Σε τροχιά έντονης κάμψης κινήθηκε ο κλάδος της οικοδομής το 2025, ως άμεση συνέπεια της αβεβαιότητας που προκάλεσαν οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) σχετικά με την κατάργηση των μπόνους δόμησης.
Η ανατροπή στο πολεοδομικό καθεστώς επηρέασε άμεσα την έκδοση νέων αδειών, οδηγώντας σε σημαντική επιβράδυνση της οικοδομικής δραστηριότητας.
Σύμφωνα με έκθεση της διεθνούς εταιρείας συμβούλων ακινήτων Savills, η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται πλέον σε μια φάση μετάβασης, αφήνοντας πίσω της μια περίοδο έντονης διοικητικής αβεβαιότητας. Όπως επισημαίνεται, οι αποφάσεις του ΣτΕ για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) διαμορφώνουν ένα πιο σαφές και προβλέψιμο θεσμικό πλαίσιο, το οποίο ενδέχεται να λειτουργήσει ως καταλύτης για την προσέλκυση θεσμικών επενδύσεων τα επόμενα χρόνια.
Η Savills υπογραμμίζει ότι η αγορά περνά από μια περίοδο ασάφειας σε ένα περιβάλλον με μεγαλύτερη νομική σταθερότητα. Παρότι η μετάβαση αυτή συνοδεύτηκε από έντονες αναταράξεις, εκτιμάται ότι μακροπρόθεσμα μπορεί να ενισχύσει την εμπιστοσύνη των επενδυτών.
Τα μπόνους δόμησης και οι προσφυγές
Κομβικό σημείο στην εξέλιξη αυτή αποτέλεσαν τα λεγόμενα «μπόνους δόμησης», τα οποία είχαν προβλεφθεί από τον ΝΟΚ για παλαιότερες άδειες. Οι σχετικές ρυθμίσεις βρέθηκαν στο επίκεντρο προσφυγών από δήμους και φορείς, δημιουργώντας ένα θολό τοπίο για την αγορά.
Συγκεκριμένα, στο ΣτΕ προσέφυγαν οι Δήμοι Αλίμου, Κηφισιάς, Φιλοθέης-Ψυχικού, Αμαρουσίου και Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης, καθώς και πολιτιστικοί και περιβαλλοντικοί σύλλογοι, αλλά και δεκάδες πολίτες από την Αττική. Παράλληλα, παρέμβαση υπέρ των προσφευγόντων πραγματοποίησαν το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας και τεχνική εταιρεία, εντείνοντας τη σημασία της υπόθεσης για τον κλάδο.
Η αβεβαιότητα αυτή προκάλεσε έντονη ανησυχία στις κατασκευαστικές εταιρείες, καθώς επηρέασε άμεσα έργα που βρίσκονταν σε εξέλιξη ή είχαν ήδη σχεδιαστεί με βάση τα προηγούμενα πολεοδομικά κίνητρα. Αν και το προεδρικό διάταγμα επιτρέπει τη διατήρηση οικοδομών που είχαν ήδη προχωρήσει με χρήση των ευεργετημάτων του ΝΟΚ, η συνολική εικόνα παρέμεινε ασταθής για μεγάλο διάστημα.
Πτώση αδειών και νέα δεδομένα στην αγορά
Όπως αναφέρει η Savills, μετά την απόφαση του ΣτΕ στα τέλη του 2024, με την οποία κρίθηκαν αντισυνταγματικά βασικά μπόνους δόμησης, η αγορά βρέθηκε αντιμέτωπη με ένα ουσιαστικό «πάγωμα» στην έκδοση νέων αδειών. Τα στοιχεία των πρώτων μηνών του 2025 καταγράφουν πτώση που έφτασε έως και το 51% στις νέες άδειες κατοικιών, καθώς οι επενδυτές και οι developers ανέμεναν σαφείς κατευθύνσεις από την Πολιτεία.
Για την αντιμετώπιση του αδιεξόδου, στα μέσα του 2025 θεσπίστηκε ένας διορθωτικός μηχανισμός μέσω της επιβολής περιβαλλοντικού τέλους. Συγκεκριμένα, έργα που είχαν ξεκινήσει πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024 μπορούν να συνεχιστούν, υπό την προϋπόθεση καταβολής τέλους που κυμαίνεται από 8% έως 15% της αξίας της επιπλέον δομήσιμης επιφάνειας, με τα έσοδα να κατευθύνονται σε ειδικό «πράσινο» ταμείο.
Παράλληλα, από το 2025 και μετά, οι νέες οικοδομικές άδειες εκδίδονται χωρίς τα προηγούμενα μπόνους δόμησης. Αν και η εξέλιξη αυτή περιορίζει τη δυνατότητα αξιοποίησης μεγαλύτερων συντελεστών δόμησης, λειτουργεί ταυτόχρονα ως μηχανισμός εξισορρόπησης της προσφοράς στην αγορά.
Σύμφωνα με την έκθεση, η νέα πραγματικότητα συμβάλλει στην προστασία της αξίας του υφιστάμενου αποθέματος ακινήτων, αλλά και των έργων που εντάχθηκαν στο μεταβατικό καθεστώς, διασφαλίζοντας τα δικαιώματά τους πριν από τις αλλαγές.
Η επόμενη ημέρα για επενδύσεις και αγορά
Καθώς η αγορά εισέρχεται στο 2026, το ενδιαφέρον των επενδυτών μετατοπίζεται πλέον στη σταθερότητα των πολεοδομικών όρων. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται σε έργα με «κλειδωμένα» χαρακτηριστικά δόμησης και υψηλές ενεργειακές προδιαγραφές, όπως τα ακίνητα ενεργειακής κατηγορίας A+.
Όπως καταλήγει η Savills, η στροφή αυτή ενισχύει την ανθεκτικότητα των επενδυτικών χαρτοφυλακίων, θωρακίζοντάς τα απέναντι σε ενδεχόμενες μελλοντικές αλλαγές στο πολεοδομικό και χωροταξικό πλαίσιο.