Προοπτικές και προκλήσεις της κτηματαγοράς έως το 2026

Η ελληνική αγορά ακινήτων διανύει μία από τις πιο ενδιαφέρουσες περιόδους της τελευταίας δεκαετίας. Οι εξελίξεις δεν είναι μονοδιάστατες· αντίθετα, καταγράφονται πολλαπλές ταχύτητες, ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου, τη γεωγραφική θέση, το μέγεθος και φυσικά τις δυνατότητες του επενδυτή ή του αγοραστή. Μέχρι το 2026, η πορεία της αγοράς θα κριθεί από έναν συνδυασμό παραγόντων: τις μακροοικονομικές συνθήκες, την ανισορροπία των εισοδημάτων, την έλλειψη αποταμίευσης των πολλών πολιτών, τις δημογραφικές αλλαγές, τις κοινωνικές πιέσεις για στέγαση, την κλιματική και ενεργειακή πολιτική, αλλά και τις διεθνείς τάσεις που επηρεάζουν το real estate.

Η οικονομία ως βασικός μοχλός

Η πορεία της ελληνικής οικονομίας ανέκαθεν ήταν άμεσα συνδεδεμένη με την αγορά ακινήτων. Το ΑΕΠ, η πρόσβαση στη χρηματοδότηση, η πιστοληπτική ικανότητα της χώρας και οι ευρωπαϊκοί πόροι καθορίζουν το γενικό κλίμα. Σήμερα, η ανάπτυξη παραμένει θετική αλλά όχι εκρηκτική: 2,3% το 2025 και εκτίμηση για 2,2% το 2026. Αυτά τα ποσοστά δείχνουν μεν σταθερότητα, δεν αρκούν όμως για να δημιουργήσουν μια αίσθηση ισχυρής οικονομικής άνθησης. Επιπλέον, η άνοδος των επιτοκίων τα τελευταία χρόνια και η ανεπαρκής αποταμίευση των νοικοκυριών περιορίζει την πρόσβαση στα στεγαστικά δάνεια και καθιστά την απόκτηση στέγης και επενδύσεων σε ακίνητα δύσκολη για τους περισσότερους Έλληνες. Δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι η ακίνητη περιουσία αφορά περίπου 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες, δηλαδή επηρεάζει άμεσα το μεγαλύτερο τμήμα του πληθυσμού. Ωστόσο, η αγορά παραμένει «παιχνίδι για λίγους». Υπολογίζεται ότι περίπου 80% των νοικοκυριών δεν διαθέτει ούτε τις αποταμιεύσεις ούτε τα εισοδήματα που απαιτούνται για επένδυση ή καν συμμετοχή στην αγορά ακινήτων, ενώ και η ιδιοκατοίκηση παραμένει ψηλά, αλλά μειώνεται στην Ελλάδα. Αυτό σημαίνει ότι ενώ η αγορά κινείται δυναμικά, αφορά περιορισμένο αριθμό παικτών: ξένους επενδυτές, υψηλά εισοδηματίες και εταιρείες.

Η δυναμική των ξένων επενδύσεων

Σε αυτό το πλαίσιο, οι ξένοι επενδυτές έχουν καταστεί βασικός πυλώνας της ελληνικής κτηματαγοράς. Η χώρα εξακολουθεί να προσφέρει χαμηλότερες τιμές, περίπου 25% φθηνότερες σε σύγκριση με άλλες ώριμες αγορές, ενώ οι καθαρές αποδόσεις, ιδιαίτερα σε μικρές κατοικίες και τουριστικά ακίνητα, ξεπερνούν το 6%. Το πλαίσιο της «Χρυσής Βίζας», οι στρατηγικές τοποθεσίες και η τουριστική δυναμική ενισχύουν ακόμη περισσότερο την ελκυστικότητα. Δεν είναι τυχαίο ότι η Ελλάδα αναδείχθηκε, ειδικά μετά την πανδημία, σε έναν από τους κορυφαίους επενδυτικούς προορισμούς στην Ευρώπη. Οι ξένοι αγοραστές δεν περιορίζονται πλέον σε κατοικίες· στρέφονται και σε τουριστικά συγκροτήματα, επαγγελματικούς χώρους υψηλής ενεργειακής κλάσης, ακόμη και σε logistics, λόγω της γεωγραφικής θέσης της χώρας ως κόμβου. Ιδιαίτερη μνεία πρέπει να γίνει στη ραγδαία ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb. Αυτή η τάση άλλαξε ριζικά την εικόνα σε αστικά κέντρα και νησιά. Ωστόσο, η υπερπροσφορά και οι κοινωνικές αντιδράσεις –κυρίως λόγω της στεγαστικής κρίσης– οδηγούν σε αυστηρότερο ρυθμιστικό πλαίσιο. Σε αρκετές περιοχές, η παραδοσιακή μακροχρόνια μίσθωση αρχίζει να αποδίδει περισσότερο και με λιγότερους κινδύνους.

Το στεγαστικό ως κοινωνικό ζήτημα και τα σημαντικά προσκόμματα

Το μεγαλύτερο πρόβλημα που απασχολεί την κοινωνία είναι το στεγαστικό. Τα ενοίκια παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, δυσανάλογα με τα εισοδήματα, ενώ η προσφορά μικρών και προσιτών κατοικιών είναι ανεπαρκής. Η ζήτηση υπερβαίνει κατά πολύ την προσφορά, γεγονός που δημιουργεί ασφυκτικές συνθήκες για φοιτητές, νέες οικογένειες και χαμηλά εισοδήματα. Η πραγματική λύση του στεγαστικού βρίσκεται στη συστηματική ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας, καθώς και στην αξιοποίηση των χιλιάδων κενών ακινήτων που σήμερα «λιμνάζουν» σε χέρια τραπεζών, funds ή δημοσίων φορέων και ιδρυμάτων. Δυστυχώς, για το 2025 δεν αναμένεται ουσιαστική πρόοδος σε αυτό το τομέα, καθώς είμαστε σταθερά στο επίπεδο ανακοινώσεων και νομοθέτησης με κοινωνικές κατοικίες στο μηδέν. Οι αρκετές παρεμβάσεις που έχουν δρομολογηθεί είναι θετικές, αλλά είναι αποσπασματικές και δεν αντιμετωπίζουν τη ρίζα του προβλήματος. Σήμερα υπάρχουν προγράμματα επιδότησης, φορολογικά κίνητρα και παρεμβάσεις για ανακούφιση του φορολογικού βάρους για ορισμένους ιδιοκτήτες και τους μισθωτές, αλλά παράλληλα η ανεπάρκεια των κρατικών δομών και πολύχρονων διαδικασιών έργων του κράτους που αφορούν τα ακίνητα, η ανασφάλεια της πολεοδομικής νομοθεσίας, η ύπαρξη πολλών νομοθετικών υποχρεώσεων και διατάξεων στις καθημερινές συναλλαγές ακινήτων και λοιπών παράλογων προσκομμάτων εμποδίζουν τη μαζική ισορροπημένη ανάπτυξη της αγοράς.

Ενεργειακή πρόκληση και κόστος κατασκευής και ανακαίνισης

Η συμμόρφωση με τις ευρωπαϊκές οδηγίες για ενεργειακή αναβάθμιση αποτελεί έναν από τους μεγαλύτερους «πονοκεφάλους». Δεκάδες χιλιάδες ακίνητα μεγάλης παλαιότητας κινδυνεύουν να χάσουν την αξία τους αν δεν ανακαινιστούν. Ο αριθμός είναι συγκλονιστικός, αφού από 6,5 εκατ. ακίνητα στην Ελλάδα το 75% κατ’ ελάχιστον είναι κατασκευής προ του 2000. Οι επενδύσεις σε «πράσινα» κτίρια και έξυπνες κατοικίες αποτελούν μια νέα τάση, αλλά τα ακίνητα παλαιότητας θέλουν μεγάλες επενδύσεις για να γίνουν ανταγωνιστικά, με αποτέλεσμα μόνο μεγάλοι επενδυτές ή funds να μπορούν να συμμετέχουν και όχι οι ιδιοκτήτες στη μαζική οικονομία. Ήδη η ενεργειακή αναβάθμιση δεν είναι επιλογή, αλλά προϋπόθεση για την εμπορική αξία και δυνατότητες αξιοποίησης ενός ακινήτου. Το πρόβλημα όμως είναι το κόστος. Μια πλήρης ανακαίνιση κατοικίας ξεπερνά πλέον τα 700 ευρώ ανά τ.μ., γεγονός που αποτρέπει πολλούς μικροϊδιοκτήτες από το να επενδύσουν. Έτσι, τα χιλιάδες κενά ακίνητα παλαιότητας κατοικίες –τα οποία θα μπορούσαν να καλύψουν μαζικές ανάγκες στέγασης– παραμένουν ανεκμετάλλευτα χωρίς ουσιαστική δυνατότητα αξιοποίησής τους.

Δημογραφικό και νέα στεγαστικά πρότυπα

Η ελληνική κοινωνία αλλάζει. Το δημογραφικό είναι σε τραγική κατάσταση, ο πληθυσμός γερνά σταθερά, τα νοικοκυριά μικραίνουν, η τηλεργασία κερδίζει έδαφος. Αυτό μεταφράζεται σε ζήτηση για μικρότερους αλλά λειτουργικούς χώρους, με προσαρμογές που επιτρέπουν την εργασία από το σπίτι και λοιπές προδιαγραφές. Η στροφή αυτή επηρεάζει και τη γεωγραφική κατανομή: η περιφέρεια, με βελτιωμένες ορισμένες υποδομές, εμφανίζεται ως εναλλακτικός προορισμός επένδυσης. Οι μεγάλες πόλεις έχουν κορεστεί και οι τιμές βρίσκονται στα όρια, ενώ περιοχές της «αθέατης Ελλάδας» αρχίζουν να προσελκύουν το ενδιαφέρον, αφού η ζήτηση και οι τιμές ακόμη είναι χαμηλότερες.

Κατηγορίες ακινήτων: Η συνοπτική εικόνα

• Κατοικία: Οι τιμές και τα ενοίκια έχουν σταθεροποιηθεί σε υψηλά επίπεδα. Η έλλειψη νέων κατασκευών διατηρεί την πίεση, ενώ τα μεγάλα σπίτια σε περιοχές χαμηλής ζήτησης κινούνται χαμηλότερα. Τα παλαιά ακίνητα χωρίς ανακαίνιση αποτελούν επενδυτική ευκαιρία, ιδιαίτερα σε περιφερειακές αγορές.
• Επαγγελματικά ακίνητα: Η ζήτηση περιορίζεται σε μεγάλους παίκτες και ειδικά projects. Στα μικρομεσαία ακίνητα (καταστήματα, γραφεία) η ζήτηση είναι χαμηλή, αλλά η αλλαγή χρήσης μπορεί να τα καταστήσει ελκυστικά σε ειδικές περιοχές. Ο τουρισμός εξακολουθεί να κινεί επενδύσεις, κυρίως σε μεγάλα συγκροτήματα και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Τα επαγγελματικά ακίνητα είναι παιχνίδι για λίγους και μεγαλύτερους παίκτες.
• Γη: Η περιορισμένη διαθεσιμότητα οικοπέδων και οι εκκρεμότητες στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό δημιουργούν ανασφάλεια. Αλλά παράλληλα οι επενδύσεις σε εκτός σχεδίου περιοχές μπορεί να κρύβουν ευκαιρίες, αλλά η συνολική ζήτηση για νέες κατασκευές αναμένεται περιορισμένη.

Συμπέρασμα: μια αγορά με πολλές ταχύτητες και ψηλά το κόστος στέγης

Η αγορά ακινήτων έως το 2026 θα συνεχίσει να κινείται σε υψηλά επίπεδα, αλλά όχι ομοιόμορφα. Η κάθε κατηγορία ακινήτου και η κάθε περιοχή θα έχουν τη δική τους ξεχωριστή δυναμική. Ο αγοραστής, ο πωλητής ή ο επενδυτής θα πρέπει να κινηθεί με προσεκτικό σχεδιασμό, να αξιολογεί τα δεδομένα με ρεαλισμό και να προσαρμόζεται στις συνθήκες με ρεαλισμό και λογικές αποδόσεις και στόχους. Δεν αρκεί πια η γενική εικόνα· κάθε ακίνητο έχει τη δική του ιστορία, τη δική του αξία και απόδοση και τις δικές του προοπτικές. Αυτό που μένει όμως σταθερό είναι το υψηλό κόστος στέγης και κατασκευής, ένα δομικό ζήτημα που εμποδίζει την πραγματική και βιώσιμη ανάπτυξη για τους πολλούς στην Ελλάδα.

• Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου