα έκπτωση είτε αποχωρεί.
Δεν είναι τυχαίο ότι σε κτίρια με προβληματικό ανελκυστήρα, τα διαμερίσματα υψηλότερων ορόφων πωλούνται αισθητά χαμηλότερα. Το κόστος επισκευής και πιστοποίησης μετατρέπεται σε διαπραγματευτικό όπλο, ρίχνοντας την τιμή ακόμη και σε ακίνητα με καλό εσωτερικό.
Αντίστοιχα, η διαχείριση της θέρμανσης και τα κοινόχρηστα παίζουν κομβικό ρόλο. Οι αγοραστές δεν ενοχλούνται μόνο από τα υψηλά ποσά, αλλά κυρίως από την αδιαφάνεια. Όταν κανείς δεν μπορεί να εξηγήσει πού πηγαίνουν τα χρήματα, η δυσπιστία μεταφράζεται σε χαμηλότερη προσφορά.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και η καθαριότητα. Σκοτεινά κλιμακοστάσια, προβλήματα υγιεινής ή έντομα λειτουργούν αποτρεπτικά, ειδικά για ενοικιαστές. Πολλοί αποχωρούν πρόωρα, δημιουργώντας απώλειες εισοδήματος για τους ιδιοκτήτες και κακή φήμη για το κτίριο.
Το παράδοξο είναι ότι οι παρεμβάσεις με το μεγαλύτερο όφελος δεν είναι απαραίτητα ακριβές. Συστηματική καθαριότητα, βασική συντήρηση, τακτική απεντόμωση και σωστή λειτουργία του ανελκυστήρα μπορούν να βελτιώσουν άμεσα την εικόνα μιας πολυκατοικίας. Η «απόσβεση» αυτών των κινήσεων γίνεται σχεδόν αμέσως, καθώς τα ακίνητα γίνονται πιο ελκυστικά.
Το συμπέρασμα είναι σαφές: η αξία ενός διαμερίσματος δεν κρίνεται μόνο μέσα στους τέσσερις τοίχους του. Όσο η πολυκατοικία αντιμετωπίζεται ως «αναγκαίο κακό», η υποβάθμιση είναι θέμα χρόνου. Όταν όμως λειτουργεί με οργάνωση, διαφάνεια και στοιχειώδη φροντίδα, προστατεύει –και συχνά αυξάνει– την αξία όλων των ιδιοκτησιών.