Με αύξηση μετοχικού κεφαλαίου έως 150 εκατ. ευρώ η TRASTOR επιδιώκει να επεκτείνει το χαρτοφυλάκιό της, που σήμερα αριθμεί 65 ακίνητα, αξία 822,6 εκατ. ευρώ και πληρότητα 98%, εστιάζοντας σε δύο αγορές με ισχυρά θεμελιώδη: τα prime γραφεία και τα πράσινα logistics. Η εισηγμένη ΑΕΕΑΠ εισέρχεται έτσι σε νέα φάση ανάπτυξης, έχοντας στο πλευρό της την Τράπεζα Πειραιώς ως βασικό μέτοχο και ένα επενδυτικό pipeline 568 εκατ. ευρώ.
Η παρουσίαση της στρατηγικής και της επικείμενης αύξησης μετοχικού κεφαλαίου πραγματοποιήθηκε την Τετάρτη, από τον διευθύνοντα σύμβουλο της TRASTOR, Τάσο Καζίνο, τον Πρόεδρο του ΔΣ Λάμπρο Παπαδόπουλο, την Αφροδίτη Αβραμέα Οικονομική Διευθύντρια (CFO), τον Γιώργο Φιλόπουλο Διευθυντή Επενδύσεων (CIO), τον Δημήτρη Πολυχρονόπουλο Επικεφαλής της Νομικής Υπηρεσίας και τον Γιώργο Θεοδωρόπουλο Υπεύθυνο Διαχείρισης Χαρτοφυλακίου.
Αύξηση κεφαλαίου έως 150 εκατ. ευρώ
Σύμφωνα με τον κ. Καζίνο, η αύξηση μετοχικού κεφαλαίου, ύψους έως 150 εκατ. ευρώ, δεν είναι απλώς μια χρηματοδοτική κίνηση. Είναι ταυτόχρονα εργαλείο ανάπτυξης, διεύρυνσης της μετοχικής βάσης και συμμόρφωσης με τις νέες απαιτήσεις διασποράς του Χρηματιστηρίου Αθηνών.
Συγκεκριμένα, όπως τόνισε ο ίδιος, στόχος είναι η χρηματοδότηση της επόμενης φάσης ανάπτυξης, αλλά και η προσέλκυση νέων επενδυτών. Και διευκρίνησε ότι η Τράπεζα Πειραιώς, ως βασικός μέτοχος, υποστηρίζει την αύξηση με τουλάχιστον 50 εκατ. ευρώ.
Το επενδυτικό αφήγημα της TRASTOR
Από το 2017 η TRASTOR έχει πραγματοποιήσει 74 εξαγορές, επενδύοντας €609 εκατ. και αυξάνοντας την αξία του χαρτοφυλακίου κατά 13,7 φορές.
Η στρατηγική της δεν βασίζεται στην απλή αγορά ακινήτων, αλλά στη δημιουργία προϊόντος που η αγορά δυσκολεύεται να προσφέρει: σύγχρονα, ενεργειακά αναβαθμισμένα γραφεία και πιστοποιημένες εγκαταστάσεις logistics σε περιοχές υψηλής ζήτησης.
Κεντρικό στοιχείο της στρατηγικής είναι το μοντέλο «manage-to-core». Η εταιρεία αγοράζει ακίνητα σε καλές τοποθεσίες, συχνά με χαμηλότερα ενοίκια ή ανάγκη αναβάθμισης, επενδύει σε capex και πράσινες πιστοποιήσεις και στη συνέχεια επιδιώκει υψηλότερα μισθώματα και κεφαλαιακή υπεραξία.
Όπως εξήγησε ο Τάσος Καζίνος, η TRASTOR αναζητά ακίνητα με τα κατάλληλα χαρακτηριστικά και μεγάλες επιφάνειες, τα οποία μπορούν να αναβαθμιστούν ποιοτικά και ενεργειακά. Με αυτόν τον τρόπο δημιουργεί προϊόν που είτε δεν υπάρχει στην αγορά είτε θα κόστιζε πολύ ακριβότερα αν αγοραζόταν έτοιμο.
Prime γραφεία και επιστροφή στο κέντρο
Τα γραφεία παραμένουν ο βασικός πυλώνας του χαρτοφυλακίου. Η εταιρεία εστιάζει σε περιοχές όπως το Μαρούσι και το κέντρο της Αθήνας, όπου η ζήτηση για σύγχρονα, αυτοτελή και ενεργειακά αποδοτικά κτίρια είναι ισχυρή.
Μάλιστα η TRASTOR βλέπει αυξημένο ενδιαφέρον για το κέντρο της Αθήνας, αρκεί να υπάρχουν αυτοτελή κτίρια που μπορούν να διαχειριστούν και να αναβαθμιστούν συνολικά. Η εταιρεία, σύμφωνα με τη διοίκησή της, θέλει να παρουσιάσει και στο κέντρο μοντέρνα, αισθητικά αναβαθμισμένα κτίρια γραφείων, αξιοποιώντας την έλλειψη σύγχρονου αποθέματος.
Ηγετική θέση στα πράσινα logistics
Το δεύτερο μεγάλο πεδίο διαφοροποίησης είναι τα logistics. Η TRASTOR ελέγχει περίπου το 47% του αποθέματος πράσινων logistics στην Ελλάδα, σε μια αγορά όπου η προσφορά είναι περιορισμένη και η ζήτηση από retailers και 3PL operators παραμένει ισχυρή.
Η εταιρεία άρχισε να αναπτύσσει συστηματικά τον κλάδο από το 2019 και σήμερα διαθέτει ένα από τα πιο σύγχρονα χαρτοφυλάκια logistics στην αγορά, με μεγάλο μέρος των εγκαταστάσεων να έχει κατασκευαστεί μετά το 2020.
Κομβική κίνηση σε αυτή τη στρατηγική είναι το Project Militos στον Ασπρόπυργο, η μεγαλύτερη ενιαία εγκατάσταση logistics στην Ελλάδα, σύμφωνα με την εταιρεία. Το ακίνητο των 76.500 τ.μ. είναι πλήρως μισθωμένο στον Σκλαβενίτη και αναμένεται να προσθέσει άμεσο ενοικιακό εισόδημα το 2026.
Η ανθεκτικότητα των εσόδων αποτελεί επίσης κεντρικό σημείο του επενδυτικού αφηγήματος. Το 91,1% των μισθωτικών εσόδων προέρχεται από πολυεθνικές, μεγάλους ελληνικούς ομίλους και το Δημόσιο, ενώ κανένας μισθωτής δεν ξεπερνά το 10,8% των εσόδων.
Το pipeline των 568 εκατ. ευρώ
Η αύξηση κεφαλαίου συνδέεται με συγκεκριμένο επενδυτικό πλάνο. Η TRASTOR έχει δημιουργήσει ένα pipeline, μια δεξαμενή επενδυτικών ευκαιριών, ύψους €568 εκατ., με προτεραιοποιημένες επενδύσεις €55 εκατ. σε τρία ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας, τα οποία συνδέονται με συμφωνία με την Εθνική Ασφαλιστική.
Σύμφωνα με τη διοίκηση, τα δύο από τα τρία ακίνητα θα αναβαθμιστούν, ενώ το τρίτο είναι ήδη μισθωμένο. Πρόκειται για επενδύσεις στο κέντρο της Αθήνας, μεταξύ άλλων στην Καραγιώργη Σερβίας, στην πλατεία Κοτζιά και στην οδό Αθηνάς, με στόχο αποδόσεις περίπου 7% έως 8,5%.
Το σχέδιο προβλέπει την τοποθέτηση των καθαρών κεφαλαίων της αύξησης μέσα σε περίπου 12 μήνες και, στη συνέχεια, τη χρήση πρόσθετης μόχλευσης περίπου 150 εκατ. ευρώ. Με αυτόν τον τρόπο, η εταιρεία εκτιμά ότι μπορεί να κινητοποιήσει συνολικές επενδύσεις τουλάχιστον €300 εκατ. σε ορίζοντα δύο έως δυόμισι ετών.
Στόχος είναι η αξία του χαρτοφυλακίου να κινηθεί από τα περίπου €822 εκατ. σήμερα σε επίπεδα άνω του €1,2 δισ., με τη διοίκηση να διατηρεί παράλληλα στόχο καθαρού LTV 40%-45%.
Μέρισμα, απόδοση και πειθαρχία
Η TRASTOR επιχειρεί να ισορροπήσει ανάμεσα στην ανάπτυξη και στη μερισματική ελκυστικότητα. Η διοίκηση θέτει στόχο διανομής περίπου 80% των διανεμητέων κερδών και συνολικής λογιστικής απόδοσης 10%-12% ετησίως.
Όπως σημείωσε ο διευθύνων σύμβουλος η εταιρεία δεν θέλει να δεσμεύει υπερβολικά κεφάλαια σε ακίνητα που δεν παράγουν εισόδημα. Γι’ αυτό επιδιώκει περίπου 5%-7% του χαρτοφυλακίου να βρίσκεται κάθε φορά σε φάση ανάπτυξης ή αναβάθμισης, ώστε να προστατεύεται η μερισματική απόδοση.
Το διεθνές ενδιαφέρον
Η διοίκηση έχει πραγματοποιήσει roadshows κυρίως στο Λονδίνο, με συμμετοχή και αμερικανικών επενδυτικών σχημάτων, ενώ ενδιαφέρον έχει καταγραφεί και από επενδυτές σε Γαλλία, Σκανδιναβία, Βαλτικές χώρες Ελβετία και Ολλανδία.
Όπως τονίστηκε, η Ελλάδα επιστρέφει στον επενδυτικό χάρτη των ξένων κεφαλαίων και ότι το real estate μπορεί να αποτελέσει το επόμενο macro play μετά τις τράπεζες. Το πρόβλημα, όπως είπε, είναι ότι οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ παραμένουν σχετικά μικρές και με περιορισμένη εμπορευσιμότητα για μεγάλους διεθνείς επενδυτές.